Bảo đảm tính thực tiễn khi định giá đất

Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh thời gian gần đây.

Trong số những đề xuất sửa đổi Luật Đất đai có nhiều quan điểm khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện tại, đặc biệt là việc có nên bỏ phương pháp "thặng dư" gây nhiều tranh cãi suốt thời gian qua. Mới đây, Văn phòng Chính phủ vừa thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, yêu cầu giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất khi hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đây chính là tin vui mà các doanh nghiệp bất động sản đang chờ đợi.

Theo đó, Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường bổ sung vào Dự thảo Luật Đất đai các quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng, phương pháp định giá đất đang áp dụng phổ biến như: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số. Việc bổ sung này cần dựa trên đánh giá khách quan nguyên nhân tồn tại từng phương pháp, điều kiện áp dụng để không xảy ra khoảng trống, dẫn tới ách tắc, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh.

Cùng đó, các bộ, ngành cần hoàn thiện quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Liên quan đến nội dung này, các chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng, phương pháp này vẫn đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá đất, đảm bảo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá.

Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Tp. Hồ Chí Minh nhận xét, hiện có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản, độ sẵn có của dữ liệu thì sẽ có những cách tiếp cận, phương pháp định giá phù hợp.

Phương pháp so sánh phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu như: Các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin. Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn hoặc dự án phát triển thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Trong khi đó, theo bà Giang, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại.

Đơn cử như khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ thì khi áp dụng phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn… Từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản – bà Giang phân tích.

Đánh giá thêm về vai trò của phương pháp thặng dư, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, những quỹ đất đang được lên kế hoạch để phát triển dự án sẽ được định giá chính xác hơn thông qua phương pháp thặng dư. Phương pháp này thể hiện khả năng sinh lợi tổng thể của dự án cũng như các chỉ số tài chính cho thấy dự án có bền vững về mặt tài chính hay không.

"Tại Việt Nam, khi Chính phủ đang thảo luận để đưa ra những cập nhật quan trọng trong quá trình định giá đất đai. Nhưng khi triển khai bất kỳ phương pháp mới nào cũng cần cân nhắc để có tính toàn vẹn cao hơn và ít bị tác động bởi những yếu tố chủ quan hơn. Phương pháp thặng dư nên được áp dụng một cách phù hợp như một phương pháp định giá đã được chấp nhận cũng như ứng dụng" - ông Troy Griffiths nhận xét.

Đồng quan điểm, ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng, giữ lại phương pháp thặng dư như đã thực hiện hơn 15 năm qua là hợp lý và nên giao cho các địa phương tự tổ chức xem xét ban hành chỉ số áp dụng phù hợp; hướng dẫn chi tiết khung khoảng điều chỉnh, yếu tố điều chỉnh phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản mỗi địa phương, giúp giảm rủi ro cho người làm công tác định giá.

"Chính phủ đã thống nhất giữ lại phương pháp thặng dư, nhưng mức giá đất để áp theo phương pháp hệ số nếu vẫn đang để như Dự thảo là khoảng 200 tỷ đồng thì có giữ lại phương pháp thặng dư cũng rất ít tác dụng", ông Cường nhận xét.

Hiện quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất lại khiến nhiều chuyên gia băn khoăn bởi nếu quy định mức trần 200 tỷ đồng áp dụng đồng loạt cho tất cả các địa phương sẽ không phù hợp với những nơi có nhiều dự án quy mô lớn như tại Tp. Hồ Chí Minh hay Hà Nội.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), quan điểm tích hợp phương pháp chiết trừ vào so sánh và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các dự án bất động sản thương mại, đô thị… là hợp lý. Tuy nhiên, áp mức 200 tỷ đồng là không phù hợp.

Bởi quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho thửa đất, khu đất định giá phải có mức giá dưới 200 tỷ đồng so với bảng giá đất sẽ chỉ phù hợp với các dự án nhỏ tại những tỉnh có tốc độ đô thị hóa chưa cao và hầu như không có dự án quy mô lớn có giá đất trên 200 tỷ đồng…

"Quy định này chưa sát thực tiễn do đã bỏ qua rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn mà thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỷ đồng, thậm chí lên đến hàng nghìn tỷ đồng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh" - ông Châu dẫn chứng.

Mục tiêu đặt ra là quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án, không phân biệt thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỷ đồng hoặc trên 200 tỷ đồng sẽ góp phần đảm bảo tính minh bạch, công bằng, không làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công.

Tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và áp dụng được phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án bất động sản, HoREA kiến nghị bỏ quy định "dưới 200 tỷ đồng" để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án.

Để khắc phục những hạn chế của phương pháp thặng dư trong xác định giá đất hiện nay, theo ông Cường nên bổ sung quy định "UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định, hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê; các tỷ lệ chi phí hoạt động so doanh thu...".

Khi đó, sẽ tạo sự nhất quán trong việc tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất có tiềm năng phát triển tại địa phương, dễ dàng cho việc kiểm tra và phê duyệt giá - ông Cường hiến kế.

Theo kế hoạch, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Chính phủ hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp vào tháng 10/2023. Hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành thu thập ý kiến từ các bộ, ngành và cơ quan liên quan về việc sửa đổi dự thảo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.