Vỡ mộng vì mua chung cư "tự phong cao cấp"

Đầu năm 2021, chị Thu Thủy, 39 tuổi, quận Thanh Xuân, đã chi khoảng 3 tỷ đồng để mua căn hộ hơn 70 m2 (khoảng 42 triệu đồng mỗi m2) tại dự án 25 tầng trên đường Hồ Mễ Trì. Chị mua ngay lần mở bán đầu tiên, kỳ vọng khi dự án hoàn thành, gia đình sẽ có không gian sống chất lượng hơn sau nhiều năm ở nhà tập thể.

Khi mua, chị kể được quảng cáo là "dự án cao cấp", sở hữu tiện ích khách sạn 5 sao như bể bơi 4 mùa trong nhà và ngoài trời, trường mầm non, siêu thị, nhà sinh hoạt cộng đồng. Tuy nhiên, mới vào ở nhà mới được ba tháng, cửa ban công và cửa sổ luôn đóng chặt để tránh mùi ô nhiễm từ bãi rác bên cạnh. Đây là bãi rác do chính chủ đầu tư này quản lý và hứa hẹn di dời nên chị mới xuống tiền mua.

"Có thể đợi tiện ích như siêu thị, trường mầm non hoạt động khi cư dân về đông đảo. Nhưng trong khuôn viên vốn đã hẹp, mùi từ bãi rác khiến gia đình tôi không thể đưa con xuống đi dạo, vui chơi. Với chất lượng sống như vậy, dự án không thể đạt tiêu chuẩn cao cấp như chủ đầu tư giới thiệu", chị Thủy nói.

Nỗi thất vọng khi mua căn hộ "cao cấp" không hiếm gặp tại các đô thị tập trung nhiều dự án như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Anh Hữu Hoàng, 36 tuổi, TP Hồ Chí Minh chi gần 4 tỷ đồng để mua một căn hộ hai phòng ngủ, diện tích hơn 70 m2 (gần 50 triệu đồng mỗi m2) vào năm 2017. Căn nhà của anh nằm trong dự án có hai block 33 tầng ở giao lộ Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ, quận 7. Lúc mua, nhân viên môi giới và các đơn vị bán hàng quảng cáo đây là "dự án phức hợp cao cấp, có trung tâm thương mại, rạp chiếu phim, spa".

Sau hơn một năm vào ở, anh Hoàng cho biết vẫn chưa được bàn giao sổ hồng. Khối đế vắng bóng các tiện ích thương mại, kể cả cửa hàng tiện lợi. Vì dự án chậm bàn giao ba năm, bãi giữ xe đã xuất hiện tình trạng thấm nước, ẩm mốc, làm mất mỹ quan.

"Cố gắng làm ăn bao năm mới mua được căn nhà nhưng chất lượng khi ở thực tế không xứng đáng với số tiền bỏ ra", anh nói.

Trong khi các chung cư liên tục được rao bán trên thị trường với cụm từ "chung cư cao cấp", Báo cáo giám sát "Thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội mới đây chỉ ra, tính đến hết năm 2022, cả nước mới có 7 nhà chung cư được phân hạng. Còn lại đều không thực hiện phân hạng hoặc được công nhận phân hạng theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Nhiều chung cư đang được gọi cao cấp hầu hết là "tự phong".

Thông tư 31/2016 của Bộ Xây dựng quy định nhà chung cư hạng A cần đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí, chia theo 4 nhóm: quy hoạch - kiến trúc, hệ thống, thiết bị kỹ thuật, dịch vụ- hạ tầng xã hội và chất lượng quản lý- vận hành. Một số tiêu chí quan trọng như mật độ xây dựng dưới 45%; tối thiểu mỗi căn hộ có một chỗ để ôtô có mái che; có bệnh viện, phòng khám, trường mầm non, tiểu học trong bán kính 500 m; có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Thứ tự phân hạng theo các cấp A (cao nhất), B và C (thấp nhất).

Trên thị trường, các dự án chung cư thường được phân loại theo giá bán. Ví dụ, một số đơn vị nghiên cứu, tư vấn phân loại dự án căn hộ cao cấp có giá sơ cấp trung bình từ 2.000 đến 4.000 USD mỗi m2 (khoảng 48-96 triệu đồng mỗi m2).

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết Bộ Xây dựng đã nêu tiêu chí phân loại cụ thể, song số lượng dự án căn hộ được phân hạng (7 dự án tính đến tháng 12/2022) không đáng kể so với nguồn cung mở bán trên thị trường. Vì vậy, tình trạng cư dân "vỡ mộng" diễn ra phổ biến khi mua căn hộ được chủ đầu tư tự định vị cao cấp.

Theo ông, những quảng cáo về chất lượng sống cao cấp, tiện ích 5 sao, tiện ích cao cấp, nằm trong khu vực có quy hoạch tiềm năng như mở đường... thường rất mơ hồ. "Mục tiêu là nâng giá bán, thu hút và kích thích người mua xuống tiền", ông nói.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, cho biết nếu chỉ dựa vào tiêu chí giá, việc đánh giá tiêu chuẩn của chung cư cao cấp không đảm bảo tính toàn diện bởi giá hoàn toàn do chủ đầu tư quyết định. Ngoài những tiêu chí xếp loại chung cư đã quy định, bà Hằng đề xuất bổ sung điều kiện bàn giao hoàn thiện bên trong căn hộ. Đây là một tiêu chí khó áp dụng nhưng thực tế người mua rất quan tâm. Ví dụ khi mua căn hộ ở dự án hạng A, người mua còn nhìn vào các thương hiệu thiết bị gắn tường, thương hiệu thiết bị vệ sinh, bếp để đánh giá định vị cao cấp có xứng đáng.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị tiêu chí phân loại dự án chung cư nên được xem xét định kỳ, cập nhật thêm các tiêu chí mới, phù hợp với sự thay đổi liên tục của thị trường và đảm bảo lợi ích cho người sử dụng. Ngoài ra, người mua trước khi xuống tiền cần nghiên cứu và đánh giá kỹ năng lực, uy tín của chủ đầu tư, bên cạnh các tiêu chí về vị trí, giá bán.