Vì sao nhiều người mua chung cư mini dù nhiều rủi ro?

Ghi nhận trên một số nhóm và website bất động sản tại Hà Nội, một căn hộ chung cư mini từ hơn 35 m2 đến gần 70 m2 đang được chào bán phổ biến ở mức 600 triệu đồng đến trên một tỷ đồng. Mức giá này tăng từ 15-20% so với giai đoạn 2015-2016.

Chung cư mini thường cao 5-10 tầng, với hàng chục đến hơn trăm căn hộ nằm xen khẽ trong những khu vực có mật độ dân cư, người lao động, sinh viên đông đúc ở các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm... Thủ tục xin cấp phép xây dựng cũng đơn giản hơn nhiều so với đầu tư xây dựng các dự án chung cư thương mại.

Tại Hà Nội, một số ngõ như 44 Trần Thái Tông, 165 Dương Quảng Hàm, 255 Cầu Giấy, 199 Hồ Tùng Mậu (Cầu Giấy) hay ở phố Khương Hạ, Khương Trung (Thanh Xuân) được xem như "thủ phủ" của chung cư mini khi có đến hàng chục tòa cả bán và cho thuê. Tuy nhiên, đến nay, Hà Nội vẫn chưa công bố số lượng loại hình sản phẩm này dù năm 2018, Sở Xây dựng đã đề nghị các quận, huyện thống kê số lượng chung cư mini.

Giống Hà Nội, giai đoạn 2010-2020, TP Hồ Chí Minh cũng nở rộ chung cư mini, nhà hộp diêm, có nhiều tầng, căn hộ tại các quận nội thành. Trên địa bàn hiện có khoảng 42.200 nhà trọ cho thuê kiểu chung cư mini, đại diện công an TP Hồ Chí Minh cho biết hôm 12/9.

Thực tế, với trên dưới 1 tỷ đồng, người mua nhà rất khó để sở hữu được căn hộ tại dự án chung cư thương mại ở các quận nội đô Hà Nội hay kể cả tập thể cũ vài năm qua. Đây cũng là một trong những lý do chính khiến chung cư mini phát triển mạnh với tệp khách hàng là các gia đình trẻ, người vừa đi làm.

Chị Ngọc Linh, chủ một căn hộ chung cư hơn 40 m2 tại Mỹ Đình nói rằng bên cạnh giá rẻ, chị chọn mua loại nhà ở vì hàng tháng không mất nhiều phí dịch vụ như chung cư thương mại. Còn so với nhà tập thể, theo chị, rõ ràng nhiều chung cư mini được xây mới đồng bộ, sạch sẽ hơn.

Anh Minh Khánh, quận Long Biên (Hà Nội) thở phào bởi chuyển nhượng được căn hộ chung cư mini gần 50 m2 tại đường Nguyễn Văn Cừ tháng trước sau gần nửa năm rao bán.

Gia đình anh mua căn hộ này tháng 11/2022 với khoảng 1,2 tỷ đồng và bán lại hòa vốn. Căn hộ này có hai phòng ngủ, một phòng vệ sinh nằm ở tầng 2 trong một tòa chung cư mini có 7 tầng nổi, 1 tầng hầm. Dù không có sổ đỏ, anh Khánh vẫn chấp nhận mua chung cư mini này bởi khả năng tài chính hạn chế và muốn ưu tiên ở gần trường học của hai con nhỏ.

Nhà sáng lập EZ Property Phạm Đức Toản cho rằng những khách hàng mua chung cư mini một phần vì chưa đủ điều kiện để mua căn hộ tại các dự án thương mại giá thành ngày càng đi lên khi thị trường thiếu nguồn cung căn hộ vừa túi tiền.

Chung cư mini bùng nổ, theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Ngoài ra, do các đầu nậu và một số doanh nghiệp móc nối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90 ban hành năm 2006 không có bất kỳ quy định nào cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế theo kiểu chung cư mini. Tuy nhiên, năm 2010, Nghị định 71 thay thế Nghị định 90 bắt đầu có quy định cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. Tiếp đó, Luật Nhà ở năm 2014 công nhận quyền sở hữu với trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên đáp ứng đủ điều kiện về tiêu chuẩn, chất lượng nhà ở. HoREA đánh giá đây là cơ sở pháp luật giúp loại hình chung cư mini nở rộ, trong đó nhiều công trình bị lợi dụng xây dựng sai phép.

Cùng với đó, ông Phạm Đức Toản nói rằng lợi nhuận cao, có thể lên đến 50% giá trị lô đất cũng góp phần đẩy mạnh phong trào đầu tư chung cư mini. Ông Toản ví dụ năm 2015-2016, một số nơi ở Cầu Giấy vẫn có giá đất 40-50 triệu mỗi m2. Tại đây, chủ nhà xây một tòa chung cư mini cao 10 tầng với suất đầu tư 11-13 triệu đồng mỗi m2. Với giá bán khoảng 18-20 triệu đồng một m2, chủ nhà có thể thu về hơn nửa tỷ đồng cho một căn hộ trên 30 m2.

Dù đã có cơ sở pháp lý để công nhận quyền sở hữu, rất ít căn hộ chung cư mini ở Hà Nội được cấp sổ đỏ riêng lẻ. Bởi theo chuyên gia, nhiều chủ đầu tư các tòa nhà trong ngõ, hẻm đã xây dựng công trình sai giấy phép được cấp như tăng mật độ, vượt chiều cao để tối ưu lợi nhuận, không đáp ứng yêu cầu về hồ sơ phòng cháy chữa cháy. Phần lớn người mua chung cư mini chỉ có hợp đồng chuyển nhượng với chủ đầu tư hoặc có thể được vào tên sổ đỏ cùng chủ lô đất. Tại Hà Nội cũng đã có trường hợp một cuốn sổ đỏ có tên hàng chục người cùng sở hữu các căn hộ chung cư mini trên lô đất đó.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gần nhất vẫn quy định có thể cấp quyền chứng nhận sở hữu cho loại nhà ở như chung cư mini. Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, điều này là không nên bởi nó sẽ lại khuyến khích phát triển chung cư mini, gây chồng chất thêm các vấn đề của các đô thị lớn như an toàn, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng xã hội như trường học, y tế, hành chính.

Ông Đỉnh cho rằng cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ chung cư mini để tránh gây quá tải, mất an toàn cho các đô thị. Theo ông, nếu hộ gia đình, cá nhân nào có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.