Thị trường bất động sản “đếm ngược” trước giờ G

Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội cho phép Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7 tới, sớm hơn 6 tháng so với quy định trước đó. Bộ Tài nguyên và Môi trường, các bộ, ngành có liên quan cũng đang khẩn trương, gấp rút chuẩn bị các điều kiện cần thiết để trình Quốc hội cho phép Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 1/7 tới, tức là cũng sớm hơn 6 tháng so với quy định trước đó.

Thị trường bất động sản sẽ ra sao khi 3 luật này có hiệu lực? Đây là vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận thời gian gần đây.

Có thể nói, 3 bộ luật này có vai trò rất quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản, không riêng tại Hải Dương mà trên toàn quốc. Đây là căn cứ bản lề góp phần giúp thị trường phát triển theo hướng ổn định, lành mạnh, công khai và minh bạch.

Môi giới không được hoạt động tự do mà phải tham gia sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, phải công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng. Hàng loạt quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tăng tính kiểm soát, giúp thị trường nền nếp hơn. Lúc này, hàng trăm, có khi đến hàng nghìn “cò" đất ở Hải Dương sẽ phải tính đến chuyện chuyên nghiệp, bài bản. Từ đó, giảm thiểu tối đa sự nhộn nhạo cũng như tác nhân có nguy cơ gây rối. Niềm tin, mức độ an toàn của những giao dịch môi giới bất động sản nhờ đó cũng được thúc đẩy, giúp tăng thu ngân sách, tránh thất thoát thuế từ thu nhập cá nhân của môi giới bất động sản, nhất là đối với quy định toàn bộ thu nhập của môi giới phải được thanh toán qua hình thức chuyển khoản.

Quy định trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán thay vì 70% như hiện tại giúp người mua giảm áp lực về tài chính, giảm thiểu rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Về Luật Nhà ở, nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng được kỳ vọng góp phần hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở. Luật đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với nâng cao trách nhiệm của địa phương, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội. Luật cũng bổ sung 2 chính sách mới là phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang. Người lao động làm việc trong khu công nghiệp không chỉ được mua, thuê nhà ở xã hội như hiện hành mà còn được thuê nhà lưu trú công nhân.

Để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, luật này đã sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển các loại nhà ở như thương mại, công vụ, tái định cư, riêng lẻ.

Với Luật Đất đai, quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu, cũng như quy định các trường hợp còn lại được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai giúp thị trường phát triển theo hướng công khai, minh bạch, tránh các trường hợp “sân sau”. Từ đó lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính, năng lực triển khai, góp phần nâng cao hiệu quả đất đai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án, thúc đẩy nguồn cung cho thị trường. Ngoài ra, giúp Hải Dương cũng như các địa phương xác định cụ thể cơ chế giao đất nhằm giải quyết vướng mắc về bàn giao đất để triển khai dự án...

Câu hỏi đặt ra lúc này là giá bất động sản liệu có tăng? Với quy định của Luật Đất đai, việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo giá thị trường sẽ khiến chi phí đầu vào của các dự án tăng mạnh. Mặt khác, việc luật này đẩy mạnh và gần như triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu cũng sẽ khiến tiền sử dụng đất của các dự án tăng, giá nhà ở thành phẩm vì thế cũng tăng theo. Nhiều chuyên gia cho rằng điều này bảo đảm quyền lợi đền bù cho đối tượng có đất trong diện thu hồi, song có thể khiến giá bất động sản tăng.

Có thể thấy rõ các chính sách về đất đai, thị trường bất động sản của Chính phủ trong thời gian gần đây là đưa ra các giải pháp nhằm chống đầu cơ, tiến tới đánh thuế bất động sản theo tinh thần của Nghị quyết 18 và Luật Thuế tài sản. Yếu tố đầu cơ trên thị trường bất động sản sẽ bị giảm thiểu, hướng tới triệt tiêu, chỉ còn nhu cầu thực.

Việc sửa đổi Luật Đất đai đồng bộ với các luật liên quan sẽ hình thành hành lang pháp lý đủ rõ ràng, minh bạch. Mặt khác, Luật Kinh doanh bất động sản cũng siết chặt việc kinh doanh dưới hình thức phân lô bán nền. Thị trường Hải Dương nói riêng, cả nước nói chung lúc này tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay cho việc phân lô bán nền. Nguồn cung bất động sản sẽ theo hướng thực chất hơn, bảo đảm quy hoạch, cảnh quan, cân bằng cán cân cung cầu. Chủ sở hữu bất động sản sẽ phải giảm lợi nhuận kỳ vọng để tăng tính cạnh tranh.

Khi các yếu tố tác động đến giá được kiểm soát, giá bất động sản tại Hải Dương có thể tăng song trong mức phù hợp, tương ứng với mức tăng trưởng của nền kinh tế. Nhất là tránh "bong bóng", thổi giá như giai đoạn trước.

Các sở, ban, ngành, kể cả doanh nghiệp cũng như người dân Hải Dương cần chủ động trước những kịch bản có thể xảy ra ngay khi 3 Luật: Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở có hiệu lực.