Tham khảo mô hình "thuê để sở hữu" nhà ở xã hội

Lãi suất cho vay mua nhà thu nhập thấp vẫn cao

Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN), cả nước hiện có 30 dự án có nhu cầu vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH). Đến nay, các ngân hàng mới giải ngân 640 tỷ đồng cho các dự án và 6 tỷ đồng cho người mua nhà.

Mặc dù Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn xác định danh mục dự án tham gia gói 120.000 tỷ đồng với nhiều tiêu chí cắt giảm thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, cấp phép xây dựng, nhưng để gói này thực hiện “tăng tốc” hiệu quả vẫn “bế tắc”.

Trong khi đó, tình hình phát triển NƠXH tại nhiều địa phương hạn chế. Nhiều tỉnh, thành phố như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ, Long An... có tỷ lệ triển khai thấp so với mục tiêu đề án, dù tập trung nhiều khu công nghiệp.

Các chủ đầu tư chia sẻ: Thủ tục để được vay gói tín dụng 120.000 với điều kiện phải có tài sản đảm bảo là khó đáp ứng. Không chỉ vậy, mức lãi suất cho vay, thời gian vay vốn ngắn... đang là rào cản đối với chủ đầu tư.

Trong báo cáo gửi Quốc hội, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thừa nhận, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do nhiều địa phương chưa công bố đầy đủ danh mục dự án NƠXH đủ điều kiện vay gói tín dụng; cả nước có 129 dự án NƠXH được khởi công xây dựng, nhưng mới chỉ có 28 địa phương công bố 68 dự án đủ điều kiện vay.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư không đáp ứng đủ điều kiện về tín dụng, không đảm bảo điều kiện dư nợ tín dụng, không có tài sản khác để đảm bảo tín dụng, đã vay tại các tổ chức tín dụng khác… Ngoài ra, lãi suất cho vay ưu đãi khoảng 8% áp dụng với chủ đầu tư và 7,5% đối với người mua nhà, khiến nhiều người không "mặn mà". Thậm chí, thời hạn ưu đãi ngắn, chỉ kéo dài 3 - 5 năm...

Chuyên gia kinh tế, PGS, TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng: NHNN cần tiếp tục nghiên cứu, xem xét hạ mức lãi suất cho vay nguồn vốn hỗ trợ 120.000 tỷ đồng phù hợp với điều kiện thực tiễn trong từng giai đoạn, thống nhất quy định rõ ràng, công khai, minh bạch về chủ đầu tư đủ điều kiện được hưởng gói vay.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề nghị NHNN bổ sung người mua nhà thương mại dưới 3,5 tỷ đồng/căn (khoảng 35 triệu đồng/m2) được tiếp cận gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng; đồng thời, đề nghị Bộ Xây dựng và NHNN khôi phục lại gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho người mua, thuê NƠXH. Gói này chỉ bằng 30% tổng nhu cầu vốn để thực hiện chương trình phát triển 1 triệu căn nhà xã hội tới năm 2030, lãi vay ưu đãi từ 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Mô hình thuê để sở hữu NƠXH

Thời gian qua, giá nhà ở các thành phố lớ ngày càng vượt quá khả năng chi trả của người dân. Chuyên gia CBRE (Công ty Đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất thế giới) đề xuất: Việt Nam có thể tham khảo mô hình thuê để sở hữu đã được áp dụng thành công trên thế giới.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, Việt Nam hiện nay chưa có nhà đầu tư triển khai mô hình thuê để sở hữu NƠXH. Tại một số nước trên thế giới, thay vì chào bán căn hộ cho người mua, chủ đầu tư cho phép người dân có thể thuê với thời hạn từ 1 - 3 năm, trong thỏa thuận thuê, có điều khoản được phép mua. Như vậy, trong 3 năm đó, người dân có nhu cầu sẽ có thêm cơ hội để tích lũy và lựa chọn.

Singapore đã phát triển hình mẫu này hiệu quả trong công cuộc phát triển NƠXH. “Điều làm nên sự thành công của nhà ở xã hội tại Singapore là Quỹ Chiến lược Phòng xa (Central Provident Fund - CPF)”, bà Dương Thùy Dung nhấn mạnh. Đây là Quỹ được thiết kế để hỗ trợ người dân mua nhà ở, chăm sóc y tế và tiết kiệm hưu trí. Nguồn vốn của Quỹ sẽ đến từ khoản đóng góp được trích từ thu nhập của người lao động và bên sử dụng lao động. “Để Quỹ được vận hành thành công, Chính phủ Singapore đã xây dựng những những chính sách điều tiết hợp lý. Ví dụ, người dân chỉ được phép sử dụng số tiền trong quỹ để mua tối đa 2 căn nhà NƠXH. Khi bán lại, mức giá cũng không phép cao như dự án nhà ở thương mại”, đại diện CBRE Việt Nam chia sẻ.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc G Home nhận định, gói tín dụng 120.000 tỷ sẽ khó thành công. “Các nước phát triển cũng sở hữu các gói hỗ trợ tín dụng cho nhà ở xã hội tương tự Việt Nam. Tuy nhiên, mức ưu đãi lại có sự cách biệt lớn. Đơn cử, ở Pháp, chính phủ có khoản vay ưu đãi mua nhà ở xã hội là Prêt Logement Accession. Gói này cho phép người thu nhập thấp có thể vay với mức lãi suất chỉ khoảng 0,5 - 2%/năm. Thời hạn vay kéo dài lên tới 15 - 20 năm. Tùy từng trường hợp, mức lãi suất và thời hạn vay sẽ có sự thay đổi tương ứng”, ông Nguyễn Hoàng Nam cho biết.

Theo bà Dương Thùy Dung, hiện một khoản vay mua nhà ở ngân hàng kéo dài khoảng 10 - 15 năm và từ sau năm thứ 3 áp dụng lãi suất thả nổi. Trong khi đó, lãi suất thả nổi tại Việt Nam thường cao, đây chính là điều "ngáng chân" hầu hết người mua bất động sản.