Tăng chóng mặt, khi nào giá nhà đất hạ nhiệt?

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Công ty PropertyGuru Việt Nam, trong quý I, giá của căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng đi lên. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%.

Ở thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP Hồ Chí Minh lần lượt là 27 và 31 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP Hồ Chí Minh (tăng giá 55%).

Cũng theo báo cáo của Công ty PropertyGuru Việt Nam, giá căn hộ chung cư TP Hồ Chí Minh cũng tiếp tục tăng thêm từ 2-5% so với cùng kỳ 2023.

Trong đó, giá rao bán căn hộ chung cư TP Hồ Chí Minh phân khúc cao cấp (giá trên 55 triệu đồng/m2) tăng 5%; trung cấp (giá 35-55 triệu đồng/m2) tăng 2% so với cùng kỳ năm 2023.

Theo các chuyên gia, giá nhà không thể cứ tăng mãi, nếu kịch bản hơn 10 năm trước lặp lại, khi các dự án nhà ở bình dân tăng, cán cân cung - cầu được cân bằng, khi đó, giá nhà sẽ hạ.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhìn nhận nguyên nhân tăng giá chung cư, bên cạnh chi phí đầu vào tăng, còn đến từ việc các doanh nghiệp vướng quá nhiều thủ tục pháp lý, dẫn đến thời gian kéo dài, cung không đáp ứng kịp cầu.

Tuy nhiên, theo ông Quê, giá chung cư đang tăng không có nghĩa là không thể giảm. Minh chứng là trong quá khứ, ở giai đoạn 2008 - 2010 có dự án chung cư giá 50 - 70 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến năm 2011 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m2, thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Đơn cử, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội), có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m2. Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30-35 triệu đồng/m2. Sau hơn 10 năm, giá căn hộ tại đây hiện rơi vào khoảng 100 triệu đồng/m2.

Với những diễn biến thực tế, vị đại diện G6 Group nhận định nếu kịch bản cũ lặp lại, giá nhà có thể giảm từ năm 2026. Lý do là bởi các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt.

Còn theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tăng trở lại, nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý Nhà nước.

Đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ ra mắt thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, nguồn cung từ các sản phẩm này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.

Do đó, VARS dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Tuy nhiên, đến giữa năm 2025, khi các văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực BĐS có hiệu lực theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, giá nhà có thể sẽ hạ nhiệt.

“Nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực”, VARS nhận định.

Còn theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam - khẳng định, giá chung cư sẽ không thể tăng mãi được, chung cư sẽ tăng cho đến khi chạm "ngưỡng chịu đựng" và khả năng chi trả của người mua nhà.

Theo bà Dung, minh chứng rõ nhất cho thực tế này là giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh sau thời gian liên tục tăng từ năm 2017-2019 và lập đỉnh, đến năm 2022, giá căn hộ tại thành phố này đã chững lại và đi ngang.

"Chung cư TP Hồ Chí Minh đã lên đến một mức giá mà người dân không thể chịu được nữa", bà Dung nhận xét.

Tại thị trường căn hộ Hà Nội, bà Dung này cho rằng mức giá sẽ tiếp tục tăng đến khi nào đạt mặt bằng giá trung bình từ 100-200 triệu đồng/m2 sẽ buộc phải dừng lại.

"Tất nhiên, mức tăng giá này sẽ phụ thuộc vào vị trí và chất lượng của từng dự án. Với các vị trí dự án đang ở mức 70 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng đến khi đạt ngưỡng 100-120 triệu đồng/m2. Các vị trí dự án đang ở mức giá 30-40 triệu đồng/m2 có thể tăng đến mức 50-60 triệu đồng/m2 tuỳ chất lượng căn hộ và uy tín chủ đầu tư", bà Dung cho hay.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, khi Luật Đất đai có hiệu lực, nguồn cung nhà sẽ tăng lên và khi đó giá nhà sẽ hạ nhiệt.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) nhấn mạnh, Luật Đất đai 2024 được thực hiện sớm nửa năm sẽ thúc đẩy phát triển nguồn cung của thị trường, từ đó kéo giá nhà xuống thấp hơn.

Thời gian gần đây, nguồn cung căn hộ khan hiếm kéo dài đã khiến giá chung cư Hà Nội bị đẩy cao bất thường, ngay cả khu vực ven đô cũng có giá rao bán 60-70 triệu đồng/m², ngang ngửa đất nền. Còn trong trung tâm, có dự án gần 300 triệu đồng/m2.

Theo nghiên cứu của PropertyGuru Việt Nam, những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 - 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 - 80.000 căn hộ/năm.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích thêm: Luật Đất đai có hiệu lực sớm sẽ giúp nhiều dự án sớm được gỡ vướng để được triển khai, hoàn thành. Từ đó nguồn cung cho thị trường sẽ gia tăng, góp phần làm giảm áp lực về cung - cầu hiện nay. Giá nhà sẽ giảm dần xuống mức hợp lý, phù hợp hơn với thu nhập người dân.

Bên cạnh đó, khi chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận đất đai hơn thì chi phí để phát triển dự án cũng có cơ hội giảm xuống nhờ quy trình hoàn hiện pháp lý rút ngắn. Giá bán sản phẩm có cơ hội được điều chỉnh.