Rủi ro vì đặt cọc đất nền dự án ở Đồng Quang và Đức Xương (Gia Lộc)

"Nhắm mắt" đầu tư

Báo Hải Dương nhận được thông tin từ chị N.T.N. ở thị trấn Thanh Miện, đầu tháng 4/2024, vợ chồng chị biết đến dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới ở hai xã Đồng Quang và Đức Xương (Gia Lộc) do Công ty CP Tập đoàn đầu tư Phú Thành địa chỉ ở phường Trung Hoà, quận Cầu Giấy, Hà Nội (Công ty Phú Thành) làm chủ đầu tư.

Ngày 14/4/2024 vợ chồng chị N.T.N. đã cùng ký vào “bản đăng ký nguyện vọng”, trong đó có thông tin về lô đất, tổng giá trị lô đất, số tiền đặt cọc kèm nội dung về thời hạn ký kết hợp đồng để thanh toán 20% giá trị lô đất. Trong bản đăng ký có phần xác nhận của Công ty Phú Thành kèm con dấu công ty, dấu chức danh và chữ ký của ông Nguyễn Đình Toản, Giám đốc công ty.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, “bản đăng ký nguyện vọng” nói trên thực chất là việc những người dân nộp tiền để giữ chỗ. Trong bản đăng ký có ghi: Đến ngày 29/4, sẽ tiến hành ký kết hợp đồng và thanh toán đúng 20% giá trị đất ở (đã bao gồm tiền đặt cọc). Trường hợp bên đăng ký không đến làm thủ tục ký hợp đồng và thanh toán tiền cho công ty đúng cam kết thì sẽ bị mất số tiền đặt cọc trên.

Ngày 7/5/2024, vợ chồng chị N. đến văn phòng công ty để ký kết hợp đồng và sẵn sàng thanh toán 20% theo nội dung tại bản đăng ký nguyện vọng nói trên, nhưng văn phòng Công ty Phú Thành thay vì cung cấp hợp đồng mua bán lại cung cấp “hợp đồng vay vốn”. Nội dung bản hợp đồng này chỉ đề cập về việc Công ty Phú Thành vay tiền để “phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh”, kèm theo một số nội dung về lãi suất, thời hạn cho vay, hoàn toàn không có bất kỳ câu từ nhắc đến bất động sản hay dự án bất động sản nói trên. Do vậy, vợ chồng chị N. không đồng ý ký kết hợp đồng này và yêu cầu trả lại tiền đã đặt cọc 2 lô đất. Theo hồ sơ chị N. cung cấp, số tiền vợ chồng chị đã đặt cọc là 255 triệu đồng.

Rủi ro pháp lý

Đọc nội dung trong "Bản đăng ký nguyện vọng", tại phần xác nhận của Công ty Phú Thành có ghi “Công ty sẽ thực hiện các thủ tục đăng ký nguyện vọng trên để đưa vào danh sách đăng ký và thực hiện các thủ tục tiếp theo cho bên đăng ký theo quy định của pháp luật khi dự án đủ điều kiện giao dịch bán bất động sản”. Nghĩa là khi dự án đủ điều kiện giao dịch, Công ty Phú Thành mới triển khai các bước tiếp theo.

Nhưng theo một số tài liệu chúng tôi thu thập được, ngày 15/5/2024, Sở Xây dựng có văn bản gửi UBND huyện Gia Lộc về việc kiểm tra, xác minh thông tin liên quan đến dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới tại hai xã Đồng Quang và Đức Xương. Sở này đề nghị huyện Gia Lộc tổ chức kiểm tra, xác minh thông tin và kịp thời xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân có hành vi bán hàng, huy động vốn trái quy định của pháp luật. Yêu cầu chủ đầu tư có văn bản cam kết về việc không huy động vốn, kinh doanh bán hàng khi chưa đủ điều kiện, có bảng thông báo tại dự án với nội dung chưa đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh.

Một ngày sau đó, tức ngày 16/5/2024, UBND huyện Gia Lộc có văn bản gửi Phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện, UBND hai xã Đồng Quang, Đức Xương và Công ty Phú Thành yêu cầu công ty phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu kinh doanh bán hàng khi chưa đủ điều kiện, huy động vốn trái phép, đồng thời yêu cầu công ty này chậm nhất trong ngày 23/5/2024 phải lắp đặt bảng thông báo tại khu vực thực hiện dự án làm rõ việc công ty chưa đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh khi chưa đủ điều kiện.

Nhưng đến chiều 26/8/2024, có mặt tại địa điểm thực hiện dự án chúng tôi không thấy bất kỳ bảng thông báo nào thể hiện nội dung theo những yêu cầu trên, kể cả phía trước khu vực văn phòng của Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng khu dân cư mới tại hai xã Đồng Quang và Đức Xương. Trong vai người có nhu cầu mua đất, tôi liên hệ tới số điện thoại 097.959.xxx được công khai trên tấm biển phía cổng dự án thì vẫn nhận được thông tin: “Bên anh là chủ đầu tư dự án, đã bán hàng từ 3 tháng nay rồi. Bên anh hiện tại có chiết khấu cho khách hàng, nhưng chỉ kéo dài đến hết tháng này” từ phía đầu dây bên kia trả lời.

Chúng tôi gọi đến số điện thoại 039.2050.xxx được ghi trên giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (thông tin trích xuất từ Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp), song nhận được câu trả lời rằng số điện thoại này không phải của Công ty Phú Thành hay của Giám đốc công ty này!?

Vào Ban Quản lý dự án khu dân cư mới tại hai xã Đồng Quang - Đức Xương (Công ty Phú Thành), chúng tôi được một nhân viên tên N.H.T. tiếp đón, song không gặp được người có thể trả lời báo chí. Sau khi thông tin sơ bộ về phản ánh của người dân "đã đặt cọc mua đất nền của dự án nhưng phát sinh vấn đề liên quan, lại không thể đòi lại tiền đặt cọc", anh T. cho biết sẽ báo cáo lãnh đạo công ty và thông báo lại cho chúng tôi về lịch hẹn gặp. Tuy nhiên, sau hơn 5 ngày, chúng tôi không nhận được thông tin cụ thể nào về lịch làm việc.

Theo Sở Xây dựng, đến ngày 30/8/2024, dự án khu đô thị mới tại hai xã Đồng Quang và Đức Xương (Gia Lộc) chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Do vậy bất kỳ hoạt động kinh doanh nào tại dự án này là vi phạm pháp luật.

Luật sư Nguyễn Kiều Đông, Trưởng Văn phòng Luật sư Á Đông (TP Hải Dương) cho rằng: “Nếu có biên lai thu tiền và nội dung biên lai đó khớp với bản đăng ký nguyện vọng thì có thể kết luận chủ đầu tư dự án nói trên vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản, vì đã thu tiền đặt cọc khi quyền sử dụng đất thuộc dự án chưa đủ điều kiện giao dịch. Ngược lại, nếu không có biên lai thu tiền hoặc có biên lai nhưng nội dung biên lai không ghi rõ việc thu tiền theo bản đăng ký nguyện vọng thì chưa thể kết luận chủ đầu tư sai phạm”, luật sư Đông nói.

Những trường hợp như vợ chồng chị N.T.N. nếu không có biên lai thu tiền theo bản đăng ký nguyện vọng thì cần gặp chủ đầu tư để yêu cầu hoàn trả tiền. Nếu chủ đầu tư không trả thì có thể đề nghị cơ quan chức năng xem xét theo quy định của pháp luật, hoặc khởi kiện ra tòa.