Đất nền không còn dễ sốt

Nhiều khu vực từng là điểm nóng của hiện tượng phân lô bán nền vẫn "đắp chiếu" hàng năm nay không có người hỏi mua. Tình trạng gom đất nông nghiệp, vẽ dự án để bán với giá cao hơn nhiều lần, hay mua đất xong đợi tăng giá sẽ khó có cơ hội xảy ra với các quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đất phân lô ngoại thành ế ẩm

Nhiều khu đất phân lô với đủ loại diện tích khác nhau ở ngoại thành để hoang, thành nơi chăn thả trâu bò, quây tôn làm nhà xưởng, để máy móc… là thực trạng tại nhiều khu vực từng là "điểm nóng" phân lô bán nền.

Tại Hà Nội, các khu vực có nhiều dự án phân lô bán nền như Quốc Oai, Thạch Thất, thị xã Sơn Tây... đến nay vẫn là những bãi đất hoang. Đáng chú ý, một số xã như: Cổ Đông (thị xã Sơn Tây), Tiến Xuân (huyện Thạch Thất) năm 2021-2022 từng là "điểm nóng" phân lô tách thửa đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm (có một phần đất ở) để phục vụ phân lô bán nền thì nay cũng vắng lặng người mua kẻ bán.

Theo ông Nguyễn Văn Cương (31 tuổi) - một môi giới nhà đất ở thị xã Sơn Tây, giá đất nền ở khu vực xã Cổ Đông vẫn không giảm do tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại trong những năm qua. Ngoài những lô nhỏ, mặt tiền chỉ rộng hơn 5m ngay sát chân đồi thì ông Cương còn có nhiều lô mặt tiền rộng 7-10m, giá khoảng 12 triệu đồng/m².

"Giá đất nền không giảm, cứ tăng dần. Khu vực này tiềm năng nên có nhiều nhà đầu tư về đây mua đi bán lại. Người dân cũng căn cứ vào giá này để giao dịch nên giá không thể thấp hơn được nữa", ông Cương cho biết.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu thực tế của phóng viên, nhiều khu đất được tách thửa để phục vụ phân lô bán nền ở xã Cổ Đông phần lớn đang để cỏ mọc hoang, không có nhà cửa xây dựng dù đã mở bán hơn 2 năm nay. Theo một số nhà môi giới bất động sản thì đất phân lô khu vực này ế vì nhu cầu ở chưa cao. Bên cạnh đó, phân lô tách thửa quá nhỏ cũng sẽ kén người có nhu cầu thật.

"Phân lô quá nhỏ ở ngoại thành chỉ phục vụ mua đi bán lại thôi chứ những người có nhu cầu ở thật sẽ không ai mua. Ở đây vẫn là vùng nông thôn, có nhà dân sử dụng cả ngàn mét đất, trong khi tách thửa nhỏ như vậy sẽ không phù hợp với những gia đình muốn mua xây cất nhà cửa", bà Bích (xã Tiến Xuân) nói. Theo bà Bích, ông chủ của một số khu đất đã phân lô tách thửa tại xã Tiến Xuân không phải là người địa phương, mà là người nơi khác về đầu tư.

Ông Nguyễn Trọng Đức - môi giới nhà đất ở huyện Thạch Thất - giới thiệu giá đất nền ở thôn Bãi Dài (xã Tiến Xuân) vẫn đang tăng với giá bán hiện tại khoảng 27 - 30 triệu đồng/m², tuy nhiên theo ghi nhận của chúng tôi, những khu đất tách thửa này gần như để hoang trong suốt 2 năm qua.

Không chỉ ở ngoại thành mà tại huyện Ba Vì cách trung tâm TP Hà Nội gần 50km có nhiều khu đất được tách thửa với mặt tiền mỗi lô chỉ rộng khoảng 7m cũng trong tình trạng vắng bóng người mua.

Hẳn là nhiều người vẫn chưa thể quên được "chợ đất" mọc lên giữa những ngày dịch COVID-19 ở thôn Đồng Táng (xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất). Chỉ trong vài ngày khu đất giãn dân đã được chia lô trước đó nằm cạnh cánh đồng thôn Đồng Táng bỗng nhiên xuất hiện hàng đoàn người tụ tập họp "chợ đất". Ngay sau đó UBND xã Đồng Trúc đã cử cán bộ đến "dẹp loạn".

Ghi nhận của phóng viên, đến nay khoảng 30 lô đất này vẫn chưa được xây cất nhà cửa, trong đó có nhiều lô để cỏ mọc hoang được người dân tận dụng trồng sắn, rau củ. Theo người dân thôn Đồng Táng, đã nhiều lần cò đất tập trung về khu vực này "thổi giá", mua đi bán lại và tìm khách mua - bán với mục đích cắt hoa hồng.

Minh bạch thị trường, chặn những cơn sốt ảo

Tại thị trường phía Nam, nhiều khu vực "sốt đất" một thời nay cũng vắng vẻ bóng khách mua dù các doanh nghiệp cũng sốt sắng tổ chức các chương trình mời gọi khách hàng.

Tại TP Bảo Lộc (Lâm Đồng), các dự án phân lô bán nền rầm rộ các năm qua đến nay vẫn là những bãi đất hoang hóa, không có hoạt động xây dựng. Để dụ khách mua đất nền, một doanh nghiệp tiếp tục quảng cáo tiềm năng của Bảo Lộc khi sẽ có cao tốc từ Đồng Nai lên Bảo Lộc khiến giá đất tăng cao. Để khách hàng tin tưởng, doanh nghiệp sẽ chở khách đến tận nơi để xem các lô đất 200m² với giá 10 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, nhiều khách hàng đã mua đất tại dự án này vào các năm trước đến nay vẫn không có bất kỳ hoạt động xây dựng nào.

Trong khi đó một dự án được quảng cáo là đất nền phân lô tách thửa tại huyện Củ Chi (TP Hồ Chí Minh) đến nay cũng vẫn là bãi đất trống. Ông Lý Hoàng Thanh (ngụ TP Hồ Chí Minh) cho hay đã bỏ ra số tiền lớn để mua đất nền phân lô tại xã Phước Vĩnh An nhưng đến nay đất mua vẫn là bãi đất trống, chủ đầu tư cũng không phân lô, ra sổ được như đã quảng cáo trước đây.

Bà Nguyễn Thị Trâm (môi giới đất tại Bình Dương) cho biết những dự án phân lô bán nền nhưng pháp lý không rõ ràng hiện không còn người mua nào "đếm xỉa". "Bây giờ người đi đầu tư đất chỉ chọn những dự án đã có pháp lý chuẩn, không dính quy hoạch, còn cứ phân lô bán nền trước đây giờ muốn thoát hàng cũng không được vì không có người mua", bà Trâm nói.

Dù thị trường vẫn rất trầm lắng nhưng thời gian qua xuất hiện một số tin đồn về chỗ này tăng giá, chỗ kia hết sốt. Theo giới kinh doanh bất động sản, những nơi tăng giá như vậy thường rất hiếm và quy mô nhỏ, còn lại vẫn đang trong giai đoạn ngủ đông. Một số đối tượng lợi dụng thông tin Luật Kinh doanh bất động sản sắp có hiệu lực sẽ làm giảm nguồn cung đất nền, qua đó sẽ làm đất tăng giá. Tuy nhiên, đây chỉ là thông tin làm nhiễu thị trường và có tính "lùa gà".

Trao đổi với phóng viên, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) cho biết Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã siết thêm quy định về phân lô bán nền khi quy định bổ sung nhiều địa bàn không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Xét về mặt tích cực, luật mới là giải pháp có tính bền vững để đưa các đô thị Việt Nam trở nên trật tự và đẹp hơn, có giá trị về quy hoạch, kiến trúc, thẩm mỹ. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có thể sẽ có những tác động tiêu cực trong ngắn hạn đối với thị trường. Điều dễ dàng nhìn thấy là thị trường đất nền sẽ "chao đảo" do nhiều giao dịch bị "chặn đứng", nguồn cung và sức cầu của đất nền cũng kém đa dạng hơn.