Quy định rõ cơ chế, thẩm quyền thu hồi đất

TP Hải Dương đang phải thu hồi hàng trăm ha đất để thực hiện các dự án phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

Thời gian qua, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu, chỉnh sửa nhiều nội dung bất cập trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tuy nhiên, căn cứ vào dự thảo đang được lấy ý kiến rộng rãi trong nhân dân cho thấy vẫn còn những nội dung cần tiếp tục phải hoàn thiện để giải quyết triệt để các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Tạo ra bất cập trong giải quyết thủ tục hành chính

Theo khoản 5 điều 78, điều 121 và 128 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cơ chế thu hồi đất vẫn chưa được quy định rõ. Cụ thể, đối với đất giao thông, thủy lợi nội đồng, đất nông nghiệp do UBND cấp xã quản lý nằm xen kẽ trong các khu đất mà nhà đầu tư được phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì luật cần phải làm rõ cơ chế có thu hồi hay không thu hồi đất.

Tại khoản 40, điều 3 của dự thảo luật quy định: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai hoặc thu hồi đất được Nhà nước giao quản lý. Tuy nhiên, qua nghiên cứu và thực tiễn công tác quản lý đất đai trong thời gian qua cho thấy nội dung này chưa đầy đủ, rõ ràng. 

Cụ thể, nếu theo quy định trên, đối với các trường hợp được Nhà nước trao quyền sử dụng đất nhưng không trực tiếp thuê đất của Nhà nước mà thuê lại đất của tổ chức đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ hiểu là thu lại giấy chứng nhận đã cấp hoặc thu hồi lại đất. Thực tế trong trường hợp này là thu lại giấy chứng nhận đã cấp, còn việc thuê đất là quan hệ dân sự, kinh tế giữa nhà đầu tư hạ tầng khu, cụm công nghiệp với người thuê lại đất. Nhà nước không nên can thiệp vào mối quan hệ dân sự này. 

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa làm rõ được thẩm quyền thu hồi đất đối với một số trường hợp. Cụ thể, đối với trường hợp khi giải quyết thủ tục hành chính, đặc biệt thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê hằng năm của gia đình, cá nhân cho doanh nghiệp thì thuộc trường hợp phải ban hành quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, theo quy định hiện nay và trong dự thảo luật thì UBND cấp huyện thu hồi đất đối với gia đình, cá nhân, còn UBND cấp tỉnh cho doanh nghiệp thuê đất. Điều này đã và đang tạo ra nhiều bất cập trong giải quyết thủ tục hành chính. Khi thu hồi đất phải đồng thời với việc cho người mua tài sản, người nhận góp vốn bằng tài sản thuê đất. Do đó, đề nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong trường hợp cụ thể này để việc thực hiện không còn vướng mắc.

Quy định rõ hơn chủ thể sử dụng đất 

Vấn đề chủ thể sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa bao quát được hết các chủ thể trong nước như các tổ hợp tác (hợp tác giữa cá nhân với cá nhân hoặc giữa cá nhân với tổ chức có đăng ký với UBND cấp xã để cùng đầu tư sản xuất, kinh doanh), liên danh (không có tư cách pháp nhân), các hội, hiệp hội. Do đó, dự thảo luật cần tiếp tục nghiên cứu bổ sung, quy định rõ hơn đối với các chủ thể này để tạo thuận lợi cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc xác định đối tượng giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Mặt khác, tại điều 5 của dự thảo quy định rõ người sử dụng đất là tổ chức trong nước (cơ quan, đơn vị sự nghiệp, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế), tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức tôn giáo. Tuy nhiên, tại các điều 123, 125, 126, 138 và một số điều khác trong dự thảo còn quy định chung chung là “tổ chức”. Điều này cần thiết phải xem xét sửa đổi phù hợp, thống nhất trong luật để khi triển khai thực hiện bảo đảm đúng quy định, tránh nhầm lẫn và có nhiều cách hiểu khác nhau. Bởi lẽ, cụm từ “tổ chức” gồm cả các tổ chức không thuộc đối tượng được sử dụng đất, được giao đất, cho thuê đất, công nhận, nhận quyền sử dụng đất hoặc tham gia các giao dịch đất đai khác.  

Cán bộ chuyên môn của UBND TP Chí Linh hướng dẫn người dân có đất bị thu hồi để thực hiện dự án trên địa bàn thành phố

Xem xét một số vấn đề khác 

Bên cạnh các nội dung vướng mắc, bất cập nêu trên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện còn một số vấn đề khác chưa được quy định rõ có thể tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau, tạo ra các vướng mắc khi thực hiện như việc nhận quyền sử dụng đất và tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, việc phân loại đất, chuyển mục đích sử dụng đất…

Theo đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những ràng buộc nhất định trong việc sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhưng còn có nội dung chưa chặt chẽ. Các quy định khác vẫn cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc được nhận chuyển nhượng lại toàn bộ hoặc một phần vốn góp của các doanh nghiệp trong nước đang hoạt động. Do đó, cần quy định chặt chẽ hơn đối với các trường hợp này. 

Việc phân loại đất theo quy định tại điều 10 của dự thảo luật hiện nay chưa giải quyết được các bất cập phát sinh từ thực tiễn. Vì vậy, cần phải tách bạch rõ nhóm đất sản xuất, kinh doanh thành các loại đất cụ thể, như tách loại đất thương mại, dịch vụ, đất khu, cụm công nghiệp ra khỏi nhóm đất sản xuất, kinh doanh. Như vậy sẽ tạo thuận lợi cho công tác quản lý và tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể sử dụng đất biết rõ được loại đất để thực hiện nghĩa vụ về đất đối với Nhà nước.  

Việc chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại điều 121 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn có nội dung bất cập, chưa phù hợp thực tế. Hầu hết các trường hợp chuyển mục đích phải xin phép đều là chuyển từ đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao hơn và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, do đó để phù hợp thực tế nên quy định đối với trường hợp ngược lại để bảo đảm công bằng...

HOÀNG VĂN THỰC

Tỉnh ủy viên, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường