Phát triển nhà ở xã hội tại Hải Dương: Bài cuối - Giá nhà sẽ công bằng và đồng đều hơn

Trợ lực chính sách

“Điểm mới của Luật Nhà ở 2023 là việc chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với khu đất thực hiện dự án nhà ở xã hội”, anh Giáp Văn Tiệp, Trưởng Phòng Kinh doanh Công ty CP Đầu tư Newland chi nhánh Hải Dương cho biết.

Theo anh Tiệp, trước đây thời gian trung bình cho việc thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường mất vài tháng. Với quy định mới sẽ giúp chủ đầu tư tiết kiệm đáng kể thời gian, chi phí tổ chức, quản lý liên quan đến một số khâu về hoàn thiện hồ sơ.

Điểm mới thứ hai và cũng được đánh giá là ưu đãi rất lớn dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, đó là bãi bỏ quy định về việc “chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê; chỉ được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm cho thuê”. Hiểu đơn giản, với quy định cũ, giả sử với một dự án nhà ở xã hội 1.000 căn hộ, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 200 căn hộ để cho thuê, chỉ được bán số lượng căn hộ này sau 5 năm. Với quy định mới, 1.000 căn hộ nhà ở xã hội khi đủ điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ được phép bán ngay toàn bộ.

Theo quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, giá bán căn hộ nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh phê duyệt. Lợi nhuận được phân phối đều cho từng căn hộ, do vậy nếu phải “cắt” 20% số lượng căn hộ để cho thuê sẽ khiến vòng quay vốn cũng như các chỉ tiêu tài chính của chủ đầu tư bị ảnh hưởng, thậm chí khiến chủ đầu tư bị tồn đọng vốn kéo dài. Vì vậy, trên góc độ chủ đầu tư, được bán toàn bộ các căn hộ nhà ở xã hội sẽ giúp thời gian bán hàng nhanh, chủ động, thu hồi vốn nhanh. Từ đó họ sẽ có điều kiện đầu tư triển khai những dự án mới.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 1/8 siết chặt tình trạng phân lô bán nền. Cụ thể tại Hải Dương, chủ đầu tư dự án bất động sản tại các phường của TP Hải Dương và Chí Linh không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Tức là chủ đầu tư dự án bất động sản phải xây dựng nhà để bán. Giá bất động sản thành phẩm chắc chắn cao hơn giá đất nền. Biên độ chênh lệch giữa lợi nhuận và chi phí đầu tư các dự án bất động sản bị thu hẹp có thể sẽ thúc đẩy xu hướng phát triển nhà ở xã hội từ các chủ đầu tư.

Giá nhà ở xã hội sẽ công bằng hơn

Để tìm câu trả lời cho vấn đề giá bán nhà ở xã hội, trước hết cần hiểu về công thức tính giá bán. Theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng nguồn vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn được xác định cho từng m2 căn hộ cơ bản theo công thức bằng tổng chi phí đầu tư xây dựng cộng với lợi nhuận định mức.

So với quy định trước, công thức này cơ bản không thay đổi. Điểm thay đổi lớn nhất là quy định về việc dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án nhà ở xã hội để đầu tư công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại hoặc nhà ở thương mại.

Trước đây, chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư. Nghĩa là với phần diện tích 20% để kinh doanh thương mại này sẽ được bù trừ thẳng vào giá bán nhà ở xã hội.

Với quy định hiện nay, phần diện tích 20% nói trên chia thành 2 trường hợp. Nếu chủ đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại sẽ phải hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng vào giá thành nhà ở xã hội. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này. Như vậy, không còn quy định phần đất ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội được dùng để hỗ trợ giảm giá bán nhà ở xã hội.

Giá bán nhà ở xã hội lúc này có thể nói không còn trợ lực, phụ thuộc vào tổng chi phí đầu tư xây dựng, tức là các khoản chi phí nguyên vật liệu, nhân công, lãi vay, trượt giá… Vì vậy, những khoản này tăng sẽ làm tăng giá nhà ở xã hội và ngược lại.

Theo ông Văn Hữu Hòa, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Thành Đông chi nhánh Hải Dương, về bản chất công thức tính giá, những yếu tố đầu vào của giá không thay đổi gì so với trước. Nhưng bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường nên có xu hướng cao hơn trước, đô thị cao hơn nông thôn, thành phố lớn cao hơn tỉnh. "Nếu dùng phần diện tích 20% kinh doanh thương mại để trợ giá bán nhà ở xã hội sẽ tạo ra tình trạng giá nhà ở xã hội tại thành phố lớn thấp hơn tỉnh, ở đô thị thấp hơn nông thôn, mất đồng đều về giá bán ở từng vị trí, khu vực. Quy định mới tách phần diện tích này khỏi giá bán nhà ở xã hội sẽ tạo ra sự công bằng, giúp giá bán nhà ở xã hội ít phụ thuộc vào yếu tố đô thị hay nông thôn, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, tăng thu ngân sách về đất đai”, ông Hòa phân tích.