Gỡ vướng tín dụng cho dự án nhà ở xã hội

Khó nhiều bề

Đầu tháng 4/2023, dưới chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, 4 ngân hàng lớn (Big 4) gồm Agribank, Vietinbank, BIDV, Vietcombank đã ban hành hướng dẫn thống nhất trên toàn hệ thống để khẩn trương triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Đây có thể coi là gói tín dụng “chiến lược”, thể hiện sự quyết liệt trong chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản nói chung, nhà ở xã hội nói riêng phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Chưa dừng lại ở đó, vừa qua có ngân hàng thương mại cổ phần đã tham gia 5.000 tỷ đồng để bổ sung nguồn vốn cho vay nhà ở xã hội, nâng tổng trị giá gói tín dụng từ nguồn vốn do các ngân hàng này tự nguyện huy động lên mức 125.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến nay đã hơn 1 năm triển khai nhưng trên phạm vi cả nước, số tiền đã giải ngân từ gói tín dụng này chiếm chưa đầy 1%. Theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 6/2024, các ngân hàng thương mại mới giải ngân gần 1.144 tỷ đồng gồm 1.133 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 11 dự án, 11 tỷ đồng cho người mua nhà tại 4 dự án.

Tại Hải Dương, gói tín dụng này chưa thể giải ngân. Trong danh mục dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn tỉnh có 1 dự án có thể được tiếp cận vay vốn theo gói 125.000 tỷ đồng. Đó là dự án khu nhà ở xã hội tại khu đô thị mới phía Nam TP Hải Dương (phân khu 2) tại xã Liên Hồng và xã Gia Xuyên (TP Hải Dương), do Công ty CP Đầu tư Bất động sản Thành Đông làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, dự án này hiện vẫn trong quá trình hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tính giá bán, giá cho thuê và cho thuê mua nhà ở xã hội. Khi dự án được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thành việc tính các loại giá vừa nêu, chủ đầu tư dự án mới hoàn thiện đầy đủ tính pháp lý để được vay vốn gói tín dụng 125.000 tỷ đồng của ngân hàng.

Khác với doanh nghiệp trên, Công ty CP Đầu tư Newland đã chủ động nguồn vốn để thực hiện dự án nhà ở xã hội thuộc dự án khu nhà ở phường Nhị Châu (TP Hải Dương). “Theo quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không được thế chấp mảnh đất xây dự án để vay vốn ngân hàng. Do vậy, để bảo đảm tiến độ dự án, chúng tôi đã sử dụng nguồn vốn tự có cộng thêm vốn huy động khác với quy mô gần 470 tỷ đồng để triển khai xây dựng. Hoàn toàn không có vốn vay từ ngân hàng”, anh Giáp Văn Tiệp, Trưởng Phòng Kinh doanh Công ty CP Đầu tư Newland chi nhánh Hải Dương thông tin. Nhờ đó, dự án nhà ở xã hội với 619 căn hộ đã hoàn thành và đi vào khai thác, phục vụ nhu cầu của người dân từ đầu năm 2023.

Tới đây doanh nghiệp này sẽ khởi công một dự án nhà ở xã hội khác trên địa bàn 2 phường Hải Tân và Tân Hưng (TP Hải Dương). Dự án có quy mô 5 tòa nhà cao tầng, 15 tầng/tòa, theo tính toán sơ bộ tổng mức đầu tư khoảng hơn 1.000 tỷ đồng. Dù chủ đầu tư đã và đang chuẩn bị phương án tài chính, song đây vẫn là thách thức không nhỏ.

Gỡ cách nào?

Không riêng chủ đầu tư, ngay cả người dân cũng gặp khó khi tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở xã hội. Theo chị Nguyễn Thị Quỳnh Diệp, Trưởng phòng Khách hàng cá nhân Agribank chi nhánh tỉnh Hải Dương, người dân mua nhà ở xã hội có thể thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai, chính là căn hộ dự định mua thông qua hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. “Khi đó chủ đầu tư, ngân hàng, khách hàng sẽ cùng ký vào một bản hợp đồng 3 bên, ngân hàng sẽ giải ngân theo tiến độ thanh toán từ chủ đầu tư, khách hàng sẽ cam kết ngay khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đưa vào ngân hàng để dùng làm tài sản bảo đảm”, chị Diệp nói.

Vợ chồng anh Nguyễn Tuấn Anh ở TP Hải Dương không vay vốn ngân hàng dù quy trình khá đơn giản. “Khoảng giữa năm 2023, tôi có nhu cầu vay vốn mua nhà ở xã hội. Khi đó gói vay mua nhà ở xã hội có mức lãi suất 8,2%/năm đối với người dân. Tính ra mức chi trả nợ ngân hàng vẫn quá sức của gia đình tôi. Hơn nữa, gói tín dụng này có thời gian điều chỉnh lãi suất 6 tháng/lần nên chúng tôi cũng bất an", anh Tuấn Anh chia sẻ. Vay ở Ngân hàng Chính sách xã hội dù có lãi suất thấp nhưng lại không đáp ứng điều kiện vì vợ chồng anh Tuấn Anh từng đóng thuế thu nhập cá nhân. Vì vậy để mua một căn trong khu nhà ở xã hội ở Nhị Châu, vợ chồng anh đã dùng toàn bộ số tiền tích góp và vay thêm bạn bè, người thân.

Tại Ngân hàng Chính sách xã hội chi nhánh tỉnh, hiện mức lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội là 4,8%/năm. Đây là mức lãi suất phù hợp với rất nhiều người dân. Tuy nhiên như vừa nêu, không ít người vướng rào cản về điều kiện “thuộc diện không phải đóng thuế thu nhập cá nhân” nên không thể tiếp cận vốn.

Để tháo gỡ, Ngân hàng Nhà nước đang nghiên cứu sửa đổi một số nội dung của gói tín dụng 125.000 tỷ đồng để sớm trình Chính phủ thông qua. Ngân hàng Nhà nước dự kiến tăng quy mô gói cho vay bằng việc khuyến khích sự tham gia của nhiều ngân hàng thương mại khác. Từ đó gia tăng tổng quy mô nguồn vốn hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, tăng thêm mức ưu đãi lãi suất theo hướng người vay sẽ được hưởng lãi suất khoảng 5%/năm, thấp hơn 3%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân của nhóm 4 ngân hàng lớn có vốn nhà nước.

Tuy nhiên, người vay chỉ được hưởng ưu đãi này trong 5 năm đầu tiên, sau đó mức ưu đãi sẽ giảm dần và sẽ kết thúc sau 10 năm. Riêng doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội giữ nguyên mức ưu đãi giảm 1,5-2%/năm so với lãi suất vay thông thường.

Hơn nữa, bản chất gói tín dụng 125.000 tỷ đồng này không phải gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội, mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5-2%/năm so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà. Do vậy, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn trên cả nước cũng kiến nghị Bộ Xây dựng khôi phục gói tín dụng 110.000 tỷ đồng. Đây là gói tín dụng có lãi suất 4,8-5%/năm, thời hạn vay tối đa 25 năm mà Bộ Xây dựng đã đề xuất ngày 17/2/2023 để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023.

Lãi suất gói tín dụng 125.000 tỷ đồng thế nào?

Trên cơ sở Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã công bố lãi suất cho vay kể từ khi triển khai gói tín dụng này cho đến hết ngày 30/6/2023 là 8,5%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2% đối người mua nhà. Kể từ ngày 1/7 đến hết 31/12/2023, lãi suất cho vay đã giảm 0,5%/năm so với trước, tức 8,2%/năm đối với chủ đầu tư và 7,7%/năm đối với người mua nhà.

Đến ngày 25/12/2023, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục công bố mức lãi suất cho vay theo áp dụng từ ngày 1/1-30/6/2024 là 8%/năm đối với chủ đầu tư và 7,5%/năm đối với người mua nhà.

Như vậy, so với thời điểm triển khai gói tín dụng này, lãi suất đã giảm tổng cộng 0,7%/năm.

Đối tượng được mua nhà ở xã hội

Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023, dự kiến áp dụng từ ngày 1/8/2024, 12 đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, gồm:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.

2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.

3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

4. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.

8. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

9. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 điều 125 của Luật này, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định của Luật này.

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

11. Học sinh, sinh viên đại học, học viên, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

12. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, điều 78 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định thêm điều kiện về nhà ở, thu nhập đối với một số trường hợp khi mua, thuê nhà ở xã hội.