Nhà đầu tư homestay, farmstay Đà Lạt tháo chạy

Năm ngoái, Tuấn Hoàng bỏ công việc nhiếp ảnh ở TP Hồ Chí Minh để lên Đà Lạt đầu tư homestay khi 26 tuổi. Khu homestay được đầu tư hơn 800 triệu đồng nhằm cải tạo hai căn villa và thiết kế dãy nhà, lều camping. Hợp đồng thuê nhà trong 5 năm, mỗi tháng đóng 30 triệu đồng. Hoàng phải đóng trước tiền cọc 6 tháng và đóng tiền nhà ba tháng, khiến tổng số tiền đầu tư đội lên hơn tỷ đồng.

Sau gần hai năm kinh doanh, Hoàng thừa nhận "chưa thấy được đồng lãi nào" vì chi phí vận hành và tiền thuê nhà cao đã bào mòn lợi nhuận. Sau ba tháng hè tưởng khả quan nhưng tỷ lệ lấp đầy liên tục dưới 50%, kể cả vào cuối tuần, anh quyết định sang nhượng vì không thể gồng thêm lỗ.

Bắt đầu sang nhượng từ tháng 7, sau ba tháng, không khách nào quan tâm. Hoàng nói lúc đầu có người ép giá xuống 150 triệu đồng nhưng không đồng ý. Nay chấp nhận giảm bằng một phần tám giá vốn, chưa kể tiền cọc và thuê nhà, nhưng khách từng hỏi cũng không còn mặn mà.

"Khi mới hoạt động, homestay cũng kín khách thuê nên tôi tự tin thu hồi vốn nhanh dưới một năm. Giờ thì vỡ mộng vì đã nhượng mức thấp nhất mà vẫn không tìm được khách", Hoàng nói.

Hoàng không phải ngoại lệ. Thời gian qua, làn sóng nhà đầu tư tháo chạy khỏi homestay, farmstay diễn ra ồ ạt tại Đà Lạt - tâm điểm của trào lưu "bỏ phố về rừng" gần hai năm trước.

Nguyệt Anh, 30 tuổi, TP Hồ Chí Minh, cũng mới rao sang nhượng khu farmstay đầu tư chung với bạn, rộng khoảng 1 ha gần trung tâm Đà Lạt. Cả hai hùn vốn đầu tư 2,5 tỷ đồng vào farmstay gồm khu nông trại, vườn hoa, khu vui chơi trẻ em, khu camping, cafe...

Hợp đồng thuê nhà còn 5 năm, mỗi tháng thuê hết 20 triệu đồng. Hiện giá sang nhượng còn 1,6 tỷ đồng nhưng số người quan tâm "đếm trên đầu ngón tay". Nữ nhân viên văn phòng cũng tính đến việc giảm thêm 300 triệu giá sang nhượng để nhanh chóng rời khỏi thị trường này.

Ông Tiến, một nhà đầu tư gần 8 năm kinh nghiệm tại thị trường Lâm Đồng nhìn nhận một số khu vực xa trung tâm Đà Lạt, tỷ lệ sang nhượng, dừng hoạt động homestay lên đến 40%, còn khu vực trung tâm khoảng 20-30%. Phần lớn nhóm nhà đầu tư này đều trong cảnh chật vật đăng tin rao dù đã giảm "kịch sàn" suất đầu tư, thậm chí thêm ưu đãi như hỗ trợ tiền thuê nhà, miễn phí trang thiết bị, nội thất, tặng fanpage vận hành...

Có nhiều lý do dẫn đến làn sóng sang nhượng homestay, farmstay ở Đà Lạt hiện nay. Ông Tạ Trung Kiên, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Wowhome, cho biết phần lớn thông tin sang nhượng đến từ nhóm nhà đầu tư không chuyên, tay ngang, vốn ít.

Nhiều người trẻ có vốn từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng đã đổ xô thuê đất, thuê nhà để cải tạo, thiết kế với tâm lý vừa kinh doanh vừa nghỉ dưỡng. Vì chạy theo trào lưu "bỏ phố lên rừng", nhóm nhà đầu tư này đã không nghiên cứu kỹ thị trường và tính toán dòng vốn.

Cung vượt xa cầu là một lý do. Mô hình homestay tại Đà Lạt đã phát triển trong 5 năm trở lại đây nhưng sau dịch bệnh, nhà đầu tư tiếp tục đổ xô về phát triển thêm. Nguồn cung lớn đòi hỏi khả năng cạnh tranh cao. Hiện Đà Lạt có hơn 2.400 cơ sở lưu trú du lịch, cung cấp hơn 31.000 phòng, tăng lần lượt 16% và 23% so với năm 2020. Loại hình lưu trú tăng mạnh là các homestay, biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn.

Tuy nhiên, tình hình du lịch chung ảm đạm, du khách vắng vẻ dẫn đến việc kinh doanh khó khăn. Bà Lê Thị Thắm, Trưởng văn phòng đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại Lâm Đồng, cho biết sau sự cố sạt lở hồi tháng 7, nhiều du khách có tâm lý ái ngại và chuyển hướng đến những địa điểm mới, thuận tiện di chuyển hơn. Theo bà, lượng khách và mức độ sôi động trong mùa hè năm nay tại Đà Lạt giảm gần một nửa so với năm trước đó.

Thống kê của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Lâm Đồng cũng cho thấy lượng khách du lịch và khách lưu trú tại tỉnh giảm liên tiếp từ tháng 7 đến tháng 10. Trong đó, khách du lịch giảm 2 lần còn khách lưu trú sụt giảm 1,9 lần, tác động không nhỏ đến trung tâm du lịch của tỉnh là Đà Lạt.

Ông Kiên cho biết, nhiều bạn trẻ đổ tiền cải tạo, thiết kế theo mô típ chung, sao chép nhau, hướng đến "điểm check-in một lần" nên khó thu hút hay giữ chân du khách.

Việc thiếu cân đối dòng vốn cũng là nguyên nhân khiến nhiều người "vỡ mộng" đầu tư homestay, farmstay. Ông Kiên cho hay tiền thuê nhà, thuê đất tại Đà Lạt hiện nay ở ngưỡng cao, tăng khoảng 20% so với trước dịch bệnh. Nhiều nhà đầu tư theo trào lưu "bỏ phố lên rừng" giai đoạn 2021-2022, đổ về mua đất, nhất là đất vườn, đất nông nghiệp. Việc đầu tư trong cơn sốt khiến họ bỏ số vốn lớn, kéo theo tiền cho thuê sau này cũng tăng vọt. Nhiều chủ yêu cầu đặt cọc 6 tháng, đóng trước 3 tháng, thậm chí nửa năm để có khoản tiền lớn xoay cho khoản nợ ngân hàng.

Nhưng tiền thuê nhà cao, cộng thêm chi phí thiết kế, quản lý, quảng cáo đã bào mòn hết lợi nhuận của nhà đầu tư thiếu tính toán. Khi chưa có lợi nhuận, họ đã phải xoay tiền đóng tiếp 6 tháng thuê nhà, nếu hủy hợp đồng có thể bị mất cọc, khiến áp lực tài chính nặng hơn.

"Giá thuê nhà, thuê đất quá cao khiến nhà đầu tư mới e ngại việc kinh doanh mất 4-5 năm cũng khó thu hồi được vốn", ông Kiên cho hay.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quý III vừa qua ghi nhận tình trạng nhiều chủ đất nông nghiệp, đất vườn rao bán giảm giá 20-50% tùy loại hình và vị trí, xong vẫn khó bán. Lượng giao dịch bất động sản tại Lâm Đồng quý III cũng giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu là giao dịch cắt lỗ, khoảng 30% so với đỉnh sốt.

Các chuyên gia nhìn nhận đầu tư homestay, farmstay cũng đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao, nhất là tại nơi đã phát triển du lịch lâu năm với nguồn cung lớn như Đà Lạt. Do đó, nhà đầu tư phải nghiên cứu kỹ thị trường, có kế hoạch dài hạn, quản lý dòng tiền tốt và ý tưởng khác biệt. Ông Tạ Trung Kiên nhìn nhận tình trạng tháo chạy khỏi homestay, farmstay hiện nay là bài học để nhà đầu tư, nhất là những người ít kinh nghiệm, cẩn thận trước những trào lưu đầu tư bất động sản theo cơn sốt.