Lãi suất thấp và "bài toán" vay ngân hàng đầu tư bất động sản

Từ đầu năm 2024 đến nay, lãi suất huy động ở nhiều ngân hàng đang duy trì ở mức thấp, lãi suất cho vay cũng nhờ đó giảm đáng kể so với mặt bằng chung một năm trước. Nên chớp thời cơ, vay tiền ngân hàng để đầu tư đất khi lãi suất đang “hạ nhiệt”? Đây là câu hỏi mà không ít người muốn tìm đáp án trong lúc này.

Trên một số hội nhóm kinh doanh bất động sản, không ít người vốn là dân buôn đất nêu quan điểm rằng nếu trong tay có vài trăm triệu, cứ mạnh dạn vay thêm 1,5-2 tỷ đồng để “bắt đáy” bất động sản, nhất là những mảnh đất, căn nhà trong tầm giá này, kiểu gì cũng thắng. Cũng có người cho rằng dù lãi suất thấp, nhưng thị trường vẫn “nguội”, nguy cơ “chết” trên tài sản vẫn cao, nên chờ thêm...

Song nhìn chung, một số nhà đầu tư đang dần thoát thế phòng thủ như hơn một năm qua. Bởi theo họ, nửa đầu năm 2024 sẽ là bước chạy đà cho thị trường bất động sản trước khi bước vào một chu kỳ mới.

Cho dù “xuống tiền” đầu tư hay “nằm im” chờ đợi, điều cần nhất là nên giải một bài toán với những số liệu cụ thể. Giả sử tôi hay các bạn vay 2 tỷ đồng tại một ngân hàng với mức lãi suất 6%/năm, cố định trong 2 năm đầu, mỗi tháng trung bình cần trả chừng 10,5 triệu đồng tiền lãi. Đương nhiên, số tiền lãi phải trả này sẽ giảm dần theo thời gian, theo dư nợ gốc giảm dần, nhưng cứ ước tính sau 2 năm, tổng số tiền lãi cần trả chừng hơn 240 triệu đồng. Cả tôi và bạn phải tính toán để có lời trong 2 năm được hưởng mức lãi suất ưu đãi này. Nếu mảnh đất mua với số tiền vay trên chỉ bán được 2,24 tỷ đồng, thì có nghĩa là hòa vốn.

Vay ngân hàng để đầu tư bất động sản mà trông chờ hòa vốn thì liệu có đáng? Chưa kể, không ai dám chắc liệu sau 2 năm, mảnh đất đó có bán được 2,24 tỷ đồng hay ít hơn, nghĩa là bạn bị lỗ.

Một bài toán khác về chi phí sử dụng vốn. Đó là giả sử bạn có 50% vốn tự có và 50% vốn vay. Nếu bạn không dùng khoản tiền tự có để đầu tư mà đem gửi ngân hàng, bạn sẽ nhận về mức lãi suất 6%/năm. Đối với vốn vay, chi phí sử dụng cỡ chừng 9%/năm, đó là phần lãi suất vay vốn ngân hàng nếu bạn không thể vay theo gói lãi suất ưu đãi 6%/năm như nêu ở trên. Như vậy, trung bình chi phí sử dụng vốn cả tự có và đi vay ở mức 7,5%/năm.

Nếu dùng toàn bộ khoản tiền với 50% vốn tự có, 50% đi vay ấy để mua bất động sản, tài sản cần tăng ít nhất 7,5% mỗi năm để đạt điểm hòa vốn. Nôm na là nếu tài sản đó sinh lời từ 7,5%/năm trở lên thì nhà đầu tư mới có lãi. Đương nhiên tỷ lệ giữa vốn tự có và vốn vay khác nhau sẽ có mốc hòa vốn khác nhau.

"Bức tranh" về thị trường bất động sản năm 2023 đã khép lại với nhiều gam màu ảm đạm ở nhiều phân khúc, dù Chính phủ, các bộ, ngành, đơn vị đã có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản được nhận định có thêm nhiều điều kiện thuận lợi để sôi động trở lại. Như lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp, hay Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Đất đai sửa đổi đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, sẽ giải quyết được nhiều vấn đề bất cập, chồng chéo hiện tại.

Song trên thực tế, chúng ta đã đi gần hết 2 tháng đầu của năm, nhưng thị trường vẫn chưa có tín hiệu lạc quan một cách rõ rệt. Tín dụng ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn ở mức thấp.

Dù cân nhắc “bài toán” theo hướng nào thì việc đầu tư hay chờ đợi thị trường cũng chỉ dựa trên những giả định trong tương lai. Tính toán không kỹ về hiệu quả sử dụng từng đồng vốn có thể sẽ khiến chúng ta lâm vào cảnh “biết thế đầu tư thì giờ đã có lãi” hoặc ngược lại.