Khi cơn sốt đất đi qua

Hàng nghìn người tham gia đấu giá 57 lô đất ở phường Đồng Lạc (Chí Linh) nhưng chỉ có 3 lô đất được mua (ảnh tư liệu)

Những tháng gần đây, thị trường bất động sản dần hạ nhiệt, nhưng những hệ lụy của cơn sốt đất từ năm ngoái đang bắt đầu phát tác và có thể còn kéo dài.

Đất bất động

Cuối tháng 3.2022, hàng trăm người ở các nơi đổ về xã Cổ Bì để tham gia phiên đấu giá quyền sử dụng 31 lô đất tại địa phương. Đây là một trong những xã còn khó khăn của huyện Bình Giang. Nhiều năm nay, việc đầu tư hạ tầng ở xã chủ yếu trông vào sự hỗ trợ của cấp trên và nguồn lực từ đấu giá quyền sử dụng đất. Từ khi cơn “sóng đất” nổi lên cộng với thông tin về một dự án lớn có thể được triển khai trong vùng, giá đất ở Cổ Bì và các xã lân cận bỗng dưng dựng đứng lên. Việc có tới trên 300 hồ sơ tham gia đấu giá 31 lô đất như một tín hiệu vui để địa phương có thêm nguồn lực đầu tư. Từ giá khởi điểm thấp nhất là 1 triệu đồng/m2, cao nhất là 7 triệu đồng/m2, mức trúng đấu giá các lô đất cao ngất ngưởng với mức lần lượt là 3,5 triệu đồng và 24 triệu đồng. Những người trúng đấu giá đều là người ở các địa phương khác đến.

Thế nhưng, hết hạn nộp tiền trúng đấu giá đất, chỉ có 2 trường hợp nộp tiền, 29 người còn lại không nộp tiền mà chấp nhận mất tiền đặt cọc vì với mức giá quá cao như trên sẽ rất khó bán sang tay kiếm lời. “Đối với 17 lô đất ở làng Bì Đổ, giá trúng thầu thấp nhất cũng lên đến 16 triệu đồng/m2. Nếu tổ chức đấu giá lại những lô đất này với mức giá khởi điểm 16 triệu đồng/m2 theo quy định thì sẽ rất khó có người mua. Địa phương đã phải làm tờ trình, báo cáo để huyện đề nghị tỉnh phê duyệt mức giá khởi điểm là 8 triệu đồng/m2 để sát với tình hình thực tế và tổ chức đấu giá lại”, ông Nguyễn Văn Suất, Chủ tịch UBND xã Cổ Bì cho biết.

Theo ông Suất, không chỉ tất cả những lô đất vừa đấu giá xong mà những lần đấu giá trước cũng rất ít người dân ở địa phương trúng. Một vài điểm dân cư được đấu giá từ 2-3 năm trước nhưng đến nay cũng không có người xây dựng nhà ở. Đất bị ế và nếu có đấu giá thành công thì mức tiền ngân sách xã được hưởng cũng không lớn nên xã Cổ Bì chưa đủ tự tin đăng ký thời điểm về đích nông thôn mới nâng cao. Khó khăn về nguồn lực nên địa phương này chưa triển khai được công trình trọng điểm nào theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ xã nhiệm kỳ 2020-2025 đề ra. “Xã hiện thiếu 12 phòng học và có 18 phòng học đã xuống cấp. Nhiều tuyến đường cũng đã xuống cấp, cần được cải tạo, sửa chữa. Nếu không có cơ chế hỗ trợ đặc thù mà chỉ trông chờ vào đấu giá đất thì sẽ rất khó có nguồn lực để đầu tư", ông Suất nói.

Tương tự như ở xã Cổ Bì, tháng 4.2021, hàng nghìn người ở trong và ngoài tỉnh với 1.756 hồ sơ, đặt cọc tham gia đấu giá 57 lô đất ở khu dân cư Đồng Giỏ, phường Đồng Lạc (TP Chí Linh). Mức trúng đấu giá cao nhất với các lô đất có giá khởi điểm 11 triệu đồng/m2 lên đến hơn 43,9 triệu đồng. Nhưng địa phương cũng đang phải hoàn thiện các thủ tục để tổ chức đấu giá lại vì có tới 54 người trúng đấu giá “bỏ cọc chạy lấy người”.

Không có đất đấu giá nhưng năm ngoái khi có thông tin một doanh nghiệp có ý định đầu tư một siêu dự án ở khu vực hồ Thanh Long, giá đất ở xã Lê Lợi (cùng ở TP Chí Linh) cũng được các “cò đất” thổi bùng lên một cách chóng mặt. Khi mới có thông tin về dự án, hằng ngày nhiều đoàn xe ô tô con chở hàng trăm “cò đất” lùng sục khắp các ngõ ngách trong các làng để tìm mua đất. Giá đất ở các làng trước đây chỉ khoảng 3-5 triệu đồng/m2 thì tăng vọt lên đến 15-20 triệu đồng/m2. Tranh thủ "cơn sốt", hàng chục người dân ở địa phương đã bán đất thu về thấp thì hơn 1 tỷ đồng, cao nhất lên đến 8 tỷ đồng mỗi thửa. Khi ấy, chính quyền địa phương đã phải tổ chức tuyên truyền để người dân cảnh giác, không bị dính bẫy do “cò đất” giăng ra. Ông Nguyễn Văn Chiến, Phó Chủ tịch UBND xã Lê Lợi cho biết: “Chúng tôi tuyên truyền người dân phải cân nhắc kỹ khi quyết định bán đất, nhận tiền đặt cọc. Tránh tình trạng nhận tiền rồi sau đó “cò đất” thổi giá đất xung quanh lên lại thấy tiếc không bán nữa, phải đền bù tiền cọc. Người dân cũng được khuyến cáo phải xác định rõ diện tích, tính pháp lý của lô đất định bán để tránh phát sinh những rắc rối, phải đền bù tiền đặt cọc cho người mua”. 

Rời trụ sở xã Lê Lợi, chúng tôi đi dọc quốc lộ 37 và vào một vài đường thôn để hỏi thêm người dân về tình hình hậu cơn sốt đất. Nhiều người và cán bộ thôn cho biết vài tháng nay chẳng còn bóng dáng “cò” nào đến tìm mua đất. Khi thông tin về siêu dự án chưa biết chắc có thực hiện hay không cũng là lúc sóng đất "chìm xuống". Cơn sóng đất giờ chỉ là sóng ngầm của những người trót ôm đất chờ thời nhưng không rõ sẽ chờ đến khi nào.

Tất cả 17 lô đất ở khu vực trung tâm xã Cổ Bì (Bình Giang) đều bị bỏ cọc, không nộp tiền trúng đấu giá

Người bất an

“Tầm này năm ngoái bọn tôi cứ đặt cọc là bán được. Mỗi lô chỉ cần kiếm được vài chục triệu là mình sang tay ngay”, anh T., chủ một văn phòng môi giới đất có tiếng ở huyện Gia Lộc mở đầu khi tiếp chuyện chúng tôi. Làm nghề buôn đất gần chục năm nay, anh T. tham gia hầu hết các phiên đấu giá đất ở trong tỉnh và một số địa phương lân cận. Anh T. kể thời điểm này năm ngoái, anh và một số bạn đầu tư đi đấu giá đất không khác gì đi mua rau ngoài chợ. Giá đất tăng chóng mặt, sinh lợi lớn nên người người, nhà nhà đều đổ xô đi buôn đất. Có ngày anh T. có thể mua bán 6-7 lô đất. Tháng cao điểm nhóm đầu tư của anh T. mua đi, bán lại tới 3-4 chục lô đất, lãi hàng trăm triệu đồng. Vài tháng nay, thị trường chững lại, mỗi tháng chỉ phát sinh vài giao dịch nên công việc của anh T. cũng khó khăn hơn. Nếu trước anh T. chỉ cần đặt cọc rồi sang tên thì nay phải nộp tiền mua đất để tránh mất cọc và chờ đợi người mua. “Cũng có lô chúng tôi chủ động giữ lại vì vị trí đắc địa, diện tích lớn và quỹ đất ở khu vực đó còn ít. Nhưng cũng có lô đấu giá xong không bán được đành bỏ cọc hoặc phải chọn lọc thật kỹ mới nộp tiền”, anh T. vừa cho tôi xem một tệp dày cộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vừa chia sẻ.

Theo anh T., mức giá tại các phiên đấu giá đất ở thời gian qua thường bị “thổi” lên quá cao. Giá được trả tại các phiên đấu giá thường cao hơn từ 30 - 40% giá trị thật của các lô đất. “Đầu năm tôi có người quen trúng đấu giá lô đất ở xã Tân Việt (Bình Giang) với mức 1,9 tỷ đồng. Với cùng diện tích, ở gần khu vực đấy, tại phiên đấu giá sau đó thì mức giá mỗi lô còn 1,4 tỷ đồng. Nếu bây giờ mà bán ngay thì lỗ 500 triệu đồng nên họ phải cứ cố giữ, hy vọng thị trường “nóng” lại. Giữ ít lô thì chưa sao nhưng “ngậm” nhiều và phải vay tiền để đầu tư thì rất dễ vỡ nợ”, anh T. thông tin thêm.

Không cần xem báo cáo, ông Hoàng Văn Sơn, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Hải Dương cung cấp cho chúng tôi một loạt địa điểm đơn vị vừa tổ chức đấu giá đất nhưng bị… ế. Đó là ở các xã Quang Minh (Gia Lộc), Chí Minh, Tân Kỳ (Tứ Kỳ), Long Xuyên (Bình Giang), Hợp Tiến, An Lâm (Nam Sách) với tỷ lệ đấu giá thành công chưa đến 60%. Theo ông Sơn, nguyên nhân của tình trạng trên là do Luật Đất đai sẽ được sửa đổi theo hướng hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Cùng với những thông tin các ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản khiến các nhà đầu tư, “cò đất” chùn tay hơn. Thời gian qua, lượng cung đất ở đang dần quá lớn so với nhu cầu thực cũng khiến thị trường bất động sản trầm lắng hơn. Tuy nhiên, cơn sốt đất đi qua chưa lâu nên mức giá vẫn ở mức cao dù không phát sinh nhiều giao dịch. “Đáy của thị trường bất động sản là khi giao dịch giữa các “cò đất” chỉ ở mức rất thấp mà chủ yếu là giao dịch của những người có nhu cầu đất để ở thực sự. Thời điểm này vẫn chưa nói đến điều gì nhưng hết năm nay và trong năm sau thì những người “ôm đất” với giá cao mới “ngấm”, ông Sơn nhận định. 

Cũng theo ông Hoàng Văn Sơn thì nguồn lực xã hội đổ dồn vào bất động sản sẽ hạn chế động lực phát triển. Thị trường bất động sản méo mó khiến người có nhu cầu thực sự về đất ở không thể mua được đất cũng sẽ gây những hệ lụy phức tạp về an sinh xã hội, gia tăng tình trạng tranh chấp đất đai. Những quy định về đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay dường như chưa đủ mạnh để ngăn “cò đất” lộng hành. “Tôi nghĩ tiền đặt trước người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cần tăng lên tối đa 50% so với 20% như hiện nay. Cùng với đó cần tăng cao mức thuế giao dịch khi một người đứng tên quyền sử dụng đất từ thửa đất thứ 3 trở lên”, ông Sơn đề xuất.

Những năm qua, dù có tốc độ khá nhanh nhưng phát triển đô thị ở Hải Dương được đánh giá còn thiếu bền vững, chưa đồng bộ với phát triển kinh tế-xã hội. Hiệu quả sử dụng đất đô thị chưa cao, chủ yếu phát triển đất nền tại các dự án. Cơn sốt đất vừa qua càng cho thấy rõ việc khai thác nguồn lực đất ở trong tỉnh chưa phát huy tối đa hiệu quả, có thể gây ra những hệ lụy lâu dài.

HẠO NHIÊN