Đòi đất ruộng đã bán vì cho rằng chỉ “cho mượn”

Năm 1993, gia đình bà N. có 4 nhân khẩu gồm vợ chồng bà N. và 2 con nhỏ, được Nhà nước giao đất nông nghiệp (đất 03) để sử dụng, canh tác tại khu dân cư An Lăng, phường An Phụ (Kinh Môn). Mỗi suất được giao 504 m², tổng 4 suất là 2.016 m².

Theo bà N., năm 1998, gia đình bà chuyển vào miền Nam làm kinh tế, không còn nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp. Khi đó, các con ông bà còn nhỏ nên ông bà đã cho hộ ông L. mượn cấy 2 sào đất nông nghiệp, có nhận tiền nhưng bà N. không nhớ là bao nhiêu. Thời hạn cho mượn ruộng trong 5 năm, từ năm 1998 - 2003.

Năm 2003, ông L. trả lại bà N. 2 sào này. Tuy nhiên, bà N. nói để ông L. tiếp tục sử dụng vì bà N. vẫn ở miền Nam làm ăn, không còn nhu cầu sử dụng, lại khó khăn về kinh tế. Bà N. yêu cầu ông L. đưa cho bà 1 triệu đồng/sào (2 sào là 2 triệu đồng). Hai bên thoả thuận khi nào bà N. về, ông L. phải trả ruộng thì bà sẽ trả 2 triệu đồng này. Các khoản phải đóng góp với Nhà nước để cấy 2 sào ruộng do ông L. chịu. Thỏa thuận 2 bên không lập thành văn bản, cũng không qua chính quyền xã làm thủ tục. Sau khi nhận đất, ông L. phải đến trưởng xóm để báo là cấy đất của ai để trưởng xóm căn cứ vào đó thu thuế. Bà N. đã nhận đủ tiền 2 triệu đồng, ông L. nhận ruộng để canh tác.

Đến năm 2016 và 2019, bà N. gặp ông L. để đòi 2 sào đất nông nghiệp, nhưng ông L. không trả. Bà N. đã đề nghị thôn, xã giải quyết. Việc hoà giải giữa 2 bên không thành.

Bà N. khởi kiện, đề nghị toà án buộc ông L. trả lại gia đình bà diện tích 2 sào đất nông nghiệp nêu trên.

Còn theo ông L., ông không vay mượn, không nợ bà N., cũng không thuê, không mượn đất của nhà bà N. Năm 2003, bà N. chuẩn bị lại đi miền Nam, có đến nói chuyện về việc bán ruộng. Vợ chồng ông nhất trí mua, giá thỏa thuận là 1 triệu đồng/sào, do là mua bán nên không xác định thời hạn. Vợ chồng ông và bà N. chỉ thỏa thuận miệng. Trước giao ruộng và tiền, ông yêu cầu bà N. làm thủ tục chuyển quyền sử dụng 2 sào đất nông nghiệp cho gia đình ông. Sau đó, ông đến Tiểu ban dồn điền đổi thửa của xóm kiểm tra, ông được tiểu ban thông báo đã được bà N. chuyển quyền sử dụng 2 sào đất nông nghiệp cho gia đình ông. Ông nhận tích kê thống kê nhân khẩu, diện tích đất của tiểu ban, trong đó đã có 2 sào đất mà bà N. chuyển nhượng cho gia đình ông. Sau khi nhận đất của bà N., ông mới đem tiền đến nhà bà N. để thanh toán, tổng là 2 triệu đồng, bà N. đã nhận đủ. Khi giao nhận tiền, 2 bên cũng không viết giấy tờ. Nay bà N. yêu cầu buộc vợ chồng ông trả lại 2 sào đất nêu trên, ông không chấp nhận.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2022/DS-ST ngày 25/11/2022, Tòa án Nhân dân thị xã Kinh Môn quyết định không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N. về việc yêu cầu buộc ông L. trả lại gia đình bà 2 sào đất nông nghiệp tại cánh đồng Đống Gai, thuộc khu An Lăng, phường An Phụ. Bà N. tiếp tục có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung đề nghị tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm.

Hội đồng xét xử Tòa án Nhân dân tỉnh Hải Dương nhận định, năm 1998, bà N. để cho vợ chồng ông L. thuê đất với thời hạn 5 năm. Đến năm 2003, hai bên tiếp tục có việc giao đất và nhận tiền. Dù bà N. xác định không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng căn cứ vào lời khai của các bên đều thừa nhận bà N. đã nhận số tiền 2 triệu đồng từ vợ chồng ông L., giao đất cho ông L., phù hợp với chính đơn bà N. đề nghị UBND phường An Phụ giải quyết tranh chấp đất đai. Trong các biên bản giải quyết việc mua bán ruộng tại UBND phường An Phụ, bà N. đều xác định là chuyển nhượng (bán).

Hơn nữa, năm 2003, địa phương thực hiện việc dồn điền đổi thửa, trưởng thôn đã đến nhà, nhờ bà D. là mẹ chồng bà N. thông báo cho bà N. về để thực hiện việc dồn ô, đổi thửa. Bà N. thông báo với Tiểu ban dồn điền đổi thửa là đã chuyển nhượng đất cho một số hộ, trong đó có hộ ông L. Hộ ông L. đã trực tiếp bốc phiếu theo phương án dồn ô, đổi thửa, nhận đất canh tác. Vì vậy, toà án cấp sơ thẩm xác định giao dịch năm 2003 giữa bà N. với vợ chồng ông L. là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chính xác.

Khi bà N. chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản, không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Tuy nhiên, khi giao dịch các bên đủ năng lực hành vi, ý chí tự nguyện, mục đích không trái pháp luật, đạo đức. Các bên có đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Hộ ông L. đã nhận đất canh tác, thời gian chuyển nhượng gần 20 năm không tranh chấp. Đất bà N. bán cho ông L. được dồn chung với đất tiêu chuẩn của hộ ông L. sử dụng đất ổn định, đóng thuế, đóng góp nghĩa vụ khác trên đầu sào theo quy định. Như vậy, căn cứ theo quy định, cần công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N. với ông L. là phù hợp với quy định của pháp luật và thực tế.

Vì vậy, tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị N., giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2022/DS-ST ngày 25/11/2022 của Tòa án Nhân dân thị xã Kinh Môn.

Vụ việc này là điển hình cho việc có một số giao dịch mua bán đất không làm thủ tục theo đúng quy định dẫn đến tranh chấp. Do đó, khi chuyển quyền sử dụng đất, người dân cần nghiêm chỉnh thực hiện quy định của pháp luật nhằm bảo đảm quyền lợi của các bên, tránh xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp.