Đấu giá đất cao gấp hơn 18 lần ở Hoài Đức: Giá cao kỷ lục, chuyên gia nói gì?

Trải qua 9 vòng đấu giá, kéo dài hơn 19 tiếng (từ 9 giờ ngày 19/8 đến 4 giờ 30 ngày 20/8), phiên đấu đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Lòng Khúc (xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội) đã lập kỷ lục mới về thời gian đấu giá cùng với mức giá cao gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm.

Theo giới chuyên gia bất động sản, mức giá đất cao đột biến trên có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên điều này cũng có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, tạo ra một thị trường “bong bóng” không bền vững.

Phiên đấu giá xuyên đêm, giá cao kỷ lục

Phiên đấu giá 19 lô đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (có 517 khách hàng tham gia, đăng ký 1.100 bộ hồ sơ) kéo dài từ lúc 9 giờ ngày 19/8, đến hơn 4 giờ ngày 20/8 mới kết thúc. Với đông đảo nhà đầu tư, môi giới bất động sản tham gia, phiên đấu giá diễn ra trong bầu không khí căng thẳng, hồi hộp và mệt mỏi đối với cả đơn vị tổ chức và người đấu giá.

Để sở hữu được 1 trong số 19 lô đất trên, hàng trăm người dân đã đến nhà thi đấu huyện Hoài Đức từ sáng sớm xếp hàng để làm thủ tục đấu giá. Sau nhiều vòng căng thẳng, nhiều người vẫn kiên trì, chấp nhận tham gia đấu giá xuyên đêm.

Nhân sự kiện này, nhiều hội, nhóm môi giới bất động sản cũng có mặt, bật chế độ phát video trực tiếp trên nền tảng mạng xã hội để tường thuật không khí xung quanh khu vực đấu giá, nhằm mục đích thổi giá, đầu cơ kiếm lời.

Điều đáng nói là từ giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất của phiên đấu giá đã lên 133,3 triệu đồng/m2; giá thấp nhất là 91,3 triệu đồng/m2, gấp khoảng 12,5-18 lần so với giá khởi điểm ban đầu.

Dự kiến, tổng số tiền huyện thu được từ phiên đấu giá lần này đạt gần 190 tỷ đồng, chênh hơn 11 lần so giá khởi điểm.

Một số môi giới bất động sản có mặt cho rằng mức giá trên là cao hơn rất nhiều so với mặt bằng thị trường hiện nay ở địa phương này. Đây cũng là mức giá cao kỷ lục tại một huyện ngoại thành ở Hà Nội từ trước đến nay.

Lý do bởi mặc dù vị trí 19 lô đất đấu giá tại huyện Hoài Đức lần này nằm sát khu vực đường Vành đai 4 đi qua, tuy nhiên xung quanh các lô đất, cơ sở hạ tầng vẫn hạn chế và chủ yếu là ruộng đồng, không có nhiều lợi thế nổi bật.

Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến đất nền ở xã Tiền Yên trong quý 2/2024 là 43 triệu đồng/m2. Trong vòng 1 năm qua, giá đất ở địa phương này đã tăng hơn 48%. Tuy nhiên, so với mức giá từ 91,3 đến 133,3 triệu đồng/m2 trên, thì giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa kết thúc vẫn cao gấp từ 2 - 3 lần so với mặt bằng giá phổ biến.

Trước đó, ngày 28/7, 85 lô đất thuộc huyện Đan Phượng được đem ra đấu giá. Với 1.252 bộ hồ sơ tham gia, tỷ lệ chọi là 14,7 hồ sơ/lô. Kết quả trúng đấu giá gây sốc nhất lên đến 99,2 triệu đồng/m2, gấp hơn 2 lần giá khởi điểm.

Đến ngày 10/8, huyện Thanh Oai cũng tổ chức đấu giá 68 lô đất tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, có diện tích từ 68 - 85 m2/lô, giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Bất ngờ là kết quả đấu giá trúng cao nhất lên đến 100,5 triệu đồng/m2; hầu hết các lô đất đều có giá trúng từ 80 - 90 triệu đồng/m2. So với giá khởi điểm, giá trúng đấu giá các lô đất cao gấp 5 - 8 lần.

Sau những phiên đấu giá trên, giá đất nền tại huyện Thanh Oai, Đan Phượng và một số huyện vùng ven Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới...

Những rủi ro chính quyền, người dân cần lưu ý

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định kết quả đấu giá đất cao như trường hợp đấu giá ở huyện Hoài Đức, Thanh Oai và các huyện ngoại thành Hà Nội mới đây có thể sẽ khiến chi phí giải phóng mặt bằng cho các dự án mới trở nên đắt đỏ hơn.

Theo ông Tuấn, với mức giá trúng đấu giá cao hơn mặt bằng chung từ 2 đến 3 lần, người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh có tâm lý đẩy giá bán đất của mình theo. Tuy nhiên, mức giá đất cao đột biến cũng có thể tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, khi nhiều người đổ xô mua đất với hy vọng kiếm lợi nhuận từ việc giá đất tiếp tục tăng.

"Việc đẩy giá trên cũng có thể gây ra tình trạng dòng tiền bị ứ đọng vào đất, thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác", ông Tuấn nói.

Giới chuyên gia bất động sản cũng cho rằng nguồn cơn khiến giá đất tăng mạnh bắt đầu từ việc một số huyện vùng ven sắp được lên quận, đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng xã hội. Nhiều tuyến đường liên huyện, liên xã được mở rộng, trải nhựa, mang lại bộ mặt khang trang cho vùng nông thôn. Đặc biệt, tuyến đường Vành đai 4 quanh trung tâm Hà Nội hình thành ngày càng rõ, hứa hẹn tiềm năng phát triển kinh tế lớn.

Trong khi đó, khoảng vài năm gần đây thị trường địa ốc khan nguồn cung mới, giá chung cư tăng cao. Trong khi đó, về khía cạnh chính sách, kể từ ngày 1/8/2024, luật pháp liên quan bất động sản có hiệu lực đã siết chặt hoạt động phân lô bán nền. Điều này tác động tâm lý nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm đất nền vùng ven, pháp lý chặt chẽ, có giá trị trên dưới 3 tỷ đồng/lô.

Bên cạnh đó, Nghị định 10/20203 về "Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai" cũng quy định mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Nếu không trúng, tiền cọc được trả lại ngay khi phiên đấu giá kết thúc.

Với mức giá khởi điểm chỉ trên dưới 10 triệu đồng/m2, tương đương tổng giá trị lô đất chỉ khoảng 1 tỷ đồng, người tham gia đấu giá đất chỉ cần đặt cọc trên dưới 200 triệu đồng/lô. Số tiền này có thể sẽ không quá khó khăn đối với nhóm nhà đầu tư vừa và nhỏ, trong khi nếu đấu giá trúng, nhà đầu tư có thể bán lướt ngay để hưởng khoản tiền bán chênh lên đến hàng trăm triệu.

Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua cũng cho thấy khi đấu giá đất quá cao, không bán lướt được, người trúng cũng nhanh chóng bỏ cọc. Điều này không chỉ tác động xấu đến mọi phân khúc bất động sản, mà còn gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai, nhiễu loạn thị trường và người “ôm” hàng sau cùng sẽ chịu rủi ro nhất.

Đơn cử như tại phiên đấu giá đất ở huyện Thanh Oai vừa qua, rất đông người môi giới đã chào mua, bán đất với giá chênh từ 200 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/lô (tùy vị trí, diện tích từng lô). Thế nhưng chỉ sau 3 ngày “thổi giá”, các môi giới, nhà đầu cơ đã phải “tháo giá” xuống gần đáy (chỉ bán chênh nhẹ từ 90-200 triệu đồng/lô), nếu khách thiện chí sẽ tiếp tục hạ giá chênh xuống.

Qua thực tế trên có thể thấy việc đấu giá đất dự kiến sẽ mang lại lợi ích trước mắt cho ngân sách địa phương, nhưng nếu không được quản lý chặt chẽ, có thể gây ra nhiều hậu quả tiêu cực. Bài học nhãn tiền trong nhiều năm qua cho thấy việc đẩy giá đất tăng cao không chỉ làm nhiễu loạn thị trường, mà còn tạo điều kiện cho các nhà đầu cơ đẩy giá đất lên cao hơn để kiếm lời, tiềm ẩn nguy cơ tạo ra một thị trường “bong bóng” không bền vững.