Còn bất cập trong chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn còn một số vướng mắc, bất cập mà dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa sửa đổi, bổ sung

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã cơ bản giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển như đề xuất mỗi năm ban hành 1 bảng giá đất mới, đề xuất thực hiện trực tuyến các thủ tục hành chính về đất đai, đề xuất "sổ đỏ" gia đình có thể hiện ghi tên tất cả các thành viên… Tuy nhiên, việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn còn một số vướng mắc, bất cập mà dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa sửa đổi, bổ sung, trong đó có việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Như vậy, đối với đất đai người sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký, còn tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất có thể đăng ký hoặc không (tùy thuộc vào ý chí của chủ sở hữu). Quy định này đã và đang gây nhiều cản trở, vướng mắc trong thực tế thực hiện các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai. Theo đó, việc thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở song nhà ở chưa đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng công chứng chỉ công chứng được phần đất, không công chứng cho phần nhà hoặc các tài sản khác gắn liền với đất trong giao dịch, mặc dù giao dịch bao gồm cả hai.

Thực tế đã có trường hợp tranh chấp xảy ra với nội dung “bán đất mà không bán nhà” gây khó khăn cho cơ quan chức năng, tòa án trong giải quyết tranh chấp. Quy định nêu trên cũng khiến cho việc xác định tài sản giữa cha mẹ và con, giữa vợ và chồng trong trường hợp giải quyết tranh chấp về chia di sản thừa kế, chia tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Khi vợ chồng ly hôn mà tài sản trong các mối quan hệ đó mới chỉ xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với đất, song quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng lại chưa thực hiện việc đăng ký do pháp luật không quy định là yêu cầu bắt buộc.

Từ thực tế trên, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần sửa đổi theo hướng khi có tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất thì bắt buộc chủ sở hữu phải thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đi đôi với đó, cần quy định bổ sung về quy trình, thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đối với đất đã có tài sản gắn liền nhưng chưa chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc không đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản). Quy định như vậy sẽ tháo gỡ điểm nghẽn, nút thắt trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp người dân và cơ quan thực thi pháp luật có căn cứ để thực hiện. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho người nhận chuyển quyền bởi giá trị giao dịch mà họ phải trả bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất song trên hợp đồng không công chứng cho phần tài sản trên đất do người chuyển quyền trước đó chưa đăng ký quyền sở hữu.

NGUYỄN VĂN TIÊU
Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Hải Dương