Chuyên gia lo giá nhà tiếp tục bị đẩy cao vì khát cung

Tham luận tại Hội thảo khoa học về quản lý đất đai, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh dẫn các số liệu cho thấy thành phố vẫn tiếp tục "khát" nguồn cung. Cụ thể, quý I, TP Hồ Chí Minh chỉ có một dự án cũ đã hoàn thành xây dựng với hơn 200 căn hộ và một dự án nhà ở thương mại quy mô hơn 3.600 m2 được chấp thuận chủ trương đầu tư. Không có dự án nhà thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai đầu năm nay. Hiện có 62 dự án cũ đang triển khai với hơn 28.000 căn.

Tình trạng này tương tự với nhà ở xã hội. Thành phố không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hay cấp phép xây dựng đầu năm nay. Chỉ có một dự án cũ đã hoàn thành với gần 250 căn. Ngoài ra, 7 dự án đang triển khai, dự kiến cung cấp gần 5.000 căn nhà xã hội.

Theo Chủ tịch HoREA, nguyên nhân chính là Luật Đất đai 2024 vẫn còn điểm bất cập, chưa tháo gỡ mạnh mẽ nguồn cung nhà ở.Điển hình là quy định giới hạn loại đất đầu tư nhà ở thương mại phải là đất ở hoặc đất ở và đất khác. Ông Châu nói đây là hạn chế so với Luật Đất đai 2013 vì đã "bỏ phần thông thoáng" trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp để xây dự án đô thị.

Tại thời điểm giữa năm 2015, TP Hồ Chí Minh có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các luật hiện hành. Còn lại 126 dự án do không có 100% đất ở nên không được công nhận chủ đầu tư. Trong số này, ông Châu nêu 85% dự án có đất ở và đất khác, còn lại 15% dự án có đất khác không phải đất ở.

Để khắc phục hạn chế này, Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang xây dựng nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại để trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 7.

Tuy nhiên, trường hợp đề án thí điểm trên không được thông qua, kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, khoảng 15% dự án có đất khác không phải đất ở sẽ không được công nhận chủ đầu tư. Hầu hết số dự án này có tổng diện tích lớn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị.

Chủ tịch HoREA dẫn chứng một công ty bất động sản từng mua đấu giá một khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Tân rộng 6 ha - tài sản đảm bảo cho khoản nợ xấu tại một ngân hàng thương mại. Doanh nghiệp này không có nhu cầu và khả năng sản xuất công nghiệp nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà thương mại vì hiện trạng khu đất này là đất khác không phải đất ở.

"Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh có thể tiếp tục mất cân đối cung - cầu khiến giá nhà bị đẩy lên hoặc neo cao trong năm nay", chuyên gia lo ngại.

Tại hội thảo, PGS.TS Phùng Quốc Hiển, nguyên Phó chủ tịch Quốc hội cho rằng việc sử dụng, phân loại đất đai tại TP Hồ Chí Minh đang bị mất cân đối. Thành phố đang thiếu đất cho nhà ở xã hội, giao thông, y tế, giáo dục, công nghiệp công nghệ cao cũng như thiếu dự án lớn để tạo điều kiện bứt phá. Nhiều dự án trên địa bàn triển khai chậm hoặc không triển khai nhưng thiếu cơ chế xử lý. Trong khi đó, giá đất của thành phố đang quá cao so với các tỉnh lân cận.

"Nếu giá đất cứ tiếp tục đẩy cao sẽ ảnh hưởng đến chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm, làm mất khả năng thu hút đầu tư", ông Hiển nói.

Cùng quan điểm, GS.TS Tạ Ngọc Tấn, Phó chủ tịch Thường trực Hội đồng Lý luận Trung ương, nhìn nhận thời gian qua, thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh có biểu hiện phát triển thiếu lành mạnh, chưa bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hệ quả là đất đai chưa được sử dụng hiệu quả, mặc dù pháp luật đất đai đã có nhiều đổi mới, giúp việc quản lý, sử dụng đất hợp lý hơn.

Các chuyên gia cho biết thành phố cần tăng cường quản lý đất đai theo hướng số hóa, công khai, minh bạch, đồng thời tăng cường thanh tra, kiểm soát để tránh lãng phí, tham nhũng. Ông Lê Hoàng Châu đề nghị thông qua nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại để xử lý vướng mắc về nguồn cung nhà ở, đáp ứng nguyện vọng của người dân và cộng đồng doanh nghiệp.

Cùng đó, nếu được "tiếp sức" bằng việc áp dụng sớm 6 tháng các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Chủ tịch HoREA cho biết thị trường bất động sản có thể tăng trưởng trở lại từ năm 2015.