Chung cư cao cấp đổ bộ Hà Nội, bình dân vắng bóng

Giữa tuần qua, ông lớn bất động sản Singapore - Capitaland đã khởi công dự án chung cư với quy mô khoảng 2.150 căn hộ cao cấp thuộc một đại đô thị phía Đông Hà Nội nằm sát cao tốc 5B. Dự án này được xây dựng trên diện tích 2,1 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 10.800 tỷ đồng.

Hiện tại, giá rumor - mức thăm dò phản ứng của thị trường, chưa chính thức của dự án cao cấp này từ 68 triệu đồng một m2. Như vậy, một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 81 m2 tại dự án này sẽ có giá khoảng 5,5 tỷ đồng.

Đây cũng là dự án thứ hai được chủ đầu tư ngoại này phát triển tại thủ đô chỉ trong năm nay. Trước đó - hồi tháng 3, Capitaland bắt đầu triển khai dự án chung cư với gần 4.000 căn hộ cao cấp ở khu vực phía Tây. Sau ba giai đoạn ra hàng trong khoảng nửa năm, đến nay dự án này đã bán được hơn 3.920 sản phẩm - tương đương tiêu thụ hết 99% rổ hàng dù đa phần các căn hộ có giá không dưới 70 triệu đồng mỗi m2.

Masterise Homes cũng vừa giới thiệu dự án nhà ở cao tầng đầu tiên thuộc đại dự án Vinhomes Global Gate tại huyện Đông Anh. Được chủ đầu tư định vị ở phân khúc cao, nên mức giá thăm dò tại dự án này đang ở ngưỡng gần 100 triệu đến 130 triệu đồng một m2. Hiện tại, đây cũng là mức giá cao nhất với sản phẩm chung cư tại các huyện ven Hà Nội.

Căn studio (diện tích tim tường 30,5 - 31 m2) view hồ bơi, sân vườn nội khu có giá thăm dò từ 3,26 tỷ đến 3,68 tỷ đồng, tương đương. Căn hộ 3 phòng ngủ (diện tích tim tường 82 - 82,1 m2) có giá thăm dò thấp nhất 9,15 tỷ và cao nhất 10,2 tỷ đồng. Mức giá này tương đương với giá 111,5-124,2 triệu đồng một m2.

Trước đó, tại khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây, một dự án tổ hợp văn phòng, căn hộ cao cấp cũng được khởi công. Theo một môi giới chuyên hoạt đông tại khu vực này, dự án này chỉ có khoảng hơn 280 căn hộ cao cấp với giá có thể lên đến hơn 150 triệu đồng một m2. Bởi nhiều căn hộ tại khu chung cư được phát triển ở giai đoạn đầu tiên của dự án Starlake hiện được rao bán trên thị trường thứ cấp từ 120 triệu đồng một m2.

Ở khu vực phía Tây, giai đoạn 2 của một dự án chung cư cao cấp nằm trên đường Lê Quang Đạo cũng đang được môi giới quảng cáo có thể ra hàng quý cuối năm nay và mời khách booking giữ chỗ. Mức giá thăm dò tại dự án này cao nhất lên đến hơn 120 triệu đồng một m2.

Các dự án căn hộ cao cấp, hạng sang tiếp tục đổ bộ, trong khi nhà bình dân, vừa túi tiền vẫn tiếp tục vắng bóng tại Hà Nội. Điều này khiến tình trạng lệch pha trên thị trường nhà ở thủ đô ngày càng trầm trọng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu là cao cấp dành cho giới đầu tư, nhiều tiền. Phân khúc bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại không thấy dự án mới. Ngay các dự án nhà ở xã hội - loại được xác định mức giá ưu đãi cho người lao động, thu nhập thấp - cũng triển khai ì ạch.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho thấy Hà Nội thuộc nhóm chậm phát triển nhà ở xã hội so với chỉ tiêu, cũng như nhu cầu của người dân. Hà Nội phải xây 18.700 căn đến 2025, nhưng mới có 3 dự án được khởi công (1.700 căn) và 5 dự án xây dựng xong, với 5.200 căn, đạt gần 37% mục tiêu.

Thậm chí, hồi giữa năm, Chủ tịch Hà Nội Trần Sĩ Thanh từng yêu cầu các sở, ngành phải phối hợp để khởi công được thêm ít nhất một dự án nhà ở xã hội trước 1/10. Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn mà thành phố vẫn chưa thể thực hiện.

Theo chuyên gia, các đơn vị tập trung làm nhà ở cao cấp hạng sang bởi nhiều lý do, trong đó có cần tối ưu lợi nhuận khi chi phí đầu tư dự án, nhất là giá đất đã gia tăng. Cùng với đó, cuộc chơi trên thị trường nhà ở hiện nay cũng chỉ nằm trong tay vài doanh nghiệp bất động sản lớn, giàu tiềm lực, không còn đa dạng chủ đầu tư như trước năm 2020.

Còn đại diện CBRE nhận thấy phần lớn dự án mới thuộc các đại đô thị với các sản phẩm hiện hữu đã cao mặt bằng giá cao. Vì vậy, những toà nhà mới sẽ khó có mức giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh.

Nguồn cung đã tăng trở lại, nhưng sang đến năm sau, tình trạng chung cư cao cấp "chiếm sóng" thị trường vẫn khó có thể cải thiện. Các đơn vị dịch vụ tư vấn, nghiên cứu thị trường Savills, OneHousing cũng dự báo căn hộ hạng trung, cao cấp sẽ vẫn áp đảo. Cụ thể, theo OneHousing, nguồn cung chung cư có xu hướng tăng, lên đến 23.000 căn trong năm 2025 và 24.000 căn năm 2026 - gấp gần 3 lần năm ngoái, nhưng vẫn chủ yếu là sản phẩm giá cao tại khu phía Tây và Đông Hà Nội.