Bốn hình thức bồi thường từ 2025 khi nhà nước thu hồi đất

Luật Đất đai mới có hiệu lực từ 1/1/2025, quy định bốn hình thức bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, gồm:

- Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

+ Người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất, nhà ở mà có nhu cầu bồi thường bằng tiền thì nhà nước sẽ đáp ứng nguyện vọng.

+ Người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng.

+ Người có đất bị thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng nhà ở.

Khi nhà nước thu hồi đất, phần diện tích còn lại của thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh quy định, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi thì sẽ được thu hồi và bồi thường, hỗ trợ.

So với Luật Đất đai 2013, luật mới mở rộng thêm hai hình thức bồi thường là bằng đất khác mục đích sử dụng với đất bị thu hồi hoặc bằng nhà ở. Luật cũ quy định bồi thường bằng nhà ở chỉ áp dụng khi người dân không còn đất ở hoặc nhà nào khác cùng xã, phường, thị trấn.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh đánh giá, việc bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng sẽ tạo thuận lợi hơn cho người dân. Điển hình là trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp, thay vì được bồi thường bằng đất nông nghiệp ở xa thì người dân có thể nhận bồi thường bằng đất phi nông nghiệp tại vị trí thuận lợi. Như vậy, họ sẽ thuận lợi hơn khi chuyển đổi nghề nghiệp từ nông nghiệp sang sản xuất, thương mại, dịch vụ.

Tuy nhiên, ông Đỉnh cho rằng khi thực thi phương án này cần định giá đất bị thu hồi và đất được bồi thường đảm bảo nguyên tắc thị trường, tránh thiệt hại cho người dân nhưng cũng không thất thoát ngân sách.

Phương án bồi thường bằng nhà ở sẽ ít được áp dụng thực tế do hạn chế quỹ nhà ở tại nhiều địa phương hiện nay, theo ông Đỉnh. Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đang có quỹ nhà ở tái định cư nhiều năm qua chưa được sử dụng, nên người dân bị thu hồi đất có thể được nhận bồi thường bằng nhà ở tái định cư nếu có nhu cầu.

Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo Luật Đất đai mới, trong 30 ngày từ khi quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực, cơ quan thực hiện bồi thường phải chi trả tiền cho người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản. Nếu tiền bồi thường bị chậm chi trả, người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản sẽ được thanh toán thêm khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp tính theo thời gian chậm chi trả.

Nếu người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản không nhận tiền bồi thường theo phương án được duyệt hoặc đất thu hồi, tài sản đang có tranh chấp thì số tiền này được gửi vào tài khoản ngân hàng theo lãi suất không kỳ hạn. Tiền lãi sau đó cũng được cộng vào khoản bồi thường.

Khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải chỉnh sửa trong đó giá đất, giá tài sản tại thời điểm sửa thấp hơn khi phê duyệt thì áp dụng theo phương án trước đó.

Người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước sẽ bị trừ đi khoản tiền này vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách.

Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp, tiền, đất có mục đích sử dụng khác, nhà ở.

Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường tính trong hạn mức theo quy định và diện tích đất do được thừa kế.

Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng đất, sẽ được bồi thường về đất nếu bị thu hồi.

Cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp, bị thu hồi sẽ được bồi thường về đất.

Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở

Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam, khi nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, tiền, đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.

Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở, khi nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc đất.

Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, khi bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại với đất có thời hạn, bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi, bằng nhà ở.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở được nhà nước cho thuê đất nhưng được miễn tiền thuê, khi bị thu hồi được bồi thường bằng đất.

Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, khi nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất thì được bồi thường bằng tiền.

Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được nhà nước giao đất để xây nghĩa trang, cơ sở lưu giữ tro cốt, khi bị thu hồi được bồi thường bằng đất.

Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được nhà nước cho thuê, khi thu hồi được bồi thường bằng đất.

Cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo có đất phi nông nghiệp bị thu hồi, được bồi thường bằng đất.

Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng

Nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi nhà nước thu hồi đất, thì chủ sở hữu được bồi thường bằng giá trị xây mới của nhà ở, công trình đó. Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng nguyên vật liệu còn lại của nhà bị phá dỡ.

Nhà, công trình xây dựng bị dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo pháp luật, được bồi thường bằng giá trị xây mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo pháp luật về xây dựng.

Nhà, công trình xây dựng khác ngoài hai trường hợp nêu trên, nếu bị phá dỡ sẽ được bồi thường thiệt hại theo thực tế.

Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng, mức bồi thường tình bằng giá trị xây mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

UBND cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất; đơn giá bồi thường thiệt hại phù hợp với giá thị trường và được điều chỉnh khi có biến động.

Bồi thường cây trồng, vật nuôi

Nhà nước thu hồi đất gây thiệt hại đến cây trồng, vật nuôi thì được bồi thường. Với cây hằng năm, mức bồi thường tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch cây đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch tính theo năng suất của vụ cao nhất trong ba năm liền kề trước đó tại địa phương.

Với cây lâu năm, mức bồi thường tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây. Cây lâu năm cho thu hoạch nhiều lần và đang trong thời kỳ thu hoạch thì mức bồi thường tính bằng sản lượng vườn cây chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch.

Cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến nơi khác thì nhà nước bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, trồng lại.

Cây rừng trồng bằng vốn ngân sách, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây. Tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ.

Nhà nước thu hồi đất gây thiệt hại đến vật nuôi thủy sản hoặc vật nuôi khác không thể di chuyển thì được bồi thường theo thực tế.

Chủ sở hữu cây trồng, vật nuôi được tự thu hồi các tài sản này trước khi bàn giao lại đất cho nhà nước.

Đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi do UBND cấp tỉnh ban hành theo giá thị trường, điều chỉnh khi có biến động.

Bồi thường chi phí di chuyển tài sản

Khi nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được bồi thường chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt. Nếu phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường này.

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi nhà nước thu hồi đất, gồm:

+ Đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được bồi thường về đất.

+ Đất được nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn.

+ Đất được nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm; đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất.

+ Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do UBND cấp xã cho thuê.

+ Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

+ Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức.

Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm toàn bộ hoặc một phần các khoản sau:

+ Chi phí sản lấp mặt bằng

+ Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sản xuất nông nghiệp.

+ Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh.

+ Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước theo phương án được phê duyệt mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

+ Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất.