Biệt thự, liền kề triệu đô giảm giá để "thoát ế"

Khảo sát của Batdongsan.com.vn chỉ ra trong tháng 8/2023, nhu cầu tìm mua bất động sản toàn quốc tăng 5%, lượng tin đăng bán bất động sản tăng 2% so với tháng 7. Đây là tháng thứ 2 liên tiếp nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng bán bất động sản tăng so với tháng liền kề trước đó.

Bán tốt nếu… giảm giá

Cùng với những diễn biến chung của thị trường, phân khúc biệt thự, liền kề sau thời gian dài chìm trong ảm đạm cũng đang bắt đầu xuất hiện giao dịch trở lại. Tuy nhiên, điểm chung của rất nhiều thương vụ thành công thời gian qua là chủ nhà chấp nhận giảm giá 2 - 4 tỷ đồng (tương đương 10 – 25% giá trị).

Đầu tháng 9/2023, sau gần 6 tháng tìm kiếm khách hàng, anh Trần Xuân Ngũ, một nhà đầu tư có gần 10 năm kinh nghiệm tại TP Hồ Chí Minh chốt hợp đồng bán ra một căn biệt thự rộng 108m2 tại phường Trường Thạnh, TP Thủ Đức, giá 15,1 tỷ đồng.

Anh Ngũ cho hay trước đó, anh rao bán căn biệt thự này với giá kỳ vọng là 17,3 tỷ đồng, trong khi giá gốc khi mua vào khoảng 16 tỷ đồng. Sau hơn 1 năm gồng gánh lãi suất của khoản vay 5 tỷ đồng để đầu tư, không thể tiếp tục, anh buộc phải bán cắt lỗ gần 900 triệu đồng để thoát hàng, tất toán nợ.

Các sản phẩm biệt thự, liền kề buộc phải giảm giá mạnh nếu muốn thanh khoản nhanh

“Các tay to sẵn tiền mặt chờ đợi bắt đáy đang rất nhiều, chỉ cần chấp nhận giảm giá là có người tiếp cận ngay. Như căn của tôi khi rao giá cao thì gần nửa năm không ai hỏi, nhưng khi cắt lỗ gần 1 tỷ đồng thì chỉ chưa đầy 2 tuần là hợp đồng đã được chốt”, anh Ngũ chia sẻ.

Không chỉ là những trường hợp đơn lẻ, khảo sát cho thấy tại nhiều khu vực trên địa bàn TP Thủ Đức, nhiều nhà phố và biệt thự đang rao bán giảm giá từ 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng/căn, nhưng khả năng thanh khoản rất chậm.

So với thời điểm đầu năm, mức giá hiện tại đã giảm bình quân 10-20%. Các sản phẩm cần bán gấp giá đã giảm trung bình 2-3 tỷ đồng/sản phẩm. Nhiều biệt thự, liền kề có giá 10-20 tỷ đồng/căn, hiện giảm xuống còn 7-15 tỷ đồng/căn.

Không chỉ ở TP Hồ Chí Minh, tình trạng biệt thự, liền kề bán cắt lỗ để thoát hàng cũng đang xuất hiện không ít tại Hà Nội. Đơn cử, tại khu đô thị Geleximco (huyện Hoài Đức và quận Hà Đông), một môi giới kỳ cựu tiết lộ giá bán liền kề ở đây đã giảm khoảng 20% so với thời điểm đầu năm 2022.

Đơn cử, tại khu B, một căn biệt thự có diện tích 120m2 đang được chào bán với mức giá 11,5 tỷ đồng, tương đương gần 96 triệu đồng/m2. Môi giới cho biết, căn nhà này thời điểm đầu năm 2022 được chào bán với giá 14 tỷ đồng. Như vậy, đến nay căn nhà này đã giảm khoảng 18%.

Khó có làn sóng bán tháo

Những khó khăn của thị trường từng khiến nhiều người kỳ vọng sẽ có một làn sóng bán tháo, qua đó tạo cơ hội cho những “tay to” sẵn tiền mặt gom hàng. Tuy nhiên, theo đánh giá của chuyên gia, khả năng có sóng bán tháo là rất khó trong phân khúc vốn dành cho giới nhà giàu này.

Điển hình như ở Sầm Sơn, sau thời gian dài trầm lắng, giá biệt thự, liền kề khu vực này vẫn không hề có dấu hiệu giảm, thậm chí nhiều nơi còn thiết lập mặt bằng giá bán mới khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng bắt đáy phải “ngán ngẩm”.

Cụ thể, theo khảo sát, giá biệt thự tại tổ hợp nghỉ dưỡng của FLC hiện ở mức trung bình 14 - 16 tỷ đồng/căn, tăng 2 - 3 tỷ đồng so với hồi đầu năm 2022 (thời điểm thị trường còn sốt).

Anh Nguyễn Quốc Hưng (Hà Nội) - một "tay buôn" kỳ cựu, đang sở hữu 3 căn biệt thự ở Sầm Sơn, cho biết thời gian qua đang tăng cường tìm kiếm các sản phẩm giá tốt để mua thêm, tuy nhiên rất khó. Chủ sở hữu biệt thự đa phần là người có tiền, vì vậy thanh khoản chậm hay nhanh thì họ vẫn “hét giá trên trời”.

“Tôi cùng các cộng sự đang tìm các căn có sổ đỏ, giá 11 - 12 tỷ đồng (mức giá gốc bán ra lần đầu), song gần như không thể. Các chủ nhà dù đuối tài chính nhưng vẫn neo giá ở mức 13 - 13,5 tỷ đồng. Có người đang “ôm” gần 10 căn nhưng không hề có ý định giảm giá, hoặc giảm rất ít”, anh Hưng nói.

Ở góc nhìn chuyên gia, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng giá biệt thự và liền kề đã có xu hướng giảm, nhưng điều chỉnh giá không đáng kể. Đây cũng chính là thách thức không nhỏ cho cả chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư cá nhân.

Hiện, mặt bằng giá biệt thự mức 10 - 30 tỷ đồng ở khu vực Hà Nội chiếm đến 55% tỷ trọng, mức giá trên 30 tỷ chiếm 20%, dưới 10 tỷ chiếm khoảng 22%. “Đối với chủ đầu tư, chi phí đầu tư ban đầu của dự án rất cao. Trong khi đó, tại thị trường thứ cấp, các nhà đầu tư đã trải qua nhiều lần mua qua bán lại khiến giá bị đẩy lên cao, dẫn đến khó khăn khi quyết định điều chỉnh giá”, bà Hằng phân tích.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, đánh giá thị trường giai đoạn này đang hướng tới các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực. Những phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền tỉnh và nhà liền kề, biệt thự bước vào quá trình thanh lọc.

Nhà liền kề, biệt thự vẫn luôn là phân khúc có tiềm năng trong trung và dài hạn. Vì vậy, với các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, có thể nới kỳ vọng thêm 3-5 năm, thì không cần quá lo. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư ngắn hạn, đang có áp lực tài chính, thì nên cân nhắc giảm giá thêm để cắt nợ, vì thị trường khó khởi sắc trong ít nhất 12-18 tháng tới.