Bất động sản nghỉ dưỡng hấp dẫn nhưng vẫn "ế"

Chất lượng phát triển dự án, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng bền vững đã dẫn đến tình trạng hoạt động không thật sự hiệu quả của phân khúc condotel (căn hộ khách sạn) trong thời gian qua.

Mặc dù nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn luôn đánh giá cao tiềm năng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam nhưng họ vẫn ngần ngại trước những rào cản, đặc biệt là các quy định, thủ tục liên quan đến việc phát triển dự án.

Liên quan đến nhận định này, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á Thái Bình Dương, nhận xét trên thực tế, các nhà đầu tư thường có xu hướng tìm kiếm những tài sản đã đi vào hoạt động, đặc biệt là các dự án khách sạn, resort chất lượng, thuộc phân khúc 5 sao tại khu vực đô thị trung tâm như thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tuy nhiên những tài sản này thường khá khan hiếm trên thị trường, cũng như ít "cởi mở" với các nhu cầu chuyển nhượng.

Trong khi đó, condotel đang để lại lo lắng cho nhà đầu tư và ảnh hưởng đến thị trường chung khi đây đang là phân khúc gặp khó khăn nhất trong sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng với thanh khoản gần như "đóng băng" tại một số khu vực. Bởi vậy, sản phẩm "nóng" một thời nay đang "ế."

Các chuyên gia của Savills nhận định không riêng Việt Nam mà ngay như một số thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á cũng từng chứng kiến giai đoạn phát triển nóng của các sản phẩm condotel. Chẳng hạn như tại Bali (Indonesia) vào giai đoạn 2008 và hiện nay thị trường này đã bước qua giai đoạn "bùng nổ dự án mới" mà thay vào đó là phát triển chậm rãi nhưng chất lượng. Nhìn chung, mỗi một thị trường đều sẽ trải qua một chu kỳ nhất định. Dẫu vậy, so với Thái Lan và Indonesia, thị trường Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn.

Trong giai đoạn vừa qua, Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016-2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Điển hình tại Việt Nam là sự phát triển ồ ạt của các sản phẩm condotel tại Phú Quốc trong những năm qua. Phú Quốc có nhiều thuận lợi để trở thành điểm đến quốc tế. Tuy nhiên, đa số nguồn cung trên thị trường hiện chỉ chú trọng vào cung cấp phòng mà chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng. Thị trường cần đa dạng thêm sản phẩm lưu trú. ví dụ như các dự án khách sạn với điểm nhấn thiết kế, các khu nghỉ dưỡng hạng sang đúng nghĩa...

Theo ông Mauro Gasparotti, việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công. Đơn cử như thị trường Phú Quốc, chủ đầu tư khi hoạch định dự án cần cân nhắc kỹ nếu lựa chọn mô hình shophouse vì tại đây hiện đang có rất nhiều nguồn cung sản phẩm này và phần lớn đều chưa được đưa vào khai thác kinh doanh.

"Nếu một sản phẩm không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào. Không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel nhiều vấn đề, một số dự án tại Bali, HuaHin cũng đối mặt với tình trạng 'thảm họa' tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng," ông Mauro Gasparotti dẫn chứng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng ghi nhận tại Việt Nam cũng đã có những sản phẩm condotel thành công như dự án Hyatt Regency Đà Nẵng, Melia Hồ Tràm. Điểm chung của những sản phẩm là đều được hoạch định, xây dựng và quản lý tốt, đem đến giá trị cho chủ đầu tư và chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng khuyến nghị cải thiện cơ sở hạ tầng là một tiền đề quan trọng để thúc đẩy du lịch nội địa. Một ví dụ rõ nhất là du lịch Phan Thiết, kể từ sau khi dự án cao tốc hoàn thiện và đi vào hoạt động đã thúc đẩy nhu cầu của nguồn khách nội địa, đặc biệt là từ thị trường thành phố Hồ Chí Minh khi thời gian di chuyển đã được rút ngắn chỉ còn 2-3 tiếng.

Ngoài ra, để tăng tính hấp dẫn cho bất động sản nghỉ dưỡng và thu hút nhà đầu tư thì bên cạnh cơ sở hạ tầng, thị trường cũng cần đa dạng sản phẩm du lịch, đặc biệt chú trọng hơn đến trải nghiệm, tiện nghi của du khách.