Bảng giá sửa đổi có tạo ra cơn "sốt" đất ở Hải Dương?

Ngày 12/8, HĐND tỉnh Hải Dương đã biểu quyết thông qua Nghị quyết sửa đổi, bổ sung bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Hải Dương. Ngay sau khi Nghị quyết về bảng giá đất mới được HĐND tỉnh thông qua, nhiều người cho rằng thị trường bất động sản sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

Bảng giá đất vừa được HĐND tỉnh Hải Dương thông qua tăng khá nhiều so với giá đất cũ. Đất ở đô thị, đất ở nông thôn tăng khoảng 2,5 lần so với giá cũ cùng vị trí. Đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản tại đô thị và nông thôn cũng đều tăng cao.

Bảng giá đất do HĐND tỉnh ban hành không phải để áp dụng cho việc mua bán đất ngoài thị trường mà là căn cứ để các cơ quan chuyên môn tính các loại thuế, phí, như: thuế, phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tiền sử dụng đất phi nông nghiệp; tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền đền bù thu hồi đất...

Với bảng giá đất mới, các hoạt động "lướt sóng" của giới đầu cơ bất động sản sẽ bị hạn chế khi thuế, phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng theo. Ví dụ, khi chuyển nhượng 100m² đất mặt đại lộ Trần Hưng Đạo (TP Hải Dương), với bảng giá đất cũ 76 triệu đồng/m^2, tổng số tiền thuế, phí phải nộp là 190 triệu đồng (thuế thu nhập cá nhân 2% bằng 152 triệu đồng, lệ phí trước bạ 0,5% bằng 38 triệu đồng). Với bảng giá đất mới được định giá 190 triệu đồng/m2, tổng tiền thuế, phí tăng lên 475 triệu đồng (thuế thu nhập cá nhân 380 triệu đồng, lệ phí trước bạ 95 triệu đồng).

Đối với tiền sử dụng đất phi nông nghiệp, người có nhiều nhà đất sẽ phải đóng thuế tăng theo bảng giá đất mới. Với quy định hiện nay, diện tích đất trong hạn mức áp dụng mức thuế suất 0,03%. Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức áp dụng thuế suất 0,07%. Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức áp dụng thuế suất 0,15%. Ví dụ, một người đang sử dụng 200m² đất ở trong hạn mức và 500m² đất ở ngoài hạn mức tại trục đường 390B qua xã Cẩm Chế (Thanh Hà). Với bảng giá đất cũ 9 triệu đồng/m², tổng số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp hằng năm hơn 4,4 triệu đồng. Bảng giá đất mới có giá 22,5 triệu đồng/m², tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp hằng năm tăng lên 11 triệu đồng.

Bồi thường giải phóng mặt bằng đang là vấn đề vướng mắc nhất hiện nay khi mức giá đền bù thấp. Nhiều người dân không đồng ý với mức đền bù 1 sào đất nông nghiệp chỉ hơn 100 triệu đồng trong khi khu vực đó chuyển thành khu dân cư, khu đô thị có giá cả chục triệu đồng/m². Với bảng giá đất mới, giá bồi thường giải phóng mặt bằng cao hơn, người có đất bị thu hồi sẽ có lợi hơn, tiến độ thu hồi giải phóng mặt bằng có thể nhanh, hoạt động đầu tư được thúc đẩy. Bảng giá đất mới sẽ làm lợi cho ngân sách nhà nước, tạo sự bình đẳng trong hoạt động mua bán đất khi người dân, doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xử lý đất dôi dư, xen kẹp, số tiền phải nộp sát giá thị trường.

Việc bảng giá đất mới được ban hành tạo cho thị trường bất động sản hoạt động ổn định, minh bạch, hiệu quả hơn.

Một số người dân lo lắng với bảng giá đất mới, giá đền bù giải phóng mặt bằng tăng khiến cho thị trường bất động sản tăng mạnh là chưa có cơ sở bởi tỷ trọng kinh phí giải phóng mặt bằng trong kết cấu tổng chi phí của dự án không cao. Hầu hết các dự án bất động sản hiện nay đều tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư. Số tiền phải nộp cho nhà nước bằng tổng doanh thu phát triển dự án trừ đi tổng chi phí dự án. Do tỷ trọng kinh phí đền bù giải phóng mặt bằng thấp nên không ảnh hưởng nhiều đến giá bán của doanh nghiệp.