[Audio] Gỡ khó cho thị trường bất động sản: Bài 1 - Hết thời "lướt sóng ăn chênh"

Tiến độ triển khai hạ tầng kỹ thuật của nhiều doanh nghiệp rất chậm trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng. Ảnh: Thành Chung

Hơn 1 năm trước, giá bất động sản được đẩy lên đỉnh điểm. Việc lãi vài chục triệu đến trăm triệu đồng từ một cuộc đấu giá quyền sử dụng đất không khó. Đối với các dự án bất động sản do doanh nghiệp phát triển, chỉ cần nhà đầu tư cho "chấm" lô cũng đã có tiền. Tuy nhiên, từ giữa năm 2022 đến nay, giá bất động sản liên tục lao dốc, thanh khoản giảm mạnh hoặc không có thanh khoản.

"Quả bóng" xì hơi

"Quả bóng" bất động sản bắt đầu xì hơi từ giữa năm 2022. Các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh không còn tình trạng số lượng hồ sơ mua đất gấp nhiều lần số lô đất được đấu giá. Không còn cảnh cả nghìn người tham gia đấu giá chỉ 20-30 lô đất. Không còn việc giá mỗi m2 đất bị "thổi" lên gấp 3-5 lần giá khởi điểm. Thay vào đó là tình trạng thị trường đìu hiu, vắng bóng người mua. Nhiều "cò đất" giải nghệ, tìm việc khác. Các văn phòng bất động sản lớn trên địa bàn tỉnh, lúc cao điểm từ 20-50 nhân viên môi giới, nay giải thể hoặc thu hẹp quy mô kinh doanh.

Cuộc đấu giá 102 lô đất ở xã Bình Xuyên (Bình Giang) diễn ra cuối năm 2022 do Công ty Đấu giá hợp danh Đại Thành tổ chức bán có giá khởi điểm 12,5 triệu đồng/m2. Mức giá khởi điểm được cho là hợp lý vào đầu năm 2022, đất ở khu vực này trúng đấu giá hơn 20 triệu đồng/m2 mặc dù giá khởi điểm từ 7-8 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, kết thúc thời gian bán hồ sơ, chỉ có 4 khách hàng mua, 2 lô đất được đấu giá thành công với giá trên sàn rất thấp, 100 lô đất còn lại không có người mua. Theo người dân ở đây, tại thời điểm này, giá 12,5 triệu đồng/m2 cũng không có người mua, mức giá có khả năng thanh khoản chỉ từ 9-10 triệu đồng/m2, giảm hơn 50% so với lúc giá đỉnh điểm.

Khu dân cư thị trấn Gia Lộc (khu dân cư Đồng Mơ) là nơi kinh doanh sầm uất nhất thị trấn Gia Lộc. Giá đất ở khu vực này lúc cao điểm, vị trí đẹp gần 70 triệu đồng/m2 nhưng cũng không có người bán. Tuy nhiên, cuộc đấu giá 17 lô đất ngày 13.3 vừa qua có rất ít người tham gia. Các lô đất có mức giá khởi điểm từ 40-46 triệu đồng/m2 nhưng chỉ đấu giá thành công 7 lô, 10 lô không có người mua. Nếu năm 2021 và đầu năm 2022, những lô đất này nếu đưa ra đấu giá, khách hàng sẽ mua hết, chênh lệch rất lớn bởi đây là những lô đất cuối cùng của khu dân cư Đồng Mơ.

Thị trường ảm đạm, người mua đất là những khách hàng có tiền nhàn rỗi mua để đầu tư dài hạn hoặc người có nhu cầu mua để ở nên chỉ chọn mua những lô có vị trí đẹp, buộc các địa phương có tài sản phải thay đổi phương thức đấu giá. Lúc thị trường sôi động, việc tổ chức đấu giá theo dãy, nghĩa là những vị trí có cùng mức giá khởi điểm sẽ được đưa ra đấu giá một lần. Người đặt mua giá cao được quyền ưu tiên chọn vị trí trước, người đặt mua giá thấp sẽ bị đẩy xuống các vị trí xấu hơn. Người trúng đấu giá nếu không mua sẽ bị mất tiền đặt trước. Hình thức đấu giá này mang lại lợi ích kinh tế cao cho các địa phương có tài sản. Khi thị trường ảm đạm, việc đấu giá theo dãy không còn phù hợp. Người mua chỉ chọn những vị trí đẹp, buộc các địa phương phải chuyển sang đấu giá từng lô, hiệu quả không cao, ảnh hưởng đến nguồn thu của địa phương.

Giá đất dự án do doanh nghiệp phát triển cũng giảm rất mạnh nhưng gần như không có hoạt động mua bán. Trên các nền tảng mạng xã hội, rất nhiều người rao bán cắt lỗ bất động sản. Đất gắn liền với nhà thô giảm khoảng 30%. Đất nền khu đô thị phía nam TP Hải Dương, khu đô thị Tân Phú Hưng, khu dân cư Trần Hưng Đạo... cũng giảm từ 6-10 triệu đồng/m2, tương đương 20-30%.

Thị trường trầm lắng nên ngay cả vị trí đẹp như khu dân cư phía nam phường Việt Hòa (TP Hải Dương) cũng ế ẩm

Nợ nần chồng chất

Nhiều người "ôm" số lượng lớn bất động sản nhưng không kịp thoát hàng trước khi "quả bóng" xì hơi đã vướng vào nợ nần. Thời điểm thị trường sôi động, việc kiếm tiền từ "lướt sóng ăn chênh" khá dễ dàng nên nhiều người không chỉ đầu tư đất trong tỉnh mà còn đấu giá cả ở tỉnh ngoài như Thái Bình, Bắc Giang, Hưng Yên...

Một nhóm nhà đầu tư được cho là có tiềm lực tài chính mạnh ở một huyện trong tỉnh đã bỏ ra gần 70 tỷ đồng để đấu giá hơn 30 lô đất ở Thái Bình vào thời điểm đầu năm 2022. Khi nộp xong tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng là lúc thị trường bắt đầu gặp khó khăn. Ngoài phần vốn tự có, mỗi tháng, nhóm nhà đầu tư này phải trả lãi vay ngân hàng hơn 200 triệu đồng. Trường hợp thị trường đóng băng kéo dài, số tiền nhóm đầu tư này phải trả lãi hằng tháng cộng với nợ gốc hơn 20 tỷ đồng sắp đáo hạn là rất lớn.

Không may mắn với những người mới tham gia buôn bán đất, lờ lãi chưa nhiều đã vấp phải thời điểm thị trường bất động sản đóng băng. Cái thời vay bạn bè, người thân, ngân hàng vài trăm triệu đồng để đặt cọc rồi "lướt sóng" từ các cuộc đấu giá đất, thu lãi cả trăm triệu đồng khá dễ dàng đã cuốn họ vào vòng xoáy kiếm tiền khi vay mượn số tiền lớn để đầu cơ. Giá đất ở các huyện như Bình Giang, Gia Lộc, Nam Sách... bị "thổi giá", nay giảm từ 20-60% nhưng không có người mua. Những người buôn đất phải vay tín dụng đen với mức lãi suất từ 1.500 -3.000 đồng/triệu/ngày lún sâu vào nợ nần. Một người chuyên đấu giá đất ở Thanh Hà mới đây đã phải bỏ trốn do vỡ nợ hơn 10 tỷ đồng. Sau khi bán căn nhà đang ở, đất bố mẹ cho cũng chỉ được hơn 6 tỷ đồng để trả nợ ngân hàng. Số còn lại chủ yếu vay tín dụng đen với lãi suất "cắt cổ" thì không còn khả năng thanh toán. Khi người vay bỏ trốn, nhóm người cho vay tín dụng đen đã dùng nhiều biện pháp gây áp lực lên bố mẹ, vợ con họ bằng cách ném chất bẩn, pháo tự chế vào nhà, nhắn tin đe dọa...

Với những người đầu tư đất dự án do doanh nghiệp phát triển còn khó khăn hơn. Thời điểm thị trường sôi động đã xuất hiện một số "doanh nhân tay không bắt giặc". Họ lập doanh nghiệp, đấu thầu dự án phát triển bất động sản rồi bán "lúa non" để huy động vốn. Họ "lách luật" bằng cách không trực tiếp huy động vốn của nhà đầu tư mà hợp tác với các văn phòng môi giới bất động sản để huy động vốn thông qua các hợp đồng vay vốn gắn với quyền được mua đất của dự án do doanh nghiệp phát triển. Khi thị trường bất động sản khó khăn, chủ đầu tư không có khả năng hoàn thiện dự án, người góp vốn cũng không muốn lấy đất mà muốn lấy tiền họ cho doanh nghiệp vay. Một khách hàng ở huyện Bình Giang đặt mua 30 lô đất tại một dự án khu dân cư ở huyện Kim Thành với số tiền đặt trước 6 tỷ đồng. Đến nay, đã quá thời hạn giao đất cho người mua như cam kết của chủ đầu tư nhưng dự án vẫn nằm trên giấy. Vụ việc có nguy cơ rất phức tạp nếu chủ đầu tư và khách hàng không thương lượng được với nhau.

PHƯƠNG LINH

Kỳ sau: Vì sao nên nỗi?