Xung quanh Dự án EcoRivers: Bài 1: Tạo điểm nhấn đô thị

Dự án nằm ven sông Thái Bình thuộc địa bàn 2 phường Ngọc Châu và Hải Tân (TP Hải Dương).

Phối cảnh khu đô thị sinh thái EcoRivers

Chấm dứt việc phân lô bán nền

Để triển khai dự án, Ban Thường vụ Tỉnh ủy đã có nhiều cuộc họp đánh giá tổng thể lại quy hoạch phát triển đô thị của TP Hải Dương. Từ năm 2002 đến nay, trên địa bàn thành phố có nhiều khu đô thị với diện tích quy hoạch gần 2.000 ha. Đáng kể nhất là 2 khu đô thị phía đông và phía tây TP Hải Dương do Công ty CP Tập đoàn Nam Cường làm chủ đầu tư trên diện tích quy hoạch hơn 500ha. Khu đô thị phía nam TP Hải Dương do Công ty Bất động sản Thành Đông làm chủ đầu tư với diện tích quy hoạch gần 600 ha. Đó còn chưa kể đến các dự án của Công ty Thành Đông, Newland, Quang Giáp... 

Sau 16 năm, các doanh nghiệp bất động sản đổ hàng nghìn tỷ để mở rộng không gian TP Hải Dương. Các khu đô thị đã làm thay đổi bộ mặt của thành phố với nhiều nhà hiện đại, đường phố phong quang, sạch đẹp, kết nối với các huyện lân cận, góp phần đưa TP Hải Dương lên đô thị loại II vào năm 2009. 

Tuy nhiên, với cách quy hoạch đô thị như hiện nay đã không còn phù hợp với nhu cầu phát triển đô thị hiện đại. Các khu đô thị đều được thực hiện theo hình thức phân lô bán nền. Đến nay, mới chỉ có khu đô thị phía đông TP Hải Dương cơ bản được lấp đầy. Các khu đô thị còn lại vẫn tiếp tục thực hiện nốt công tác giải phóng mặt bằng, hoàn thiện xây dựng hạ tầng, người dân đang dần đến ở. Thị trường bất động sản có lúc diễn ra sôi động nhưng chủ yếu do cò đất và người dân mua đi bán lại kiếm lời. 

Từ thực tế đó, lãnh đạo tỉnh đã đi nhiều nơi tìm hiểu những mô hình đô thị thông minh. Khu đô thị Ecopark Hưng Yên là một trong những nơi lãnh đạo tỉnh tâm đắc nhất. Với diện tích 500 ha - đây là dự án bất động sản đầu tiên và duy nhất ở Việt Nam đến thời điểm này đạt được giải thưởng bất động sản quốc tế. Ecopark Hưng Yên được vinh danh ở 3 hạng mục giải thưởng: Giải thiết kế cảnh quan khu đô thị tốt nhất thế giới, Giải thiết kế cảnh quan khu đô thị tốt nhất châu Á - Thái Bình Dương và Giải khu đô thị phức hợp tốt nhất châu Á - Thái Bình Dương.

Sau các cuộc họp, Ban Thường vụ Tỉnh ủy đã quyết định xây dựng khu đô thị EcoRivers. Để có một khu đô thị hoàn chỉnh về hạ tầng kỹ thuật, đầy đủ tiện ích, một khu đô thị đáng sống để dẫn dắt thị trường bất động sản và thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh lần thứ XVI, đưa TP Hải Dương lên đô thị loại I trước năm 2020, Ban Thường vụ Tỉnh ủy đã giao UBND tỉnh chỉ đạo UBND TP Hải Dương cùng các sở, ban, ngành liên quan mời các đơn vị có đủ năng lực, kinh nghiệm để tư vấn quy hoạch khu đô thị EcoRivers theo mô hình khu đô thị Ecopark Hưng Yên. 

Quyết định số 4185/QĐ-UBND ngày 28.12.2017 của UBND tỉnh quy định rất khắt khe các hạng mục của dự án: "Nhà đầu tư phải chứng minh có đủ điều kiện về năng lực kinh nghiệm, kỹ thuật để thực hiện dự án sau khi trúng đấu giá, như: đã và đang đầu tư ít nhất 1 dự án phát triển đô thị sinh thái quy mô tương đương; bảo đảm các hạng mục công trình công cộng và cây xanh trồng trong khu đô thị; hệ thống xử lý nước thải đồng bộ; chuyển nhượng sau khi xây xong nhà thô; quản lý an ninh trật tự, vệ sinh công cộng...". Việc này sẽ chấm dứt tình trạng phân lô bán nền. Chỉ những người có nhu cầu ở thực sự mới bỏ tiền ra mua.

Xác định giá đất theo đúng quy định

Ngày 2.6.2017, UBND tỉnh ra quyết định số 1706/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án khu đô thị EcoRivers. Phía bắc tiếp giáp khu đô thị mới phía đông, âu thuyền sông Sặt; phía nam giáp đường tỉnh 391, phía đông giáp đê sông Thái Bình và phía tây giáp khu đô thị mới phía đông, khu du lịch sinh thái Hà Hải và khu dân cư các phường Hải Tân, Ngọc Châu.

Theo quy hoạch, dự án có tổng diện tích hơn 109 ha (gồm cả vùng phụ cận). Trong đó, diện tích ranh giới khu đô thị gần 90 ha. Diện tích nghiên cứu vùng phụ cận và kết nối hạ tầng kỹ thuật hơn 19 ha. Trong số gần 90 ha diện tích trong ranh giới khu đô thị có hơn 35 ha đất ở, chiếm 39%; đất thương mại, dịch vụ hơn 5 ha, chiếm 5,6%. Diện tích còn lại gồm: đất công cộng; đất công trình sự nghiệp; đất cây xanh, mặt nước, vui chơi giải trí, bãi đỗ xe; đất giao thông, hạ tầng kỹ thuật...

Thời điểm xác định giá đất tháng 11.2017 với nguyên tắc giá đất cụ thể làm cơ sở xác định phương án thu tiền sử dụng đất, bảo đảm phù hợp với giá đất trên thị trường. Cách xác định giá đất từng lô, được áp dụng theo phương pháp thặng dư kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chiết trừ. Tổng diện tích đất ở và đất thương mại dịch vụ trong khu đô thị được chia thành 1.590 lô. Theo chứng thư thẩm định giá, giá đất cao nhất hơn 23 triệu đồng/m2, bình quân hơn 11 triệu đồng/m2. 

Hạng mục xử lý bãi rác Soi Nam cũng được UBND tỉnh tính toán chi tiết theo đơn giá hiện hành. Với khối lượng ước tính 37.000m3 trên diện tích 6,2 ha, chi phí xử lý hết 220 tỷ đồng. Hạng mục xây cầu chữ Y để kết nối với khu đô thị phía đông hiện có và vuốt nối các tuyến đường lên cầu trị giá hơn 324 tỷ đồng. Hạng mục cây xanh 280 tỷ đồng... Tổng doanh thu phát triển của dự án đã quy đổi đạt hơn 2.793 tỷ đồng. Tổng chi phí phát triển dự án đã quy đổi đạt hơn 1.897 tỷ đồng. Do đó, giá trị quyền sử dụng đất của dự án sau khi hoàn thiện xây dựng các hạng mục còn nộp ngân sách ít nhất 779,6 tỷ đồng. Đây cũng là mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị EcoRivers.

SỸ THẮNG