Vì sao đấu giá đất ế khách?

Thời gian qua, nhiều khu đất ở Hải Dương khi đưa ra đấu giá không có người mua hoặc đặt cọc rồi lại bỏ. Nhiều nơi xảy ra tình trạng 1 khu dân cư, điểm dân cư phải tổ chức đấu giá lại nhiều lần nhưng vẫn ế. Thực trạng này để lại nhiều hệ lụy, làm ảnh hưởng đến ngân sách, cân đối, phân bổ vốn đầu tư công, ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư xây dựng cơ bản, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến thực trạng này. Một thời gian dài thị trường bất động sản phát triển chưa lành mạnh, giá nhà đất tăng nóng. Nhà nước tăng cường quản lý đối với hoạt động đấu giá đất. Cùng với đó là việc các ngân hàng siết chặt việc cho vay mua nhà đất, lãi suất cho vay tăng cao.

Cùng với nguyên nhân sâu xa trên, một trong những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng đấu giá đất bị ế ẩm là do giá khởi điểm chưa phù hợp với giá thị trường hiện nay. Thời điểm năm 2020-2021, tại Hải Dương việc đấu giá đất diễn ra rất sôi động. Nhiều vị trí đấu giá khách hàng trả giá cao gấp 2-3 lần giá khởi điểm dẫn đến tình trạng sốt ảo. Sau khi trúng đấu giá ở mức giá cao, một số khách hàng không chuyển nhượng được cho người khác nên không nộp tiền sử dụng đất và phải hủy kết quả trúng đấu giá. Các lô đất đưa ra đấu giá trong thời gian vừa qua chủ yếu là các lô đất bị hủy kết quả đấu giá tại vị trí quy hoạch các khu dân cư đã được tổ chức bán đấu giá trong khoảng thời gian từ cuối năm 2020 đến nửa đầu năm 2022. Khi tổ chức đấu giá lại, do thị trường bất động sản trầm lắng, gần như không có giao dịch mới nên mức giá trúng đấu giá của khách hàng đã nộp đủ tiền sử dụng đất trước đây chính là cơ sở để cơ quan quản lý nhà nước xác định giá khởi điểm cho lần đấu giá tiếp theo. Từ đó dẫn đến mức giá khởi điểm để đấu lại ở mức cao (thời điểm đang sốt), trong khi hiện nay giao dịch bất động sản vẫn "đóng băng". Vì vậy không có hoặc rất ít giao dịch.

Trước đây, quy định về việc xác định số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá chưa xác định cụ thể. Vì vậy, trong mỗi cuộc đấu giá, các địa phương xác định tỷ lệ nộp tiền đặt cọc ở mức thấp nên nhiều người đăng ký tham gia đấu giá. Các quy định của pháp luật lại không quy định rõ việc xử lý hủy kết quả đấu giá khi người trúng đấu giá không nộp tiền sử dụng đất. Điều này dẫn đến người trúng đấu giá có tâm lý là ỷ lại, không nộp tiền sử dụng đất để chờ bán lại cho người khác. Phải đến ngày 22/4/2022, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 04 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Hải Dương, mức tiền đặt cọc được ấn định ở mức tương đối cao là 20% và quy định rõ nếu người trúng đấu giá không nộp đủ tiền sử dụng đất đúng thời hạn thì sẽ bị hủy kết quả trúng đấu giá (trừ trường hợp có lý do chính đáng). Quy trình tổ chức đấu giá chặt chẽ, yêu cầu đặt cọc cao và thị trường thanh khoản yếu đã hạn chế "cò" vào đấu giá để chờ bán lướt sóng ăn chênh lệch.

Để các cuộc đấu giá đất sôi động hơn trong thời gian tới, các cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét, thiết lập một mặt bằng giá khởi điểm đấu giá đất mới trên địa bàn Hải Dương phù hợp với tình hình thực tế và khả năng tài chính của người dân.