Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Dự án khu chung cư và nhà ở phường Việt Hòa (TP Hải Dương) vẫn còn ngổn ngang

Sau 8 năm thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) đã góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, đóng góp cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, luật đã bộc lộ những hạn chế, bất cập. Do đó, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) mà Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII đang xem xét nhận được kỳ vọng rất lớn nhằm làm cho thị trường BĐS hồi phục và phát triển bền vững, lành mạnh hơn.

Theo Sở Xây dựng, tỉnh ta hiện có 37 dự án BĐS đã được cấp giấy phép đầu tư, trong đó 70% số dự án dưới 10 ha; dự án lớn tập trung ở TP Hải Dương và thị xã Chí Linh. Đáng chú ý là các khu đô thị lớn như phía đông, tây và phía nam TP Hải Dương. Các dự án nhỏ có quy mô dưới 10 ha chủ yếu ở các huyện và các khu đất xen kẹp của TP Hải Dương. Những năm trước do thị trường BĐS phát triển quá nóng kiểu bong bóng, các phân khúc thị trường phát triển tự phát, mất cân đối giữa cung và cầu, tình trạng đầu cơ, đẩy giá ảo đã gây thiệt hại cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp, nhất là đông đảo người tiêu dùng. Sự suy thoái và khủng hoảng kéo dài của thị trường BĐS bắt đầu từ năm 2008 cho đến nay cũng gây ra nhiều hệ lụy đối với xã hội. Hầu hết các dự án BĐS đều chậm tiến độ, lượng đất nền tồn kho ở mức cao, chủ đầu tư kinh doanh các khu đô thị mới, khu dân cư nợ đọng tiền thuế sử dụng đất...

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) lần này có nhiều nội dung được các nhà kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp và người dân rất quan tâm. Đó là, Bộ Xây dựng đề xuất quy định mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tổ chức, cá nhân người nước ngoài được kinh doanh BĐS theo 4 hình thức: đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại. Về nội dung này, ông Văn Hữu Hòa, Giám đốc Chi nhánh Công ty CP Đầu tư BĐS Thành Đông tại Hải Dương cho biết: "Trong bối cảnh thị trường BĐS đang gặp rất nhiều khó khăn hiện nay, trong khi nội lực của nhiều chủ đầu tư kinh doanh BĐS đang rất yếu thì việc mở rộng đối tượng cho phép người nước ngoài được kinh doanh BĐS sẽ tạo thêm một nguồn lực mới rất quan trọng đối với thị trường, sẽ kích thích thị trường hồi phục nhanh và mạnh hơn trong thời gian tới".

Một nội dung sửa đổi đáng quan tâm khác là bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Mục đích nhằm khắc phục những bất cập cũng như các tác động tiêu cực của trung gian đối với thị trường BĐS, hạn chế trung gian các giao dịch BĐS. Theo thống kê chưa đầy đủ, trên địa bàn TP Hải Dương hiện có khoảng 150 văn phòng tư vấn, môi giới và một số sàn giao dịch, chưa kể còn có vài trăm người môi giới BĐS chuyên nghiệp hoặc bán chuyên nghiệp. Theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, thời điểm thị trường BĐS phát triển nóng, lực lượng trung gian, nhất là "cò" BĐS đã góp phần đẩy thị trường phát triển lệch lạc, không đúng giá trị thực. Mặc dù vậy, Nhà nước cũng không có cách gì quản lý và hạn chế được vai trò của lực lượng này trong thị trường BĐS. Ông Đào Quang Chuyện, Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá Đông Nam cho rằng, việc bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS là hợp lý nhằm khắc phục các bất cập của tổ chức trung gian này đối với thị trường BĐS, đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ trong kinh doanh cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, cần quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, từ đó nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường.

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định BĐS đưa vào kinh doanh bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua BĐS như quy định hiện hành cũng nhận được nhiều sự quan tâm. Theo ông Văn Hữu Hòa, đây là vấn đề rất quan trọng bởi nó cho phép chủ đầu tư được phép huy động vốn của khách hàng cho các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai, tạo điều kiện để thị trường phát triển. Về quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc HTX, phải có vốn pháp định do Chính phủ quy định nhưng không được thấp hơn 50 tỷ đồng, bà Phạm Thị Gấm, Phó giám đốc Công ty TNHH Thương mại Địa Nam (chuyên tư vấn, môi giới và đầu tư BĐS) cho rằng chưa hợp lý. Vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng đối với các doanh nghiệp tham gia đầu tư dự án là cần thiết, nhưng đối với các doanh nghiệp môi giới BĐS thì quá lớn.

Đa số các chuyên gia BĐS, các doanh nghiệp đều hy vọng và tin tưởng việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS lần này sẽ thực sự tạo hành lang pháp lý quan trọng phục hồi và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. Qua đó, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội địa phương phát triển.

VŨ UÝ - THÀNH LONG