Thị trường bất động sản sẽ biến động như thế nào trong thời gian tới?

Trước khi dự báo, xin cung cấp một số thông tin về dân sốvà nhà ở của dân cư từ kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở 1.4.2009.

Dân số tại thời điểm 1.4.2009 là 85.789.573 người (nông thôn 60.415.311người, thành thị 25.379.262 người). Các con số này cho thấy: 1-Việt Namcó số dân đông đứng thứ 13 trong tổng số 218 nước và vùng lãnh thổ trênthế giới; 2-Trong khi diện tích chỉ đứng thứ 64, mật độ dân số của ViệtNam thuộc loại cao (260 người/km2, cao gấp đôi mật độ của Đông Nam Á,của châu Á và gấp trên 5 lần của thế giới ); 3-Do tỷ lệ sinh còn cao,nên hằng năm dân số vẫn còn tăng trên 1 triệu người, nhiều hơn dân sốcủa 52 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới hiện nay. Đó là chưa nói sốViệt kiều từ nước ngoài trở về đầu tư, làm việc hoặc do sự bất ổn vềthiên tai… mong muốn định cư lâu dài ở Việt Nam gia tăng; 4-Tỷ lệ dânsố thành thị đã gia tăng nhanh trong mấy năm gần đây, nhưng hiện còn ởmức thấp (29,6%), đứng thứ 171 trên thế giới, nên sẽ gia tăng mạnh hơntrong thời gian tới. Tỷ lệ dân số thành thị tăng, mức sống cao lên, nhucầu về đất ở (và các diện tích dịch vụ như cây xanh, đường sá, các côngtrình khác) tăng lên.

Thống kê lịch sử cho thấy, tính từ năm 1993 đến nay, giá bất độngsản (BĐS) đã qua hai cơn sốt rưỡi: Cơn sốt thứ nhất vào năm 1993-1994,cơn sốt thứ hai vào năm 2001-2002, cơn sốt thứ hai rưỡi vào cuối năm2007 đến đầu năm 2008 (người viết gọi cơn sốt này là cơn sốt thứ hairưỡi bởi thời gian diễn ra ngắn, diễn ra cục bộ ở một số địa bàn, mộtsố phân khúc).

Nếu chu kỳ hai cơn sốt giá BĐS lần trước (6-7 năm) được lặp lại, cơnsốt sắp tới (cơn sốt thứ tư) sẽ đến vào khoảng năm 2013. Tuy nhiên, docơn sốt thứ ba chỉ diễn ra nửa chừng (như ở trên đã gọi là cơn sốt thứhai rưỡi), nên có thể nửa cơn sốt còn lại sẽ kết hợp với cơn sốt thứ tưđể đến sớm hơn, có thể bắt đầu lên dốc ngay từ năm 2010 này và đạt đỉnhvào năm 2011-2012. Dự đoán này xuất phát từ một số căn cứ chính.

Giá nhà ở và vật liệu xây dựng từ tháng 3.2010 đã tăng cao hơn tốcđộ tăng giá tiêu dùng (tháng ba là 1,38% so với 0,75%, tháng tư là2,51% so với 0,14%, sau 4 tháng - tháng 4.2010 so với tháng 12.2009 -đã tăng 7,5% so với 4,27%). Giá BĐS tăng không chỉ lan từ ngoại thànhvào nội thành, mà còn lan ra các thành phố, thị xã, thị trấn của cáctỉnh khác. Giá đền bù thu hồi đất nông nghiệp cao gấp 5 lần mức trướcđây cũng góp phần kéo mặt bằng chung lên.

Chính sách tiền tệ-tài khóa chuyển từ thắt chặt sang nới lỏng vớinhiều biểu hiện. Mặt bằng lãi suất đang được kéo xuống. Tốc độ tăng giátiêu dùng chậm lại, nên lãi suất chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn trênthị trường liên ngân hàng giảm xuống, lượng tiền từ thị trường này sẽtăng lên về khối lượng, thời gian thu hồi dài hơn. Tốc độ tăng dư nợtín dụng tăng từ tháng 3, tháng 4 và sẽ tăng cao hơn trong những thángtới với mục tiêu tăng 25% tính đến cuối năm, cao gấp gần 4 lần tốc độtăng GDP theo mục tiêu. Giá vàng trong nước tăng/giảm theo giá thếgiới, sau 4 tháng giá vàng giảm 4,53%. Giá USD cơ bản ổn định, 4 thángđầu năm tăng 1,22%, thấp hơn nhiều so với tốc độ tăng giá tiêu dùng4,27%.

Vấn đề còn lại hiện nay chủ yếu là thị trường chứng khoán. Thịtrường này trong tháng 4 đã tăng khá, các nhà đầu tư đang kỳ vọng còntăng cao hơn trong tháng 5. Các nhà đầu tư có vốn lớn, nếu đã thu lãicao trong tháng 4 và thu được lãi cao hơn trong tháng 5 trên thị trườngchứng khoán thì sẽ chuyển vốn sang đầu tư trên thị trường BĐS.

Điều quan trọng là tăng trưởng kinh tế sau khi thoát đáy vượt dốc đilên vào cuối năm 2009, cao hơn nữa vào quý 1/2010, và đang có xu hướngtiến tới phục hồi vào 2011, phục hồi vững chắc vào năm 2012. Sự phụchồi này đòi hỏi thị trường BĐS phục hồi sớm hơn. Vì vậy có khả năng thịtrường BĐS sẽ ấm lên ngay từ bây giờ (bắt đầu từ giao dịch gia tăng,sau đó là giá cả, bắt đầu từ ấm, sau đó sang nóng, sốt).

(Theo Thanh niên)