Nên điều chỉnh quy định thu hồi, đấu giá quyền sử dụng đất

Ông Lương Anh Tế, Trưởng Ban Đại diện Hội Người cao tuổi tỉnh góp ý tại Hội nghị lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Ủy ban MTTQ tỉnh Hải Dương tổ chức ngày 7.3

Tại điểm a, khoản 1, điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, gồm: Đất do Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại. Giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại. Sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại”.

Quy định trên được hiểu là Nhà nước tiến hành thu hồi đất rồi tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu nhà ở thương mại. Nhưng cũng tại điểm c, khoản 1, điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất lại quy định: “Thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn”.

Như vậy, điều 126 và điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có mâu thuẫn với nhau. Do đó, các cấp có thẩm quyền cần nghiên cứu, điều chỉnh lại cho thống nhất theo hướng các dự án đô thị, khu dân cư nông thôn, khu nhà ở thương mại thực hiện cơ chế thỏa thuận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần phải quy định về mức giá (hoặc khung giá) và cách thức tiến hành thỏa thuận vì nếu không chặt chẽ sẽ rất khó thỏa thuận, làm cho các dự án chậm tiến độ triển khai.   

Một vấn đề đã xảy ra trên thực tế đó là trong một khu vực của dự án khu đô thị có một số hộ sử dụng đất nhất quyết không nhận bồi thường hoặc tái định cư. Đến khi nhà đầu tư khu đô thị hoàn thành hạ tầng thì khu đất đó tăng giá trị lên gấp hàng chục, hàng trăm lần nhờ được hưởng lợi thế về địa tô chênh lệch (lợi ích vượt xa những người chấp hành nhận bồi thường hoặc di chuyển nhường chỗ cho dự án). Vấn đề này chưa có quy định để xử lý.

Bản chất kinh tế của đấu giá quyền sử dụng đất là quan hệ giữa một người bán (Nhà nước) và nhiều người mua để bán được giá cao nhất. Nhưng trên thực tế, trong những năm qua, các dự án đô thị, khu dân cư hầu như chỉ định chủ đầu tư hạ tầng rồi chuyển nhượng đất nền (theo giá do họ tự đưa ra), rất ít thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đúng nghĩa. Các nhà đầu tư dự án khu đô thị, khu dân cư rất muốn được Nhà nước thu hồi đất rồi giao cho họ (với một giá rẻ) để đầu tư hạ tầng, sau đó bán kiếm lời. Nếu để họ tự thỏa thuận thì chắc ít người đầu tư vào lĩnh vực này. 

Vấn đề này, cần cân nhắc để đưa vào luật một cách cẩn trọng. Nếu các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu nhà ở thương mại là diện Nhà nước thu hồi rồi đấu giá thì phải quy định cụ thể về giá bồi thường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, doanh nghiệp thực hiện dự án. Việc đấu giá phải thực sự công khai. Trường hợp chỉ có một người hoặc một nhà đầu tư tham gia đấu giá thì xử lý thế nào?

Khoản 3, điểm h, điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ghi: “Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa”. Thời gian hoàn thành dự án không nên quy định chung là không quá 5 năm mà cần thực hiện theo từng dự án được phê duyệt. Trường hợp bất khả kháng thì cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án cho gia hạn thêm nhưng không quá 5 năm.

LƯƠNG ANH TẾ
Trưởng Ban Đại diện Hội Người cao tuổi tỉnh