Kiến nghị khắc phục nhiều bất cập trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Quang cảnh hội nghị tại điểm cầu Trung tâm Văn hóa Xứ Đông

Cần quy định rõ hơn trong việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Ông Trần Hồ Đăng, Chủ tịch UBND TP Hải Dương kiến nghị nhiều vấn đề liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng. 

Khoản 2 điều 78 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó có dự án đô thị và dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở. Nhưng theo ông Đăng, hiện nay Luật Đất đai và các luật khác chưa có định nghĩa dự án đô thị nên khi thực hiện sẽ khó khăn cho các cơ quan khi ban hành tên quyết định thu hồi và gặp khó khăn khi giải quyết khiếu nại của nhân dân. Vì vậy dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần có giải thích cụ thể, tránh mâu thuẫn với điều 3 của Luật Quy hoạch. Thực tế khi thu hồi đất thường không đạt các tiêu chí như định nghĩa và theo Luật Quy hoạch quy định. Đối với dự án khu dân cư nông thôn cũng tương tự, chưa có quy định khu dân cư nông thôn là như thế nào, các điều kiện xác định là khu dân cư nông thôn mà chỉ có quy định điểm dân cư nông thôn. Vì vậy, cần phải quy định rõ ràng khi thu hồi đất thực hiện dự án.

Tại khoản 6, điều 107 quy định trường hợp người có đất ở thu hồi, nhà ở chung cư bị thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ở, nhà ở không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ “tiền đủ” để mua một suất tái định cư tối thiểu. "Quy định này sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện vì không rõ bao nhiêu là đủ. Bên cạnh đó, dự thảo luật cần quy định cụ thể trình tự thủ tục thực hiện thu hồi lại đất khi hết hạn hợp đồng thuê đất hoặc trường hợp trả lại đất khi không có nhu cầu sử dụng đất liên quan đến đất đai, tài sản trên đất cho thuê", ông Đăng góp ý.

Bất cập trong việc chuyển nhượng đất nông nghiệp

Bà Phạm Thị Đào, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đề cập nhiều vướng mắc trong chuyển nhượng đất nông nghiệp. 

Theo quy định của Luật Đất đai hiện nay, để chuyển nhượng đất nông nghiệp thì cần phải bảo đảm ít nhất 2 nguyên tắc đó là hạn mức chuyển nhượng trong giới hạn cho phép và người nhận chuyển nhượng phải trực tiếp sản xuất (với đất trồng lúa). Tuy nhiên, có một số bất cập trong hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của gia đình, cá nhân. Cụ thể, hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh là 20 ha đối với đất trồng cây hằng năm, 100 ha đối với đất trồng cây lâu năm, 150 ha đối với rừng trồng. Điều này tạo ra các rào cản trong việc thu hút doanh nghiệp và các nông dân giỏi đầu tư tích tụ sản xuất lúa gạo và trồng rừng. "Thực tế trên địa bàn tỉnh những năm vừa qua cho thấy, có một số doanh nghiệp, hộ cá thể tâm huyết làm nông nghiệp, có nhu cầu tập trung đến đất nông nghiệp (đất trồng cây hằng năm) lớn nhưng vướng quy định về hạn mức nên không thể tích tụ để đầu tư sản xuất", bà Đào nêu.

Ngoài ra, theo bà Đào quy định về thuế liên quan đến đất nông nghiệp cũng còn bất cập. Hiện nay, quy định giảm 50% thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu hằng năm đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp nhưng không quá hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với gia đình, cá nhân. Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải nộp 100% thuế sử dụng đất nông nghiệp. Diện tích đất vượt hạn mức nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất thì gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng phải thuê. "Như vậy, bên nhận chuyển nhượng đã phải trả tiền cho bên chuyển nhượng nhưng vẫn phải thuê lại của Nhà nước. Nghĩa là, chủ nhận chuyển nhượng phải trả tiền hai lần", bà Đào nói. 
Với thực tế này, bà Đào kiến nghị dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần quy định giới hạn quyền định đoạt tài sản nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác. Tăng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc bỏ quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình nhằm tích tụ, tập trung đất nông nghiệp đạt hiệu quả trong thời gian tới...

Xem xét bổ sung nguyên tắc xác định giá đất phải phù hợp với giá thị trường

Ông Trần Trọng Bát, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ninh Giang góp ý về nguyên tắc xác định giá đất. 

Điều 153 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định 5 nguyên tắc và phương pháp định giá đất. Nhưng theo ông Bát, hiện nay, quy định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Trong thực tế việc xác định chính xác giá đất chuyển nhượng trên thị trường rất khó khăn, phụ thuộc vào tính trung thực của người cung cấp thông tin. "Thực tế, khi giao dịch về quyền sử dụng đất thường xuyên tồn tại 2 loại giá đất, giá đất thực tế giao dịch đa số cao hơn giá đất ghi trong hợp đồng. Nguyên nhân chủ yếu là do người sử dụng đất chỉ xác định giá đất trên hợp đồng phù hợp với giá theo bảng giá đất để nộp thuế, lệ phí trước bạ ở mức thấp nhất. Do vậy, khi xác định giá đất cần phải quan tâm đến yếu tố này để lấy được thông tin giá đất một cách trung thực nhất. Đồng thời áp dụng phương pháp so sánh giá đất theo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất và giá đất cụ thể khi nhà nước thực hiện bồi thường, giao đất không thông qua hình thức đấu giá nêu trên", ông Bát kiến nghị. 

Quy định chặt chẽ việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật gia Đoàn Quang Định, Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh Hải Dương góp ý về vấn đề điều chỉnh quy hoạch.

Theo điều 71 dự thảo luật thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh do biến đổi bất thường của tình hình kinh tế - xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện hoặc do phát triển của khoa học công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Quy định này theo ông Định là quá rộng. Thực trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất những năm qua thường xuyên bị điều chỉnh, thiếu ổn định. Do đó, ông Định đề nghị ban soạn thảo quy định chặt chẽ nội dung này trong dự thảo luật Đất Đai sửa đổi. "Thẩm quyền thay đổi quy hoạch cấp tỉnh phải được cơ quan quy hoạch cấp quốc gia cho phép và thẩm quyền thay đổi quy hoạch cấp huyện phải do cấp tỉnh quyết định, tránh tình trạng cấp nào tự thay đổi, điều chỉnh quy hoạch cấp đó", ông Định đề nghị.

PV

>>> Góp ý sửa Luật Đất đai gắn với thực tiễn Hải Dương