Hải Dương xây dựng tiêu chí khu đất đấu thầu chọn nhà đầu tư

Đó là nói chung. Riêng các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, hay cải tạo, chỉnh trang đô thị, hoặc dự án khu dân cư nông thôn, tiêu chí đúng, trúng vừa giúp mở rộng dư địa trong đấu thầu, vừa phát huy hiệu quả đất đai.

Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất là hai hình thức tiếp cận đất đai được sử dụng rộng rãi, phổ biến để lựa chọn chủ đầu tư cho các dự án có sử dụng đất, góp phần tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai giữa các chủ thể, thành phần kinh tế trong xã hội. Đích đến của cả hai phương thức này đều hướng tới mục tiêu giúp Hải Dương nói riêng, các tỉnh, thành phố khác trên cả nước nói chung lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.

Tuy vậy, giữa hai phương thức cũng có sự khác biệt rất lớn. Đấu giá quyền sử dụng đất để bán đất với giá cao nhất, thu ngân sách Nhà nước ở mức cao nhất. Tức là chọn giá trúng đấu giá cao nhất của nhà đầu tư. Điểm mấu chốt ở đây là thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất chỉ đối với các trường hợp đất "sạch”, nghĩa là đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trong khi đấu thầu dự án có sử dụng đất lại nhằm mục đích để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực nhất, bảo đảm thực hiện dự án có chất lượng, tính khả thi cao nhất. Với phương thức này, cả đất "sạch" cũng như chưa "sạch” đều có thể đấu thầu.

Thực tế thời gian qua, không ít địa phương trên cả nước có nguồn ngân sách chưa thực sự đủ đáp ứng kinh phí giải phóng mặt bằng những quỹ đất rộng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, thì giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất được đánh giá là hình thức đem lại hiệu quả, đạt được đa mục tiêu, chứ không thuần túy là thu được nhiều tiền nhất. Việc làm này còn giải quyết được bài toán mượn vốn chủ đầu tư để giải phóng mặt bằng.

Luật Đất đai 2024 cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất ở, đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Việc này có thể giúp rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất sang nhà đầu tư, song mấu chốt là phải đạt sự đồng thuận, nhất là về giá chuyển nhượng. Đây là việc không đơn giản. Nhà đầu tư có thể đứng trước hai lựa chọn là thỏa thuận như trên hoặc tham gia đấu thầu để thực hiện dự án. Thực tế cho thấy nhiều nhà đầu tư quyết định tham gia đấu thầu, bởi đây là phương án có tính khả thi cao với nhà đầu tư để thực hiện được các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn.

Với những tác dụng như vậy, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có thể sẽ trở thành phương thức chủ yếu trong phát triển những dự án khu đô thị, dân cư nông thôn. Xu hướng là vậy, song tiêu chí quyết định khu đất sẽ được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là gì?

Tại dự thảo quy định tiêu chí quyết định thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, dự kiến sẽ được HĐND tỉnh Hải Dương bàn thảo trong kỳ họp đầu tuần tới, các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn được HĐND tỉnh quyết định giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cần bảo đảm các tiêu chí như khu đất thực hiện dự án không thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất. Phù hợp chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh. Khu đất thực hiện dự án đã có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các địa phương chưa bố trí được vốn để giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án hoặc không đáp ứng các điều kiện để tách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập. Khu đất thực hiện dự án có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo tôi, đây là những tiêu chí bảo đảm cụ thể hóa nhiều nội dung theo Luật Đất đai 2024, phù hợp điều kiện thực tế của Hải Dương, bảo đảm các điều kiện hiệu quả để dự án được triển khai đúng, thậm chí vượt tiến độ. Ngoài ra, theo tìm hiểu, trong quá trình xây dựng bộ tiêu chí khu đất đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, nhiều địa phương trên cả nước cơ bản cũng xây dựng những tiêu chí tương tự.

Trong dự thảo trước đó có nêu rõ quy mô sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới từ 20 ha trở lên, dự án cải tạo hoặc chỉnh trang đô thị quy mô từ 10-20 ha, dự án khu dân cư nông thôn từ 5 ha trở lên. Song đến phiên bản gần nhất đã lược bỏ nội dung này. Tôi cho rằng việc lược bỏ này là cần thiết, bởi nếu quy định cụ thể có thể sẽ bó hẹp dư địa đấu thầu, khiến nhiều dự án khó khả thi.