Chưa tính giá dự án bất động sản, vì sao?

Dự án khu dân cư dịch vụ thương mại phía bắc phường Phú Thứ chưa xác định được tiền hạ tầng, chưa xây dựng dự toán chi phí hạ tầng kỹ thuật để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất

Qua tìm hiểu của phóng viên, quá trình tính tiền sử dụng đất của các dự án này có rất nhiều vướng mắc cần sớm được tháo gỡ. 

36 dự án chưa xác định tiền sử dụng đất

Là dự án đã đủ điều kiện để tính giá đất nhưng đến nay khu dân cư (KDC) mới xã Đoàn Tùng (Thanh Miện) vẫn chưa xác định được giá đất. Dự án có quy mô hơn 9,7 ha được lựa chọn nhà đầu tư thực hiện theo hình thức đấu thầu. Công ty CP Đầu tư DVS Việt Nam là đơn vị trúng thầu. Tháng 11.2017, UBND huyện Thanh Miện và công ty này đã ký hợp đồng thực hiện đầu tư xây dựng KDC mới xã Đoàn Tùng, thời gian thực hiện dự án 36 tháng. Công ty đã được tỉnh 3 lần giao đất để thực hiện dự án, trong đó lần thứ 3 vào tháng 12.2020. Công ty CP Đầu tư DVS Việt Nam đã thực hiện đầu tư hạ tầng, đến nay đã hoàn thiện hơn 90% khối lượng. Tuy nhiên đã hơn 1 năm sau khi bàn giao đất dự án lần 3, cơ quan chức năng cũng chưa tính tiền sử dụng đất của dự án.

Dự án KDC Trạm Bóng, xã Quang Minh (Gia Lộc) rộng gần 20 ha do Công ty CP Tập đoàn Thành Công thực hiện cũng trong tình trạng tương tự. Tháng 7.2019, UBND huyện Gia Lộc và công ty này đã ký hợp đồng thực hiện dự án với thời gian thực hiện là 36 tháng. Tháng 11.2020, công ty đã được tỉnh giao đất đợt 1 với tổng diện tích hơn 19,4 ha để thực hiện. Sau khi được giao đất, doanh nghiệp đã tích cực triển khai xây dựng hạ tầng. Doanh nghiệp đã nhiều lần kiến nghị UBND tỉnh tính tiền sử dụng đất của dự án để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và có cơ sở để triển khai các bước tiếp theo của dự án song hơn 1 năm qua, kể từ khi được bàn giao đất đợt 1, dự án vẫn chưa được phê duyệt phương án giá đất. 

Là một trong những dự án được triển khai hạ tầng kỹ thuật trong năm 2020, KDC dịch vụ thương mại phía bắc phường Phú Thứ (Kinh Môn) hiện cũng chưa xác định giá đất. Dự án có tổng diện tích gần 73 ha, được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 rộng hơn 37 ha do liên danh Công ty Tân Cương-Việt Bắc-Bình Minh làm chủ đầu tư. Tháng 5.2020, UBND tỉnh có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của hơn 23,3 ha đã thu hồi, giải phóng mặt bằng xong bàn giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án. Nguyên nhân dự án chưa được tính tiền sử dụng đất do nhà đầu tư chưa xây dựng dự toán chi phí hạ tầng kỹ thuật thời điểm định giá đất gửi Sở Xây dựng thẩm định.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT), đến nay, toàn tỉnh có 36 dự án KDC, KĐT đã có quyết định giao đất của UBND tỉnh và đang triển khai tính tiền sử dụng đất hoặc rà soát lại phương án giá đất. 

Nguyên nhân

Qua tìm hiểu của phóng viên, nguyên nhân dẫn đến việc dự án KDC mới xã Đoàn Tùng chưa tính được tiền sử dụng đất do việc điều tra, khảo sát giá đất của UBND huyện Thanh Miện chưa sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Sở TNMT đã thuê đơn vị tư vấn định giá đất và đơn vị đã có dự thảo kết quả điều tra, khảo sát giá đất của KDC mới xã Đoàn Tùng. Theo nhận định của cơ quan chuyên môn, mức giá mà huyện và đơn vị tư vấn đã đề xuất thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường của khu vực dự án tại thời điểm giao đất. Vì vậy, để tránh thất thoát ngân sách nhà nước, Sở TNMT đã đề nghị huyện Thanh Miện và đơn vị tư vấn tiếp tục rà soát lại và chịu trách nhiệm trước tỉnh về giá đất khảo sát, đề xuất.   

Đối với dự án KDC Trạm Bóng, từ tháng 5.2021, Sở TNMT đã có tờ trình đề nghị Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh xem xét, cho ý kiến đối với phương án giá đất cụ thể và phương án thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đợt 1 đối với Công ty CP Tập đoàn Thành Công. Tuy nhiên, do còn có ý kiến khác nhau về một số chỉ tiêu tính toán nên Sở TNMT phải rà soát lại dẫn đến bị chậm. 

Thời gian qua, Sở TNMT đã tích cực phối hợp các cơ quan chức năng của tỉnh để xác định tiền sử dụng đất cho các dự án. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện gặp rất nhiều khó khăn. Bà Nguyễn Thị Như Trang, Phó Giám đốc Sở TNMT cho biết, bên cạnh những vướng mắc cụ thể tại từng dự án, việc tính tiền sử dụng đất của các dự án KDC, KĐT trên địa bàn tỉnh gặp các vướng mắc chung như: Một số quy định của pháp luật trong lĩnh vực định giá đất chưa được hướng dẫn cụ thể. Khi địa phương hỏi hướng dẫn của Bộ TNMT thì việc trả lời thường chung chung, không cụ thể gây khó khăn trong quá trình thực hiện. Việc xác định các loại chi phí để đối trừ khi tính phương án giá đất còn có những quan điểm khác nhau giữa các ngành. Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện, nhiều dự án phải điều chỉnh quy hoạch nhiều lần làm thay đổi cơ cấu, mục đích sử dụng đất dẫn đến phải thay đổi phương án giá. Có những dự án kéo dài qua nhiều thời kỳ áp dụng Luật Đất đai khác nhau nên chưa rõ phương pháp điều chỉnh. Việc điều tra, khảo sát giá đất của cấp huyện còn chưa kịp thời theo yêu cầu, mức giá đề xuất ở một số dự án còn chưa sát giá thị trường…

Việc tính tiền sử dụng đất là căn cứ để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và bổ sung nguồn thu ngân sách nhằm thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Các cơ quan chức năng cần sớm rà soát, kiến nghị tỉnh tháo gỡ các khó khăn; phối hợp chặt chẽ trong quá trình giải quyết, đẩy nhanh tiến độ lập phương án giá đất trình UBND tỉnh quyết định.

PHAN ANH