Chính quyền và doanh nghiệp cần nhìn về một hướng

Dự án nhà ở xã hội khu dân cư phía đông Ngô Quyền được xây giữa khu trung tâm
 thành phố nên chắc chắn giá bán sẽ không hề rẻ

Quy hoạch sát nhu cầu

Thời gian qua, UBND tỉnh tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội (NOXH). Các khu đô thị mới, khu công nghiệp khi phê duyệt quy hoạch đều dành một phần quỹ đất để đầu tư xây dựng NOXH, nhà ở cho công nhân. Các dự án NOXH đều được miễn tiền sử dụng đất. Nhà đầu tư được vay vốn với lãi suất ưu đãi để đầu tư xây dựng NOXH. Dù nhận được nhiều ưu đãi như vậy nhưng thực tế việc phát triển quỹ NOXH ở Hải Dương không đạt kết quả như kỳ vọng, chưa đáp ứng được nhu cầu của đại bộ phận những người có thu nhập thấp (TNT). Đặc biệt, dù đã được miễn tiền sử dụng đất và các điều kiện miễn giảm khác song giá NOXH hiện nay vẫn cao hơn khả năng của các hộ có TNT. Theo các chuyên gia xây dựng, giảm giá bán NOXH là điều kiện tiên quyết để chương trình phát triển NOXH thành công, xóa bỏ nghịch lý trên.

Bình Dương là địa phương duy nhất trong cả nước triển khai các dự án NOXH có giá 100 triệu đồng/căn. Theo ông Phạm Viết Nhanh, Trưởng Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng), sở dĩ NOXH ở Bình Dương rẻ là do quỹ đất của địa phương này dồi dào, giá rất rẻ (khoảng 2 triệu đồng/m2), hạ tầng xung quanh đã được xây dựng đồng bộ, thời gian triển khai dự án hợp lý, xây dựng hàng loạt và chủ động diện tích cũng như giá bán. Hầu hết các tòa chung cư trong Bình Dương đều xây thấp tầng, tiết kiệm rất nhiều chi phí xử lý nền móng, lắp đặt trang thiết bị, máy móc... Những điều kiện này rất khó áp dụng ở Hải Dương. Hải Dương chỉ có thể học tập tỉnh bạn bằng cách ban hành cơ chế đặc thù về diện tích, giá bán căn hộ cũng như bố trí quỹ đất sạch hợp lý cho từng dự án.

Ông Nguyễn Văn Trường, Giám đốc Công ty CP Kinh doanh nhà và Xây dựng Hải Dương cho rằng để có những khu NOXH thực sự chất lượng, đáp ứng được yêu cầu của những người TNT, UBND tỉnh cần định hướng, quy hoạch vị trí đất phù hợp cho các dự án NOXH. Các cơ quan chuyên môn cần điều tra, khảo sát nhu cầu thực tế về NOXH đối với từng đối tượng, từng khu vực để phân bố dự án cho phù hợp, tránh trường hợp dự án xây xong không có người mua hoặc tranh nhau mua khi chưa xây xong. NOXH không nhất thiết phải ở trung tâm đô thị. Việc bố trí những vị trí đất ven đô thị để xây NOXH vừa giúp giảm chi phí, vừa giảm áp lực dân số lên khu vực trung tâm.

Song thực tế ở Hải Dương lại trái ngược, nhiều dự án NOXH được bố trí ngay ở những khu đất đẹp nên giá nhà cao cũng là điều dễ hiểu.

Để bố trí được quỹ đất làm NOXH, việc cần làm ngay là hạn chế các dự án bán đất nền. Đối với các dự án NOXH đã được giao đất, UBND tỉnh cần kiên quyết yêu cầu chủ đầu tư tuân thủ tiến độ, chất lượng đã cam kết. Cần thu hồi dự án chuyển giao cho chủ đầu tư khác nếu không triển khai dự án theo đúng kế hoạch.

Nhà đầu tư chuyên nghiệp

Hiện nay, nhu cầu về NOXH rất lớn, cung chưa đủ cầu nhưng chính sách ưu đãi của Nhà nước liên quan đến đất đai, thuế, tín dụng... để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách cho người có TNT vẫn còn bất cập. Nhiều doanh nghiệp phản ánh giá đất của TP Hải Dương hiện nay khá cao nên doanh nghiệp rất khó để phát triển NOXH có giá vừa túi tiền của người có TNT. Việc xây dựng NOXH cần nguồn vốn lớn, song lại đối diện với nhiều rủi ro từ giải phóng mặt bằng, giá đất, thu hồi vốn chậm, lợi nhuận thấp. Nhất là quy định bắt buộc NOXH phải bảo đảm đầy đủ quy chuẩn như phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ, ban công… giống như nhà ở thương mại khiến nhiều doanh nghiệp chưa dám đầu tư vào loại hình này. Để giải quyết nhu cầu nhà ở giá rẻ cho người TNT, có thể cho phép tại những khu vực ngoại thành được quy hoạch khu dân cư hỗn hợp, vừa có NOXH (được miễn tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, chủ đầu tư dự án và người mua được ưu đãi tín dụng), vừa có nhà ở thương mại chuẩn thấp.

Theo ông Phạm Viết Nhanh, Trưởng Phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng), việc lựa chọn doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH cũng là giải pháp quan trọng để có một thị trường NOXH thực sự chất lượng. Thời gian qua, Hải Dương chưa có doanh nghiệp thực sự chuyên nghiệp tham gia xây dựng NOXH. Dường như các doanh nghiệp tham gia xây dựng NOXH chỉ là cách để được hưởng những ưu đãi của Nhà nước về tiền sử dụng đất, vốn, hạ tầng kỹ thuật... Ngoài việc không phải nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp tham gia xây dựng NOXH còn được dùng 20% quỹ đất thương mại nằm trong dự án để bù đắp chi phí nhằm kéo giá bán căn hộ xuống. Nhưng do năng lực của chủ đầu tư có hạn, việc huy động vốn gặp nhiều khó khăn, kỹ thuật thi công lạc hậu nên giá bán các căn hộ vẫn rất cao so với mặt bằng thu nhập của những người có TNT hiện nay. Chính vì vậy, lựa chọn đơn vị xây dựng chuyên nghiệp, có tiềm lực tài chính vững vàng, công nghệ xây dựng tiên tiến để công trình vừa có chất lượng tốt, vừa có giá bán hợp lý là điều các cơ quan chuyên môn của tỉnh cần chú ý.

Để có một quỹ NOXH thực sự chất lượng, phù hợp với điều kiện kinh tế của người có TNT, những doanh nghiệp được hưởng ưu đãi cần thực hiện tốt các cam kết với UBND tỉnh về chất lượng, tiến độ của các dự án NOXH.

THÀNH LONG