Giải bài toán nghịch lý: "Nhà thừa, thiếu chỗ ở"

Thị trường nhà ở của Việt Nam đang tồn tại nhiều điểm bất hợp lý: Giá chung cư tăng “nóng”, dự án nhà ở xã hội “dậm chân tại chỗ” trong khi đó, hàng chục nghìn căn hộ tái định cư lại bị bỏ hoang. Phóng viên báo Tin Tức đã trao đổi với luật sư, thạc sỹ - chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn xung quanh vấn đề này.

Thưa chuyên gia, có quá nhiều vướng mắc chưa được giải quyết triệt để khiến các dự án nhà ở xã hội (NOXH) tiếp tục “nằm yên chờ đợi”. Giá chung cư cũ tăng cao, hàng chục nghìn căn hộ tái định cư lại bị bỏ hoang trong khi người lao động “khát”chỗ ở với chi phí thuê rẻ. Ông nghĩ như thế nào về điều bất hợp lý này?

Đã từ lâu tồn tại một nghịch lý trong phát triển nhà ở của Việt Nam, đó là trong khi nhà ở tái định cư bỏ hoang - mòn mỏi tìm người về ở, ngược lại, nhiều người dân mỏi mắt tìm mua NOXH, nhà ở bình dân cho công nhân.

Thực tế cho thấy, nguồn cung NOXH hiếm hoi trong thời gian gần đây. Không ít người đã phải thức trắng đêm xếp hàng nộp hồ sơ mua NOXH. Nhiều người phải đi thuê trọ, ở trong những "chung cư" tự phát không đảm bảo điều kiện an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC). Lấy thực tế gần khu nhà tôi, có một tòa nhà tái định cư đã xây dựng từ lâu nhưng không có người đến ở. Khu vực này chỉ sáng điện khi được tận dụng làm khu cách ly những người nhiễm COVID-19, sau dịch, mọi thứ lại trở về như xưa, gần như bỏ hoang. Đây là một sự lãng phí nguồn lực đất đai rất lớn

Theo số liệu của cơ quan chức năng, chỉ tính riêng Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực đất đai và tài sản công rất lớn. Theo chuyên gia, chúng ta có tính đến phương án chuyển các quỹ căn hộ tái định cư chưa sử dụng sang làm NOXH?

Thực ra phương án chuyển một số Quỹ nhà tái định cư chưa sử dụng thành NOXH đã từng được cơ quan chức năng tính đến nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn khi triển khai.

Tại điểm a khoản 1 Điều 124 Luật Nhà ở 2023 quy định chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang NOXH. Đây là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền xem xét việc chuyển đổi công năng các dự án nhà ở phục vụ tái định cư chưa sử dụng sang làm NƠXH. Tuy nhiên, việc chuyển đổi này sẽ phát sinh nhiều vướng mắc. Bởi khi tham gia vụ một vụ việc tư vấn cụ thể, tôi mới cảm nhận rõ đây thực sự là một bài toán khó từ nhiều khía cạnh: Điều chỉnh thủ tục pháp lý, thiết kế hay trở ngại từ cả địa phương.

Vướng mắc đầu tiên khi chuyển đổi công năng Quỹ nhà tái định cư bỏ hoang sang NOXH là chỗ thủ tục pháp lý không hề đơn giản. Xuất phát điểm của 2 loại dự án này là khác nhau nên thủ tục pháp lý, tiêu chuẩn thiết kế cũng khác biệt. Khi chuyển đổi công năng, cơ quan chức năng phải điều chỉnh lại gần như toàn bộ các thủ tục pháp lý dự án. Thậm chí, Luật nhà ở 2023 (Điều 49 khoản 6) còn yêu cầu dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà ở thương mại, NOXH.

Về thiết kế theo quy định hiện hành, diện tích thiết kế với căn hộ NOXH tối đa chỉ 70 m2. Trong khi đó, nhà tái định cư - do có thể được dùng để bồi thường cho các hộ gia đình nhiều thế hệ, không bị giới hạn về diện tích. Các căn tái định cư lớn hơn 70 m2 vì thế không thể chuyển thành NOXH. Việc cải tạo để phân chia thành các căn nhỏ hơn sẽ rất phức tạp vì Luật không quy định trường hợp điều chỉnh thiết kế với các căn hộ đã xây xong. Phương án đổi sang NOXH kiểu "xôi đỗ" (tức căn nào diện tích phù hợp thì chuyển đổi) cũng đã được tính đến nhưng lại gây khó khăn cho việc quản lý vận hành.

Kể cả pháp lý dù được “gỡ” thì yếu tố tâm lý của người dân với nhà ở tái định cư lại là rào cản khác. Không ít dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng, điều này làm giảm giá trị các căn hộ tái định cư. Không ít khu tái định cư thiếu hạ tầng cơ bản như: Trường học, bệnh viện, chợ, giao thông nội bộ, làm giảm chất lượng sống và sự tiện lợi cho cư dân. Điều đó đã ảnh hưởng đến tâm lý của người dân không tin tưởng chất lượng nhà tái định cư. Nếu không cải tạo và khắc phục được vấn đề nhà ở xuống cấp - rất khó để người dân “dám” ở trong những ngôi nhà chất lượng kém như vậy khi chuyển đổi công năng.

Ngoài ra, tôi được biết có tình trạng một số địa phương không muốn chuyển đổi quỹ nhà ở tái định cư sang NOXH. Địa phương muốn duy trì Quỹ căn hộ tái định cư dù chất lượng thấp vì muốn có sẵn quỹ nhà tái định cư khi bồi thường, tái định cư trên địa bàn. Nếu địa phương không có sẵn nhà ở tái định cư, phải mất từ 2 đến 3 năm mới tạo lập được quỹ nhà mới hoặc phải mua lại nhà ở thương mại với cao. Mua nhà thương mại để tái định cư phải theo giá thị trường, bảo đảm phù hợp với nhu cầu cần bố trí tái định cư trên địa bàn.

Vậy theo chuyên gia pháp lý, làm thế nào để tránh tình trạng “có nhà mà không có người ở”? Theo ông, việc phát triển nhà trọ, nhà cho thuê là phương án chủ chốt để thành phố lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh giải “cơn khát” an cư cho người dân, trong bối cảnh NOXH vẫn ì ạch.

Để khắc phục tình trạng “người tìm nhà, nhà tìm người”. Người tìm nhà là tìm mua NOXH, nhà ở vừa túi tiền. Còn nhà tìm người là nhà định cư tìm người đến ở. Giải quyết bài toán về nhà ở là một vấn đề phức tạp ở nhiều quốc gia, nhất là những quốc gia đang phát triển như Việt Nam.

Trước mắt, theo chúng tôi có thể nghiên cứu đến một số phương án như sau:

Thứ nhất: Nhà chức trách nên rà soát, làm việc chặt chẽ với các địa phương về nhu cầu và hiện trạng đối với nhà ở tái định cư, tránh tình trạng giữ nhà hoang, không biết lúc nào mới cần dùng đến và sau đó khắc phục chất lượng của Quỹ nhà tái định cư chưa sử dụng và chuyển sang NOXH. NOXH dành cho những người dân có thu nhập thấp, thu nhập trung bình. Nếu làm được, việc này sẽ giúp đạt hai mục tiêu là vừa khơi thông nguồn lực đất đai tránh gây lãng phí, vừa bảo đảm nguồn cung NOXH cho người có nhu cầu, đảm bảo được các yếu tố an sinh xã hội.

Thứ hai: Việc phát triển nhà trọ nên được nhìn nhận như một bài toán giải quyết tình thế. Nhà trọ do các cá nhân đầu tư, phát triển thường chất lượng kém, ở các khu vực chật, khó đáp ứng các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy và bảo đảm vệ sinh môi trường. Tuy nhiên, trước mắt đây là nguồn cung hợp lý cho những đối tượng người nghèo, học sinh, sinh viên. Do đó, chính quyền, cơ quan chức năng cần rà soát kỹ về vấn đề phòng cháy chữa cháy để bảo đảm an toàn cho người sử dụng.

Về lâu dài, giải pháp then chốt là phát triển NOXH dành cho người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân tại các đô thị. Chỉ khi các nhóm cư dân trên có chỗ cư trú phù hợp, loại hình bất động sản kiểu "hộp diêm", mới hết cơ hội tồn tại. Đây là giải pháp hữu hiệu nhưng không dễ thực hiện do thiếu nguồn lực về tài chính và các vướng mắc pháp lý.

Xin trân trọng cảm ơn ông!