Chính sách không nhanh, giá nhà đất bị "thổi" sẽ thành giá thật
Từ năm 1990 đến nay, tại các TP như Hà Nội và TP.HCM, giá nhà đất đã tăng khoảng 400 lần. Những tỉnh ở miền núi hay cách xa trung tâm cũng tăng khoảng 100 lần. Điều này cho thấy giá nhà đất đã vượt rất xa thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân.
Tuổi Trẻ đã có cuộc trao đổi với tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn tài chính tiền tệ quốc gia quanh chủ đề đang được quan tâm. Ông cảnh báo: Chính sách chậm, giá đất bị "thổi" sẽ thành giá thật.
Tăng 400 lần ở đâu?
* Như đã chia sẻ, giá nhà đất tại Hà Nội, TP.HCM tăng gấp 400 lần sau hơn 30 năm, ông có thể giải thích rõ hơn?
- Theo khảo sát của Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh - Hiệp hội Công Thương TP Hà Nội (do ông Lê Xuân Nghĩa làm Viện trưởng - PV), từ năm 1990 đến nay Việt Nam là một trong nhóm những quốc gia có giá nhà đất tăng cao nhất thế giới; tại Hà Nội, TP.HCM đã tăng khoảng 400 lần.
Các tỉnh ở miền núi hoặc xa trung tâm cũng tăng đến 100 lần. Trong khi đó, khảo sát tại bang New York (Mỹ), thủ đô Seoul (Hàn Quốc), thủ đô Paris (Pháp) giá nhà chỉ tăng khoảng 100 lần.
Đơn cử như gia đình tôi, năm 1990 tôi mua miếng đất giá 56 triệu đồng ở quận Cầu Giấy (Hà Nội), đến nay đã có người trả giá, nếu tôi bán cũng được trên 20 tỉ đồng. Những căn nhà ở đường lộ chính thuộc các quận trung tâm như Ba Đình hay Hoàn Kiếm (Hà Nội) thì giá lại tăng cao hơn.
Theo số liệu được Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố thì quy mô nền kinh tế của Việt Nam đến hết năm 2023 ước đạt khoảng 10,22 triệu tỉ đồng (tương đương khoảng 430 tỉ USD). GDP bình quân đầu người của nước ta đạt 101,9 triệu đồng/người/năm (khoảng 4.284 USD/người/năm).
Trong khi tăng trưởng GDP bình quân đầu người hiện nay khoảng 6-8%/năm, còn nếu trừ đi lạm phát thì chỉ còn 4-5%/năm. Như vậy, có thể thấy GDP bình quân đầu người năm 1990 ước đạt khoảng 100 USD/người/năm đã tăng hơn 40 lần trong khi giá nhà có nơi đã tăng 400 lần trong 33 năm qua.
Riêng tại Hà Nội và TP.HCM có thu nhập cao nhưng giá nhà cũng đã tăng khoảng 60 - 70 lần so với GDP bình quân của người dân.
Nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản
* Nhiều đô thị lớn giá nhà đất tăng gấp hàng chục lần so với thu nhập của đại bộ phận người dân, theo ông có đáng lo ngại?
- Đầu những năm 1990, 1 lượng vàng có giá khoảng 2,5 - 2,8 triệu đồng, tuy nhiên đến nay chỉ tăng khoảng 30 lần. Vàng là thước đo lạm phát rất tốt vì sản lượng vàng trong nước hay quốc tế rất ổn định, trong khi lượng tiền phát hành cao.
Ví dụ ở Mỹ mỗi năm lượng tiền phát hành in ra khoảng 3,5 - 4% và ở một số quốc gia khác thì cao hơn, lượng tiền in ra gấp 3 lần lượng vàng.
Như vậy có thể thấy tốc độ tăng của nhà đất quá khủng khiếp so với tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân. Ví dụ một gia đình mỗi tháng để ra được khoảng 10 triệu đồng thì phải mất hàng chục năm mới có thể sở hữu vài chục mét vuông nhà chung cư ở các quận trung tâm.
Giá nhà ở so với thu nhập của đại bộ phận người dân mà vượt quá 30 lần thì có nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản, 35 lần ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Hiện nay Trung Quốc khoảng 35 lần, tuy nhiên một số đô thị lớn của chúng ta còn cao gấp đôi.
Cung - cầu không gặp nhau, vỡ bong bóng rất nguy hiểm, khiến giá cả sụp xuống không thể giao dịch được, doanh nghiệp cũng không bán được hàng. Ngân hàng cho vay định giá lại tài sản, giá trị còn rất ít.
Những người mua nhà vay tiền ngân hàng, giá trị đảm bảo không còn như trước và nợ xấu của ngân hàng tăng cao. Nói chung nếu vỡ bong bóng bất động sản sẽ khiến hệ thống tài chính ngân hàng ngừng trệ, doanh nghiệp phá sản, người mua nhà vỡ nợ.
Phải làm "sống" lại những dự án đang "đắp chiếu"
* Vậy thưa ông, làm cách nào để tháo gỡ khó khăn, đưa giá nhà tiệm cận sức mua của người dân?
- Thị trường tài sản bao giờ cũng thế, sẽ "thổi giá" trước, ví dụ "thổi" lần một nhưng chúng ta có các biện pháp, sẽ hạ được giá nhà. Nếu trong thời gian dài không đáp ứng được nguồn cung, chắc chắn giá nhà từ "thổi" sẽ thành thật. Khi đó rất khó kéo xuống vì nhiều người dân mua hớ hoặc đã "ném tiền" vào đầu tư, tâm lý sẽ không buông bỏ.
Tại một số cuộc họp, Thủ tướng đã chỉ đạo phải tăng cung, gỡ khó khăn vướng mắc về mặt pháp lý cho doanh nghiệp, gỡ vốn cho thị trường. Theo tôi, trước mắt cần tháo gỡ khó khăn cho những dự án ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM trước.
Hy vọng Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ được Quốc hội cho thi hành sớm từ 1/7 tới. Luật Đất đai với những quy định về tài chính như giá đền bù, cơ chế đền bù, chuyển quyền sử dụng đất rất quan trọng để hình thành nên các dự án nhà ở. Giá theo nguyên tắc thị trường thì câu chuyện đền bù sẽ nhanh chóng hơn, thông thoáng hơn.
Luật Nhà ở cũng có nhiều nội dung mới mang tính đột phá như chính sách về nhà ở xã hội, phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang... Bên cạnh đó tạo hành lang pháp lý, khuyến khích nhà đầu tư tham gia thực hiện cải tạo dự án nhà chung cư cũ.
Đối với Luật Kinh doanh bất động sản cũng có nhiều nội dung được kỳ vọng giúp thị trường minh bạch như siết phân lô bán nền đến đô thị loại 3, quy định về môi giới bất động sản, sàn giao dịch...
Chúng ta phải làm cùng lúc nhiều giải pháp đồng bộ, từ gỡ vướng pháp lý đến lãi suất vay để làm "sống" lại những dự án đang "đắp chiếu". Ngoài những quy định của luật mới cần có thêm cơ chế thu hút các nhà đầu tư phát triển nhà ở.
Khi đã tạo ra thị trường nhà đất dồi dào thì sẽ có nhiều lựa chọn, giá nhà tự khắc tiệm cận với sức mua của người dân.
Nhiều nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng
Giá nhà tăng phi mã có nhiều nguyên nhân như "thổi giá", nguồn cung không có trong khi hàng ngàn dự án vẫn còn "đắp chiếu" tại Hà Nội và TP.HCM. Tình trạng nhập cư vào hai đô thị này rất lớn, thậm chí lớn hơn nhiều số người nhập cư vào đất nước Singapore và các thành phố lớn của Đông Nam Á.
Trước đây nhà ở được Nhà nước bao cấp, sau đó chúng ta đã xã hội hóa. Đến nay đã có không ít đại đô thị tầm cỡ nhưng thực sự vẫn chưa đủ. Cách đây khoảng 10 năm, mỗi năm Hà Nội có khoảng 40 dự án, TP.HCM còn cao hơn, nhưng ở thời điểm hiện tại dự án rất nhỏ giọt.
Bên cạnh đó những dự án đã được quy hoạch, cấp phép, đầu tư nhưng vẫn quây tôn để đó vì nhiều lý do, pháp lý một phần nhưng không có tiền để xây dựng và không có tiền để hoàn thành pháp lý.
Hiện chi phí của người dân cho nhà ở ngày càng lớn, một bộ phận giới trẻ từ các tỉnh lẻ tới TP lớn lập nghiệp dường như "vô vọng" khi nói đến nhà ở. Điều này sẽ khiến chênh lệch giàu nghèo gia tăng, ảnh hưởng đến nhiều thế hệ về sau.
Tập trung tháo gỡ cho nhà ở xã hội
Cần phải tập trung tháo gỡ cho nhà ở xã hội, tháo gỡ được sẽ là chìa khóa tăng cung cho thị trường bất động sản. Theo cá nhân tôi, không nên làm theo cơ chế để 4 ngân hàng quốc doanh dành ra 120.000 tỉ đồng cho vay với lãi suất thị trường trừ đi 2%.
Điều này sẽ ảnh hưởng đến kinh doanh của các ngân hàng thương mại, lãi suất với người mua nhà cũng quá cao, thời hạn ngắn chỉ 3 năm. Lãi suất với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cũng quá cao, khó tạo ra nhà ở xã hội giá "vừa túi tiền".
Chính phủ phải có chính sách với nhà ở xã hội, chính sách với cả doanh nghiệp và người mua. Doanh nghiệp không thể đưa dự án, khu đất đó đi thế chấp vì đất không phải nộp tiền sử dụng, ngân hàng sẽ không cho vay.
Chính phủ nên phát hành trái phiếu, ngân hàng mua trái phiếu Chính phủ còn tin cậy hơn khi cho doanh nghiệp vay không có tài sản thế chấp.
Ví dụ lạm phát 3,5%, Chính phủ phát hành trái phiếu 4% thì các ngân hàng sẽ mua ngay. Sau đó để kho bạc hoặc Ngân hàng Chính sách xã hội cho các doanh nghiệp vay phát triển dự án nhà ở xã hội với lãi suất khoảng 5%.
Hiện nay doanh nghiệp vẫn đang vay 7-8%/năm với gói 120.000 tỉ đồng và vay ngoài thị trường là 9-10%/năm.
Nói chung là hướng đến lãi suất thấp, cho vay dài hạn 5-10 năm. Ngân hàng có lợi vì giải ngân được tiền ứ đọng do không có cơ chế giải ngân. Doanh nghiệp có cơ hội tiếp cận nguồn vốn giá rẻ, các dự án sẽ phục hồi rất nhanh.
Ở một số quốc gia, khi lạm phát 2% thì những người mua nhà xã hội sẽ được vay vốn với lãi suất 2,5%, chênh lệch lãi suất từ đó trở lên thì Chính phủ bù, thời hạn vay kéo dài từ 10 - 30 năm.