Luật Đất đai sửa đổi chặn đứng tình trạng hai giá
Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua là ban hành bảng giá đất hằng năm, điều được dư luận mong chờ từ rất lâu.
Nhiều chuyên gia khẳng định, việc ban hành bảng giá đất hằng năm sẽ hạn chế được tình trạng hai giá.
Xóa nạn đất hai giá
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung đối với trường hợp có biến động về giá đất thị trường.
Tuy nhiên, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định này và thay vào đó là UBND cấp tỉnh công bố hằng năm vào đầu năm.
Đồng tình với nội dung mới này, TS. Trần Quang Huy, Đại học Luật Hà Nội đánh giá, nguyên tắc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, nghĩa là giá đất phải linh hoạt, có tính cập nhật cao, sát giá thị trường, độ ảnh hưởng trong một thời gian ngắn.
"Nếu bảng giá đất kéo dài 5 năm theo một nhiệm kỳ Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh như hiện nay thì giá đất dù có điều chỉnh khi tăng giá thêm 20% hay giảm 20% thì vẫn là mức giá rất khiên cưỡng, thiếu định hướng thị trường, không cập nhật, lạc hậu với thị trường. Vì vậy, quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về việc xây dựng định kỳ hàng năm, công bố công khai và áp dụng từ 1/1 của năm thể hiện sự linh hoạt, cập nhật theo cơ chế thị trường", ông Huy đánh giá.
Luật Đất đai sửa đổi sẽ xoá nạ đất 2 giá (Ảnh minh họa)
Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc Bất động sản Tuấn Anh, nêu quan điểm: Với khoảng thời gian 5 năm điều chỉnh một lần, giá đất đã không còn chính xác.
"Thực tế thời gian qua có những khu vực biến động giá đất vài trăm % trong 1 năm chứ không phải 5 năm. Nên bảng giá đất thời hạn 5 năm có sự lạc hậu, không đáp ứng được yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai", ông Tuấn nói.
Bên cạnh đó, ông Tuấn cho biết, hiện nay bảng giá đất còn được dùng để tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời gian vừa qua, quy định giá đất để thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá cao hơn bảng giá đất thì sử dụng giá ghi trong hợp đồng, ngược lại sẽ sử dụng giá trong bảng giá đất.
Điều này dẫn đến tình trạng khi mua bán thực tế giá rất cao nhưng ghi trong hợp đồng thì thấp hơn bảng giá đất để được tính thuế theo bảng giá đất. Từ đó thất thu ngân sách và quan trọng hơn là nhà nước không có dữ liệu giá đất đúng để thực hiện bước tiếp theo là định giá đất cụ thể.
Vì thế, việc ban hành hằng năm là để sát với giá thị trường và để người dân ý thức bảo vệ lợi ích của họ.
"Khi giao dịch sẽ ghi đúng số tiền mua bán với nhau. Ngoài việc ổn định nguồn thu thuế, người dân được bảo vệ quyền lợi thông qua công chứng đầy đủ thì Nhà nước có được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng giá đất và xác định giá đất cụ thể", ông Tuấn phân tích.
Có lợi cho ngân sách Nhà nước
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, bảng giá đất hằng năm, công bố vào đầu năm sẽ sát với giá đất trên thị trường vì hiện nay bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Sửa đổi quy định bảng giá đất hằng năm, Nhà nước sẽ không thất thu thuế (Ảnh minh họa)
Và khi bảng giá đất được điều chỉnh theo biến động hằng năm của thị trường, luật sư Phượng cho rằng sẽ có lợi cho ngân sách Nhà nước. Bởi lẽ bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, thuế thu nhập…
“Các tỉnh, thành điều chỉnh, ban hành bảng giá đất tiến sát giá thị trường làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản. Khi đó, người dân phải kê khai đúng giá chuyển nhượng bất động sản thực tế theo giá thị trường. Điều này giúp Nhà nước không thất thu ngân sách như tình trạng khai “hai giá” khi mua bán nhà đất hiện nay”, luật sư Phượng phân tích.
Đồng quan điểm, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng bày tỏ, hiện nay, bảng giá đất do các địa phương quy định đang có thời gian 5 năm là quá lâu, độ trễ nhiều và không theo sát giá cả biến động của thị trường.
Để thông tin về thị trường bất động sản được minh bạch, cần có một bộ phận chuyên về nhập giá đất. Mặt khác, các thông tin về giao dịch bất động sản cần được thanh toán qua ngân hàng.
“Mấu chốt nhất là sự minh bạch. Khi đó mới tránh được thất thu thuế”, vị này nói.
Ngoài ra, việc bỏ khung giá đất là cần thiết, giúp thay đổi cơ bản tư duy, bởi người dân được tiếp cận với giá thực tế của thị trường. Mặt khác cũng hạn chế được hàng loạt khúc mắc dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai như hiện nay.
Theo Luật Đất đai (sửa đổi), UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.
Theo Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, việc quy định bảng giá đất hằng năm là nội dung đã được các cơ quan nghiên cứu kỹ lưỡng, trình Quốc hội thảo luận nhiều lần trong quá trình giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật.