Giao dịch biệt thự, liền kề kém nhất trong 10 năm
Phân khúc biệt thự, liền kề tại Hà Nội năm 2023 chỉ có hơn 300 căn được giao dịch trong khi giá bán sơ cấp vẫn tăng 3-55% theo quý.
Một phân khu biệt thự gần hồ tại phía Tây Hà Nội. Ảnh: Quốc Tuấn
Báo cáo thị trường mới đây của Savills cho thấy lượng giao dịch biệt thự, liền kề của Hà Nội trong năm 2023 chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014. Tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 31% theo năm. Riêng quý IV/2023, chỉ có 64 căn dược giao dịch, giảm 67% theo năm.
Trong khi đó giá bán mới biệt thự liền kề Hà Nội tiếp tục tăng. Đà tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp, tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng mỗi m2 đất. Giá liền kề và shophouse cũng tăng 3% theo quý, đạt lần lượt 194 triệu đồng mỗi m2 đất và 328 triệu đồng mỗi m2 đất.
Trong báo cáo tổng kết thị trường năm 2023, Bộ Xây dựng cũng nhận định giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội vẫn neo giá cao dù lượng giao dịch thấp. Giá bán phân khúc này đều hơn trăm triệu mỗi m2, có dự án lên đến hơn 300 triệu mỗi m2, tập trung ở khu vực phía Tây Hà Nội.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết năm 2023 ghi nhận lượng giao dịch biệt thự, liền kề tại Hà Nội thấp nhất trong gần 10 năm.
Lý do là nguồn cung trên thị trường ít ỏi, kéo theo số lượng căn giao dịch cũng xuống thấp. Bà Hằng cho hay nguồn cung sơ cấp đạt hơn 700 căn đến từ 16 dự án, giảm 23% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm thị phần chính với 44%. Nếu tính riêng dự án mới, cả năm 2023 chỉ có hơn 270 căn, giảm 82% theo năm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ. Đặc biệt số lượng dự án mới từ Vành đai 3.5 trở vào cũng ngày càng nhỏ giọt.
Ngoài ra, hàng tồn kho giá vốn cao khiến hầu hết chủ đầu tư không thay đổi giá, thậm chí tiếp tục tăng giá rao bán rổ hàng mới. Theo chuyên gia, chủ đầu tư chịu chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng đất rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành đầu ra của sản phẩm. Ngoài ra, các chủ đầu tư đều rất thận trọng trong năm 2023, ưu tiên thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng hơn là các hoạt động tiền mở bán rầm rộ như giai đoạn trước.
Tuy nhiên, giá bán cao đã tạo rào cản lớn với người mua nhà thấp tầng. Bà Hằng cho biết nhiều chủ đầu tư có tâm lý e ngại nếu đưa giá thấp hơn kỳ vọng nên người mua phải chịu giá mở bán khá cao. Do đó, nếu có giá bán hợp lý, dự án dù nằm xa trung tâm vẫn có thanh khoản khá tốt như nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý III/2023.
Giá mở bán cao đã thúc đẩy người mua chuyển sang thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Chuyên gia Savills cho biết giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%. Liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn 40%.
Nguồn cung trong tương lai gần sẽ có cải thiện đáng kể. Savills dự báo đến năm 2026, thị trường sẽ có 14.000 căn mới từ 37 dự án. Khu vực tập trung nguồn hàng mới là Đông Anh với 30% thị phần nguồn cung mới. Các dự án lớn sẽ gia tăng nguồn cung cho thị trường gồm Vinhomes Cổ Loa và Vinhomes Wonder Park. Riêng năm 2024, thị trường sẽ có hơn 2.900 căn ở mới từ 13 dự án. Trong đó 82% sẽ đến từ các dự án mới.
Bà Đỗ Thu Hằng nhìn nhận, việc phát triển cơ sở hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội. Trong giai đoạn 2024-2026, khu vực ngoại thành sẽ chiếm 75% nguồn cung mới.