Lý do nhà ở vừa túi tiền "bói" mãi không ra
Dù có nhiều chính sách và hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng chung cư cũ nhưng đến nay các kết quả vẫn chưa đạt kỳ vọng.
Khu nhà ở xã hội cho công nhân được xây dựng tại thành phố Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh)
Các doanh nghiệp cho rằng cần một chính sách mới để phát triển thị trường nhà ở này trong thời gian tới.
3 gói hỗ trợ nhà ở xã hội
Bộ Xây dựng cho biết hiện có ba gói hỗ trợ cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng chung cư cũ.
Đó là gói hỗ trợ cho vay ưu đãi theo Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội giải ngân qua Ngân hàng Chính sách xã hội. Đến nay dư nợ cho vay ưu đãi đạt 9.800 tỉ đồng, cho 25.581 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo chung cư cũ.
Gói hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ theo quy định tại nghị định số 31/2022/NĐ-CP của Chính phủ.
Tính đến cuối năm 2023 Bộ Xây dựng đã gửi Ngân hàng Nhà nước danh mục 24 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện vay vốn. Quy mô các dự án khoảng 20.188 căn hộ, nhu cầu vay vốn các dự án khoảng 7.500 tỉ đồng.
Cũng trong năm 2023, Chính phủ đã phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021- 2030. Gắn với đề án này là gói tín dụng vay ưu đãi 120.000 tỉ đồng từ bốn ngân hàng thương mại nhà nước BIDV, VCB, Agribank, VietinBank.
Đến thời điểm hiện tại đã có 23 tỉnh thành như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Bắc Ninh, Bình Dương, Lạng Sơn, Lâm Đồng, Thái Bình, Hải Phòng, Hải Dương, Bình Phước, Đồng Tháp... công bố danh mục 54 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện vay vốn từ gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỉ đồng.
Nhu cầu vay vốn của 54 dự án nhà ở xã hội này khoảng 25.884 tỉ đồng, nhưng đến cuối năm 2023 các ngân hàng mới giải ngân cho vay được 143,3 tỉ đồng.
Theo ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), việc triển khai đề án 1 triệu nhà ở xã hội đến nay chưa như kỳ vọng do gặp khó khăn về quỹ đất, ưu đãi cho chủ đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, đối tượng và điều kiện thụ hưởng, giá bán, giá thuê mua...
Bên cạnh đó, gói 120.000 tỉ đồng cho vay đối với doanh nghiệp và người mua nhà ở xã hội cũng chưa triển khai như mong muốn. Đối với phát triển quỹ đất cho nhà ở xã hội, ông Hải cho biết Luật Nhà ở đã điều chỉnh, bên cạnh bố trí quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội trong hoặc ngoài dự án nhà ở thương mại.
Ngoài ra, các vướng mắc khác để phát triển nhà ở xã hội cũng đã được tháo gỡ trong Luật Nhà ở sửa đổi, có hiệu lực từ năm 2025. Theo ông Hải, với các điểm nghẽn trong luật đối với nhà ở xã hội được tháo gỡ, giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội, giúp "pha loãng", kiểm soát mặt bằng giá và ổn định thị trường bất động sản.
Thiếu rất nhiều và rất khó làm
Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho biết việc thị trường TP Hồ Chí Minh thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là nhà ở xã hội, là bởi số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đếm trên đầu ngón tay.
"Sở Kế hoạch và Đầu tư không duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư thì lấy gì có dự án nhà ở xã hội để phát triển, để mở bán. Mặc dù dự án của chúng tôi đã đầy đủ pháp lý, không còn sót điều gì mà kéo dài từ ngày này qua tháng nọ thì làm sao có căn hộ để bán", ông Nghĩa cho hay.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HOREA - cho rằng với thị trường nhà ở cao cấp thì doanh nghiệp tự kinh doanh, tự chịu trách nhiệm nên để cho họ quyết định giá và thị trường sẽ chấp nhận hay không. Có kêu gọi giảm giá thì người có nhu cầu ở thực cũng không mua được các sản phẩm này vì giá quá cao.
Do đó, để tạo lập nhà ở cho người có thu nhập trung bình thấp thì cần một chính sách riêng trên cơ sở chính sách nhà ở xã hội của Nhà nước nhưng với nhiều đổi mới để thu hút doanh nghiệp tham gia loại hình này.
Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group - cho rằng chính sách nhà ở xã hội ban hành nhiều năm qua nhưng thực tế nhà làm ra rất ít vì doanh nghiệp không muốn và không thể tham gia.
Quy trình làm dự án nhà ở xã hội không khác gì làm nhà ở thương mại, nhưng làm nhà ở xã hội còn chịu giám sát nhiều hơn cả đầu vào lẫn đầu ra và đối tượng khách hàng, tỉ lệ lợi nhuận. Nếu vậy thì nếu có đất, doanh nghiệp dại gì mà làm nhà ở xã hội, họ sẽ làm nhà ở thương mại để bán với giá cao hơn.
"Vì vậy, muốn có nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa phải thì nhất quyết phải có sự tham gia của Nhà nước trong việc tạo dựng quỹ đất sạch, hành lang pháp lý thông thoáng để doanh nghiệp đấu thầu, đấu giá vào làm theo quy hoạch thì giá nhà mới kéo xuống được.
Không có Nhà nước tạo quỹ đất và hành lang pháp lý, nhà ở xã hội sẽ vẫn là giấc mơ, còn nhà ở thương mại giá vừa phải cũng sẽ đếm trên đầu ngón tay", ông Phúc phân tích.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HOREA) - cho hay TP Hồ Chí Minh năm 2020 có 283 căn nhà vừa túi tiền, chiếm 1% tổng số căn nhà bán ra thị trường. Đến các năm 2021, 2022, 2023 thì không có nữa.
Yêu cầu giảm giá nhà là nhà bình dân và nhà vừa túi tiền, chứ không phải là nhà ở hạng sang, nhà cao cấp. "Nhà cao cấp dù giảm 20 - 30% hay 50% thì vẫn còn quá cao so với khả năng của người có thu nhập thấp, họ cũng có mua được đâu, kêu gọi giảm giá cũng có ý nghĩa gì với người có thu nhập thấp đâu", ông Châu nói.