Ba điểm sáng của bất động sản 2024
Bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng và dẫn đầu, trong khi thị trường nhà ở và hoạt động M&A được kỳ vọng sôi động hơn.
2023 được đánh giá là một năm "vất vả" với nhiều phân khúc bất động sản nhưng bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng bởi ghi nhận nguồn cung, lực cầu, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê tăng trưởng tích cực.
Thu hút FDI vào Việt Nam năm 2023 đạt mức 36,6 tỷ USD, theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ hai với gần 4,6 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Nhiều địa phương mới nổi về bất động sản công nghiệp có thể kể đến như Thái Bình, Nghệ An, Bà Rịa - Vũng Tàu.
Dữ liệu của đơn vị nghiên cứu Savills chỉ ra trong năm 2023, các khu công nghiệp trên cả nước có tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và phía Nam đạt 91%. Savills cho biết ghi nhận ngày càng nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát địa điểm từ các doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia, cho thấy nhu cầu tăng trưởng đối với các sản phẩm công nghiệp.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, trưởng Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, cho biết trong giai đoạn 2024-2025, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 6-10% một năm cả phía Bắc và phía Nam. Giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ 2-4% mỗi năm trong hai năm tới. Tình hình hoạt động khả quan ở loại hình đất công nghiệp và nhà xưởng với nguồn cầu đa dạng, đến từ các ngành nghề như may mặc, dược phẩm, điện tử.
Bất động sản khu Đông TP Hồ Chí Minh, khu vực bán đảo Thủ Thiêm, TP Thủ Đức
Ngoài bất động sản công nghiệp, hoạt động M&A (mua bán sáp nhập) bất động sản cũng được dự báo sôi động trong năm nay. Báo cáo của Công ty Kiểm toán KPMG cho thấy đến đầu quý IV/2023, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về quy mô M&A, chiếm 23% trong 4,4 tỷ USD giao dịch toàn thị trường. Giá trị bình quân các thương vụ đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây, gấp ba lần so với năm 2022. Bên mua chủ yếu là nhà đầu tư ngoại có quy mô lớn.
Cushman & Wakefield dự báo một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026. Nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.
Phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nếu 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland, thì hiện nay, thị trường có thêm nhiều chủ đầu tư mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land... Ngoài ra dòng vốn cũng có xu hướng dịch chuyển và gia tăng ở phân khúc bất động sản công nghiệp, khách sạn, văn phòng và bán lẻ.
Thị trường nhà ở được dự báo phục hồi chậm nhưng nguồn cung có cải thiện và lực cầu duy trì mạnh. Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy tỷ lệ hấp thụ nhà ở tăng dần qua các quý, nhất là nửa cuối năm 2023. Tổng giao dịch căn hộ, thấp tầng cả năm 2023 tương đương với năm 2022, trong khi năm 2022 bắt đầu khó khăn về nửa cuối năm. VARS đánh giá sự cải thiện này đến từ các tín hiệu phục hồi của thị trường, thiện chí bán hàng của chủ đầu tư thông qua chính sách ưu đãi chưa từng có và nguồn cung tăng dần về cuối năm.
Chuyên gia của VARS cho biết tần suất ra mắt dự án nhà ở trong năm 2024 sẽ đều đặn và dày hơn so với năm ngoái với sự chào sân của các chủ đầu tư mới. Đặc biệt cuối quý I - đầu quý II đánh dấu sự khởi phát của nguồn cung ra thị trường. Trong đó Hà Nội dự kiến đón khoảng 15.000 căn hộ, sản phẩm thấp tầng.
Ở phía Nam, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng với khoảng 10.000 sản phẩm mới lần đầu tiên tung ra thị trường. Còn TP Hồ Chí Minh sẽ có khoảng 5.000 căn mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho. VARS dự báo tổng giao dịch cả năm 2024 đạt khoảng 25.000 căn với tỷ lệ hấp thụ 30-35%, chủ yếu đến từ khách mua ở thực.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, đánh giá người dân sẽ được gia tăng khả năng mua nhà trong năm 2024 bởi chủ đầu tư sẽ thận trọng trong việc tăng giá các phân khu mới. Các dự án nhà ở không giảm giá trực tiếp nhưng người mua vẫn được giảm gián tiếp qua chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán hấp dẫn, linh hoạt hơn. Ngoài ra, thị trường nhà ở thứ cấp tại một số khu vực sẽ sôi động hơn do các nhà đầu tư cá nhân cần quay vốn nên sẽ giảm giá bán.