Thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi
Nếu không có giải pháp quyết liệt, “cởi trói, mở đường” cho các dự án bất động sản (BĐS) đang vướng mắc khởi động trở lại, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức.
Tín hiệu tích cực
Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), hàng loạt dự án BĐS lớn từ Bắc vào Nam, với đa dạng phân khúc đang khởi động chiến dịch bán hàng, lãi suất vay mua nhà giảm, người dân chuyển hướng đầu tư sang BĐS, chấp nhận “cắt lỗ”... là những tín hiệu tích cực đang thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi.
Tại phía Bắc, phân khúc căn hộ trong quý IV/2023 đã được bổ sung nguồn cung từ dự án mới là The Canopy Residences thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City tại Hà Nội, với quy mô khoảng 1.800 căn hộ hay từ dự án The Moonlight 1 An Lạc, Rose Town Ngọc Hồi...
Phân khúc thấp tầng, liền kề đón nhận thông tin mở bán của các dự án như Aquarius Hưng Yên, Sapa City Clouds Lào Cai, khu đô thị Danko Center tại Tuyên Quang...
Tại khu vực phía Nam đang được bổ sung nguồn cung mới từ giai đoạn mở bán tiếp của các dự án: Akari City, Glory Heights, Mastery Centre Point, The Global City... hay Eco Village Saigon River, Fiato City Đồng Nai, Astral City Bình Dương; Waterpoint Long An...
Trong khi đó, tại miền Trung, thông tin các dự án mới mở bán làm “ấm” thị trường sau thời gian dài im ắng như Eco Central Park Vinh, The Panorama 2 Đà Nẵng, The Sailing Quy Nhơn...
Đặc biệt, sau thời gian dài vắng bóng trên thị trường, phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng đã bổ sung vào thị trường nguồn cung từ các dự án lớn như: The 5Way Phú Quốc, Regal Legend Quảng Bình, The Ocean Resort Quy Nhơn...
Đáng chú ý, các dự án mới mở bán mới đều được nhà đầu tư quan tâm, ghi nhận lượng đặt hàng cao hơn nhiều lần số lượng mở bán nhờ các chính sách hấp dẫn.
Bên cạnh thị trường BĐS sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, với nhiều hơn các phân khúc có dấu hiệu “vượt đáy”.
Nếu như thời gian trước, giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà dân tầm giá dưới 3 tỷ đồng/sản phẩm, hiện nay, trước những thông tin tích cực từ lực cầu được cải thiện và từ nguồn cung đa dạng “cắt lỗ” của nhà đầu tư, từ tài sản bảo đảm là BĐS do ngân hàng phát mãi, cộng với lãi suất được điều chỉnh giảm về mức đầu năm 2022, dòng tiền “nhàn rỗi” trong dân bắt đầu xoay vòng đầu tư, các sản phẩm BĐS có giá từ 3 - 5 tỷ đồng... bắt đầu được các nhà đầu tư xuống tiền để đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới từ đầu năm 2024.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VNREA, nguồn cung BĐS đang dần được cải thiện từ quý IV/2023, nhưng hầu hết đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ và vẫn thiếu nhiều so với nhu cầu thật của thị trường, đặc biệt là phân khúc bình dân.
Để thị trường phát triển thật sự an toàn, lành mạnh, bền vững, cần từng bước rút ngắn lệch pha cung cầu. Do đó, nguồn cung cần được kích thích, được Nhà nước điều tiết phù hợp thông qua việc giao đất, cho thuê đất theo hướng có các cơ chế chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.
Bên cạnh đó, lượng giao dịch cũng có dấu hiệu tăng dần, với 2.700 sản phẩm trong quý I; 3.700 sản phẩm trong quý II; gần 6.000 sản phẩm trong quý III và tiếp tục đà tăng trong quý IV.
Tuy nhiên, những con số này chỉ bằng khoảng 10% so với tổng giao dịch thời điểm trước dịch COVID-19. Đáng chú ý, hiện có khoảng 1.200 dự án BĐS đang vướng mắc, chủ yếu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cần sớm có giải pháp tháo gỡ để tạo nguồn cung.
Chính sách, pháp luật quyết định thị trường
Tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đang diễn ra, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS đang được dư luận, doanh nghiệp BĐS chờ đợi như “nắng hạn chờ mưa”, vì liên quan mật thiết tới sự phục hồi và phát triển ổn định của thị trường BĐS thời gian tới.
Bên cạnh việc Quốc hội dự kiến thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS tại kỳ họp thứ 6, riêng Luật Đất đai (sửa đổi) chưa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp này và lùi đến kỳ họp gần nhất năm 2024
Thực tế, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn nhiều nội dung cần xin ý kiến như: Vấn đề thu hồi đất, thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước; thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại; quy định về phương pháp định giá đất minh bạch...
Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường, việc chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) chắc chắn có ảnh hưởng đến thị trường BĐS, vì đây là bộ luật quan trọng đóng vai trò định hướng sự phát triển của thị trường. Tuy nhiên, luật chỉ nên thông qua khi đã được sửa đổi, bổ sung hoàn thiện, giải quyết đúng và trúng những vấn đề mà xã hội và thị trường cần.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, Luật Đất đai (sửa đổi) là bộ luật quan trọng, nếu thông qua mà các điều kiện cụ thể trong luật không những không giải quyết được các vấn đề đặt ra, mà còn phát sinh thêm nhiều vấn đề mới, thì thà “chậm mà chắc”, vì chất lượng luật cần đặt lên hàng đầu, làm vội mà nội dung không phù hợp thì 10 năm sau mới sửa được, khi đó hậu quả vô cùng nặng nề...
Ở góc độ thị trường, đưa ra dự báo cuối năm 2023, nửa đầu năm 2024, theo TS Nguyễn Văn Đính, nguồn cung sẽ tiếp tục được cải thiện, nhưng chưa đủ để giải tỏa “cơn khát”.
Vì vậy, để tập trung khôi phục niềm tin, thúc đẩy thị trường BĐS phục hồi, ngoài đẩy mạnh hoạt động của tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, mỗi địa phương cần thành lập một tổ riêng để đẩy nhanh việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang “đắp chiếu”, còn vướng mắc.
Đồng thời, Chính phủ cần tiếp tục ban hành các văn bản chi tiết để làm cơ sở xử lý các vấn đề liên quan đến BĐS và có thể áp dụng ngay vào thực tế.
Riêng đối với nhà ở xã hội, các bộ, ngành, địa phương cần có cơ chế đặc biệt, đủ sức hấp dẫn và tạo điều kiện thuận lợi để cả doanh nghiệp và người dân có thể tiếp cận. Thực tế, đây là phân khúc BĐS đặc thù, không thể áp dụng các quy định, chính sách liên quan như các phân khúc BĐS khác.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần có những chính sách phù hợp với từng dự án, góp phần hỗ trợ giải quyết kịp thời các vấn đề về nguồn vốn, tín dụng cho doanh nghiệp BĐS và người mua BĐS, nhằm hạn chế tối đa hệ lụy phát sinh và khó khăn kéo dài.
Ngoài ra, các cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng có cơ chế cho các nhóm doanh nghiệp BĐS, dự án BĐS có phát hành trái phiếu doanh nghiệp, vay tín dụng... đang gặp khó khăn chưa được tháo gỡ và phải thực hiện nghĩa vụ trong năm 2024, tránh tình trạng “nước đến chân mới nhảy”, gây áp lực cho thị trường.
Cung - cầu thị trường BĐS đang mất cân đối lớn, nguồn cung phần lớn đang tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp, những căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm số ít. Do vậy, Chính phủ đang chỉ đạo quyết liệt Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước phối hợp thực hiện các giải pháp theo hướng tăng nguồn cung nhà ở xã hội.
Để giải quyết vấn đề này, cần phải gỡ các nút thắt về cơ chế và chính sách hỗ trợ nhà ở cho người dân. Sắp tới đây, Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua sẽ gỡ các vướng mắc về những tiêu chí, điều kiện cho phép các doanh nghiệp mua nhà cho công nhân ở. Yếu tố pháp lý giải quyết được, mới tạo được niềm tin cho người dân, nhà đầu tư.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước NGUYỄN THỊ HỒNG
Doanh nghiệp BĐS đang vướng mắc lớn nhất liên quan đến vấn đề pháp lý, chiếm tới hơn 70% các dự án. Để gỡ khó, cần có những quy định cụ thể hơn về thủ tục đầu tư; phương pháp định giá đất; kiểm tra thái độ tháo gỡ vướng mắc ở các cấp chính quyền địa phương... Các vấn đề này đều mong sớm được khơi thông trong thời gian tới.
Chủ tịch GP Invest NGUYỄN QUỐC HIỆP
Doanh nghiệp BĐS đề xuất Ngân hàng Nhà nước có chính sách nới room tín dụng cho những ngân hàng tham gia tái cơ cấu thị trường BĐS và các ngân hàng có thêm cơ chế kéo dài thêm thời gian vay vốn đối với các nhà thầu thi công, các nhà cung cấp nguyên vật liệu cho các dự án BĐS lên khoảng 18 - 24 tháng, thay vì chỉ 6 - 12 tháng như hiện nay.
Các ngân hàng sẽ cùng giám sát chặt chẽ dòng tiền để thu hồi nợ trước hạn khi doanh nghiệp có dòng tiền về sớm, bảo đảm an toàn dòng vốn cho vay.
Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh NGUYỄN VĂN CƯỜNG