Chung cư mini phải đáp ứng điều kiện phòng cháy chữa cháy như chung cư ?
Theo luật sư, quy định của pháp luật hiện tại không có tên gọi chung cư mini nhưng loại nhà ở này cũng phải tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về điều kiện phòng cháy chữa cháy (PCCC).
Trao đổi với phóng viên liên quan đến việc quy định về phòng cháy chữa cháy với chung cư mini, luật sư Nguyễn Hữu Toại, Giám đốc Công ty Luật TNHH Hừng Đông cho biết, pháp luật về nhà ở, Luật PCCC và các văn bản hướng dẫn thi hành không có tên gọi chung cư mini mà chỉ có quy định về nhà ở, chung cư.
Chung cư mini thường được sử dụng trên thị trường với loại hình nhà ở nhiều căn được xây dựng với diện tích nhỏ, quy mô từ 5 đến 10 tầng, nằm xen kẽ trong các khu dân cư, do tư nhân, doanh nghiệp đầu tư.
“Nhưng nói như vậy không có nghĩa là chúng ta bỏ trống các quy định về PCCC của chung cư mini mà loại nhà ở này cũng phải tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về điều kiện phòng cháy chữa cháy (PCCC)” - luật sư Toại nhấn mạnh.
Bởi theo luật sư Toại, dù được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng công trình có đầy đủ các yếu tố theo khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về nhà chung cư.
Theo đó, chung cư là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung và có phần sở hữu chung, sở hữu riêng… cho các hộ gia đình.
Do đó, dù được xây dựng với hai mục đích là để ở và mục đích sử dụng hỗn hợp để ở lẫn kinh doanh thì về PCCC chung cư mini hiện nay phải tuân thủ đầy đủ quy định của Nghị định 136/2020/NĐ-CP. Chung cư mini xây dựng trước năm 2021 thì theo quy định của Nghị định 79/2014/NĐ-CP.
Cụ thể, căn cứ Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP về điều kiện an toàn về PCCC, yêu cầu về PCCC với chung cư được quy định nhà chung cư cao dưới 5 tầng và có khối tích dưới 5.000m3; nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 2.500m3; nhà hỗn hợp cao dưới 5 tầng và có tổng khối tích dưới 1.500m3 phải bảo đảm các điều kiện an toàn về PCCC.
Nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá cao 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên; nhà hỗn hợp cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 5.000 m3 trở lên phải có giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và văn bản thẩm duyệt thiết kế (nếu có) và văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC.
Như vậy, theo quy định này, chung cư mini dù cao trên 7 tầng hay dưới 5 tầng thì đều phải bảo đảm các điều kiện an toàn về PCCC.
Những yêu cầu về PCCC phải được chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình trong suốt quá trình xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng.
Cấp phép nhà ở riêng lẻ 6 tầng, chủ đầu tư xây 9 tầng
Đối với công trình xảy ra vụ cháy lớn ở ngách 29/70, phố Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội đêm 12/9, vào năm 2015, công trình được cấp giấp phép xây dựng thuộc loại nhà ở riêng lẻ 6 tầng nhưng chủ đầu tư đã xây dựng công trình này lên đến 9 tầng.
Sau khi đưa vào sử dụng, tòa nhà này trở thành chung cư mini với 45 căn hộ, khoảng 150 người dân sinh sống.
Theo Giám đốc Công ty Luật TNHH Hừng Đông, xét tại thời điểm cấp phép xây dựng và đưa vào sử dụng, chung cư mini bị cháy phải tuân thủ đầy đủ quy định về PCCC tại Nghị định 79 năm 2014. Trong đó quy định nhà chung cư cao 5 tầng trở lên; nhà đa năng, khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ cao từ 5 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5.000m3 trở lên do Cảnh sát PCCC thẩm duyệt thiết kế về PCCC.
Cũng theo luật sư, hiện tại khu nhà ở này đã được nghiệm thu hay chưa, có tuân thủ đầy đủ quy định về PCCC còn chờ kết luận của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
“Trong trường hợp công trình chưa có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà vẫn đưa vào sử dụng, để xảy ra hỏa hoạn thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Trong trường hợp này nếu biết công trình chưa có văn bản chấp nhận kết quả nghiệm thu về PCCC mà các cơ quan Nhà nước biết nhưng vẫn không kiểm tra xử lý thì có trách nhiệm liên đới của các cơ quan quản lý.
Trường hợp công trình đã có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tuân thủ đầy đủ quy định về PCCC thì ai là người có lỗi dẫn đến hỏa hoạn người đó phải chịu trách nhiệm trước pháp luật” - luật sư Nguyễn Hữu Toại phân tích.
Cũng theo luật sư, việc quy trách nhiệm cho tổ chức, cá nhân để xảy ra hoả hoạn cần đợi kết luận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, luật sư cho rằng, chúng ta đã có hành lang pháp lý rất rõ ràng, đầy đủ về công tác PCCC, điều chúng ta cần là khâu thực thi và giám sát thực hiện.
“Nếu phát hiện các cơ sở không tuân thủ điều kiện PCCC thì cần kiên quyết xử lý nghiêm và đình chỉ hoạt động ngay, cơ sở chỉ được hoạt động lại khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về PCCC” - luật sư nhấn mạnh.
Ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học công nghệ và môi trường (Bộ Xây dựng) khẳng định, danh từ “chung cư mini” hiện nay không có trong các văn bản quy phạm pháp luật, không được thừa nhận và thẩm định hồ sơ công trình dưới tên gọi này. Thực tế, việc xin giấy phép xây dựng, bán hay cho thuê thì chủ cơ sở của mô hình này đều để tên loại hình là công trình nhà ở riêng lẻ.
Theo ông Ngọc Anh, vụ cháy ở Khương Hạ, ngôi nhà 9 tầng được xây dựng trên mảnh đất hơn 200m2 nhưng có đến 45 căn hộ với khoảng 150 người cư trú thì thực sự không phải nhỏ. Do vậy, đã là chung cư đều phải tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan. Như phải thiết kế bảo đảm các yêu cầu về PCCC, trong đó địa điểm xây dựng phải phù hợp quy hoạch được phê duyệt; yêu cầu về mật độ dân số cũng phải nằm trong giới hạn cho phép để bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; phải tính tới đường cho xe cứu hộ cứu nạn tiếp cận khi không may có hỏa hoạn xảy ra.
Cũng theo Vụ trưởng Vụ Khoa học công nghệ và môi trường, đối với quy mô nhà chung cư nhỏ hơn 500m2/sàn phải có một lối thoát nạn khẩn cấp, từ ban công, lô gia hay cửa sổ đề phòng trường hợp không vào được buồng thang bộ. Bên cạnh đó, cần có các giải pháp ngăn cháy lan từ công trình này sang công trình khác.