Thị trường bất động sản: Sống chung với “sóng”

Một góc khu đô thị mới Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, Hà Nội

Tiến ba bước-lùi… nửa bước

Đây là hình ảnh khái quát để chỉ giá bất động sản tại thời điểm này. Ngaytừ những tháng đầu năm 2010, bất động sản đã có cuộc chạy đua giá “chóng mặt”nhất là đất nền và tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây. Có những loại bất độngsản đã tăng tới 30-40% so với giá bán ban đầu.

Vì vậy, bước sang đầu tháng 6, khi thị trường “chững” lại thì một cuộc xả hàng lại diễn ra. Tuy nhiên, rút kinh nghiệm từ những đợt “đóng băng” trước, nhàđầu tư chỉ giảm giá rất từ từ để thăm dò và vẫn cố cầm cự chờ đợt “sóng” mới.

Vì vậy, giá bất động sản vẫn đứng ở mức cao với diễn biến phức tạp, khókiểm soát và đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗlực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp.

Theo Tổ chuyên gia liên ngành (Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhàở), trên thực tế, giá bất động sản nói chung, trong đó giá nhà ở nói riêng vẫnquá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, mức độ phát triển của nền kinhtế và vượt quá xa giá trị thực.

Đơn cử như chi phí đầu tư xây dựng chung cư cao tầng (khoảng 20-25 tầng)tại Hà Nội nếu tính theo mặt bằng giá cuối năm 2009, bao gồm các chi phí liênquan (đất đai, xây dựng, vốn, lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư…) thì giá thànhvào khoảng 16,7-17,5 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá của loại chung cư này được giao dịch phổ biến trên thịtrường dao động từ 28-32 triệu đồng/m2, tuỳ vị trí. Mức giá của bất động sản caocó ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thanh toán của người tiêu dùng nhà ở.

Các chuyên gia cho biết chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầutư về nhà ở của một số quốc gia trên thế giới là tỷ lệ giữa số tiền mà một giađình phải trả hàng tháng cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập hàng thángcủa gia đình.

Đối với gia đình loại trung lưu, tỷ số này vào khoảng 1/3, tức là mỗi giađình chỉ phải dành khoảng 33% mức thu nhập hàng tháng để trả nợ tiền vay muanhà. Trong khi tại Việt Nam, tỷ lệ này khoảng trên 80% đối với gia đình có thunhập trung bình khá. Chỉ số này phản ánh mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủnghoảng nợ.

Có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng giá cao, trong đó giá đầu vào tăngvà sự khan hiếm bất động sản được kết luận là nguyên nhân chính. Thứ trưởng BộXây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng lệch cán cân “cung-cầu” vẫn là bài toán mà thịtrường bất động sản Việt Nam sẽ phải giải trong nhiều năm tiếp theo.

Hiện nay, tốc độ triển khai các dự án bất động sản vẫn chậm khiến khả năng“cung” chưa đáp ứng được “cầu” mặc dù Chính phủ đã có nhiều cơ chế, chính sáchđược “tháo gỡ,” nhất là việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong đầu tưxây dựng và thực hiện công khai thông tin dự án đến nhân dân.

Với doanh nghiệp, cái khó nhất hiện nay là khâu đền bù giải phóng mặt bằngdo chính sách liên tục thay đổi. Theo thống kê của Thành phố Hồ Chí Minh, diệntích nhà ở xây mới năm 2009 chỉ đạt 4,05 triệu m2, thấp hơn nhiều so với bìnhquân khoảng 6 triệu m2/năm trong năm 2007 và 2008.

Tại Hà Nội, rất ít dự án khu đô thị mới có quy mô lớn được khởi công xâydựng ngay trong năm do phải rà soát lại các dự án mới khi triển khai lập đồ ánquy hoạch Hà Nội mở rộng.

Một số tổng công ty, tập đoàn lớn thuộc nhiều lĩnh vực ngành nghề khácnhau cũng đã thành lập công ty kinh doanh bất động sản; nhiều ngân hàng có quỹhoặc thành lập công ty kinh doanh bất động sản...

Hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, ngân hàng cũng rất khó kiểmsoát. Đó là chưa kể nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinhnghiệm cũng đầu tư kinh doanh bất động sản cùng vô số nhà đầu tư cá nhân riênglẻ…

Khi các chủ thể tham gia đông nhưng yếu về năng lực đã xảy ra hiện tượngcạnh tranh không lành mạnh, đầu tư theo phong trào, ảnh hưởng đến sự phát triểnbền vững của thị trường vốn nhạy cảm này.

Thực trạng này đã khiến Tổ chuyên gia liên ngành đề xuất Chính phủ sớm xâydựng cơ chế tài chính phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là cơ chế tàichính phát triển nhà ở.

Năm 2010, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn tiếp tục phụ thuộcnhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Vì vậy, các chính sách tài chính tiền tệcần rất linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo ra “bong bóng” trên thị trường bấtđộng sản, nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” trên diện rộng.

Cùng đó, để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường pháttriển, một số cơ chế chính sách về xây dựng, về tài chính tiền tệ liên quan tớithị trường bất động sản cũng cần sửa đổi, bổ sung như tạm thời giãn, hoãn thuthuế thu nhập cá nhân đối với mua bán bất động sản; quy định về huy động vốntrong quá trình triển khai dự án bất động sản, quy định về cho vay kinh doanhbất động sản dựa trên thế chấp; quy định về khuyến khích phát triển nhà ở chothuê.

Trong giai đoạn tiếp theo, Bộ Xây dựng - cơ quan quản lý nhà nước về lĩnhvực này cũng đề xuất thí điểm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho ngườilao động có điều kiện mua nhà, bên cạnh đó là nghiên cứu thí điểm thành lập môhình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản.

Đây là hình thức đầu tư theo ủy quyền của các nhà đầu tư nhỏ và quỹ nàyđược phép đầu tư 100% vốn vào bất động sản. Loại hình quỹ này đã thành công ởrất nhiều quốc gia trên thế giới.

Để thực hiện toàn diện mục tiêu của Chương trình phát triển nhà ở, Nhànước sẽ tiếp tục tập trung nguồn lực cho các chương trình nhà ở xã hội trọngđiểm (nhà ở cho học sinh-sinh viên, công nhân khu công nghiệp, người thu nhậpthấp tại khu vực đô thị và hộ nghèo ở nông thôn).

Đặc biệt, tăng nguồn cung cho thị trường cũng là một trong những việc cầnlàm quyết liệt. Trước mắt là nâng cao chất lượng và tính ổn định, tầm nhìn chiếnlược cho các quy hoạch, kể cả quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạchngành làm cơ sở cho thị trường bất động sản phát triển.

Bên cạnh đó, việc công khai hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sảnthông qua hệ thống thông tin quy hoạch cụ thể, chi tiết, đồng thời chuẩn hóa cácđiều kiện tiếp cận thị trường bất động sản sẽ giúp các doanh nghiệp hoạt độngtrong lĩnh vực này được tiếp cận thông tin một cách bình đẳng, công khai minhbạch.

Về phía chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ để các dự án nhà ở có cơ cấu diệntích và giá cả phù hợp, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường. Một số dự án nhàở sẽ được phép thí điểm xây dựng căn hộ diện tích nhỏ 30-40m2 (chiếm khoảng10-15% tổng số căn hộ trong dự án) phù hợp với nhu cầu và thu nhập của ngườidân.

Bộ Xây dựng còn đề xuất Chính phủ chấp thuận quy định cho phép chủ đầu tưcác dự án nhà ở được phép bán tối đa 20% số căn hộ không phải qua sàn giao dịchbất động sản nhằm giúp các chủ đầu tư thêm nguồn vốn thực hiện dự án, tăng nhanhnguồn cung cho thị trường.

Chẳng tuân theo quy luật nào, thị trường bất động sản Việt Nam từng đượcví như “con ngựa bất kham” và việc thuần hóa nó sẽ không thể thực hiện một sớmmột chiều.

(Theo TTXVN)