Thị trường bất động sản vẫn song hành cùng rủi ro

Căn hộ chung cư dành cho người thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh

Sắp kết thúc quý 3 năm 2010, thị trường bất động sản vẫn duy trì được đà phụchồi năm 2009, bắt nhịp với xu thế tăng trưởng trở lại của nền kinh tế. Đáng chúý, thị trường bất động sản đã có bước chuyển biến đáng kể về cơ cấu hàng hóa.

Thời kỳ “sao đổi ngôi" đã đến và đưa phân khúc nhà ở giá trung bình, diện tíchnhỏ thống lĩnh thị trường. Tuy nhiên, những rủi ro vẫn rình rập khiến thị trườngbất động sản Việt Nam khó phát triển bền vững.

“Sao đổi ngôi"

Theo Bộ Xây dựng, năm 2010, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục được thụ hưởngkết quả của các chính sách chống suy giảm kinh tế, kích thích tăng trưởng doChính phủ đã kịp thời ban hành các cơ chế chính sách và chỉ đạo điều hành quyếtliệt, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Đặc biệt, Nghị quyết của Chính phủ số 18/NQ-CP cùng các quyết định số 65, 66, 67về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh,sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân lao động tại khu công nghiệp,nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; quyết định về hỗ trợ nhà ởcho các hộ nghèo có khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn... đã góp phần đểthị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Môi trường đầu tư ngày càng thôngthoáng cũng đem lại thuận lợi cho cả nhà đầu tư nội và ngoại.

Tuy nhiên, thay đổi rõ nét nhất trên thị trường bất động sản chính là cơ cấuhàng hóa. Các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ởcó mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường. Sảnphẩm này ngày càng được “chuộng“ bởi thanh khoản vốn đầu tư nhanh.

Trong bối cảnh thị trường xuống dốc, cộng thêm ảnh hưởng tiêu cực từ suy giảmkinh tế toàn cầu, nhiều doanh nghiệp chú trọng phát triển nhà giá thấp (trêndưới 1 tỷ đồng), nhà bình dân để thỏa mãn nhu cầu của số đông khách hàng. Đặcbiệt, nhà ở hướng tới đối tượng thu nhập thấp đã thành công và thu hút nhiềudoanh nghiệp lớn tham gia.

Hiện nay, nhu cầu về nhà ở đô thị, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, nhàở cho công nhân khu công nghiệp và học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo vẫntiếp tục tăng mạnh.

Theo ước tính, tại khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê,thuê mua nhà ở xã hội với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu m2 và nguồn vốnđầu tư khoảng 300-400 nghìn tỷ đồng.

Riêng thành phố Hà Nội cần 5,5 triệu m2 tương đương 110.000 căn hộ và 11.000 chỗở cho công nhân khu công nghiệp. Thành phố Hồ Chí Minh cũng cần khoảng 5 triệum2 và trên 50.000 chỗ ở cho công nhân thuê.

Hiện cả nước có gần 400 trường đại học và cao đẳng, khoảng 370 trường cao đẳng,trung cấp nghề và hơn 280 trường trung cấp chuyên nghiệp với tổng số họcsinh, sinh viên lên tới gần 3 triệu. Dự tính, đến năm 2015 số học sinh,sinh viên cả nước sẽ đạt khoảng 4,3 triệu, trong đó khoảng 3 triệu emcó nhu cầu về chỗ ở trong ký túc xá.

Để đáp ứng nhu cấp thiết về nhà ở của người dân đô thị, phát triển các khu đôthị mới là xu thế đã được khẳng định. Hiện cả nước có khoảng 2.500 dự án khu đôthị mới, trong đó chủ yếu là phát triển nhà ở, văn phòng cho thuê cùng nhiều sảnphẩm bất động sản khác. Xu thế này thể hiện rõ nét nhất ở các đô thị lớn như HàNội với trên 800 dự án có tổng diện tích chiếm đất khoảng hơn 75.100ha, trong đódiện tích dành cho khu nhà ở hỗn hợp khoảng 39.000ha.

Việc mở rộng địa giới hành chính Hà Nội và lập Đề án quy hoạch chung xây dựngThủ đô tầm nhìn dài hạn cũng có những tác động đáng kể đến thị trường bất độngsản với con số các dự án tiếp tục gia tăng.

Tại TP Hồ Chí Minh, số dự án vượt lên con số 1.400 nhưng có quy mô nhỏhơn nên diện tích chiếm đất chỉ khoảng 4.490ha.

Khu vực phía Bắc, Hải Phòng cũng tạo bước đột phá với 260 dự án kinh doanh pháttriển đô thị, quy mô chiếm đất gần 2.600ha; trong đó có 100 dự án đã và đangtriển khai đầu tư, tạo ra khoảng gần 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà ở của thànhphố.

Tại khu vực miền Trung, Đà Nẵng cũng dành trên 2.300ha đất cho hơn 120 dự án đầutư khu đô thị mới, văn phòng, khu thương mại, khu nhà ở...

Nguy cơ tiềm ẩn

Sự phục hồi của thị trường bất động sản trong chín tháng qua đã nhìn thấy khárõ. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường này vẫn tiềm ẩnnhững rủi ro xuất phát từ sự phát triển không bền vững.

Hiện giá nhà ở Việt Nam đang ở mức khá cao và vẫn tiếp tục tăng với diễn biếnphức tạp, khó kiểm soát. Đặc biệt, giá nhà tại các đô thị lớn quá cao so với mặtbằng thu nhập của người dân và vượt xa giá trị thực của bất động sản. Đây cũngchính là thách thức lớn cho những nỗ lực nhằm giải quyết nhà ở cho đối tượng cóthu nhập thấp.

Thêm vào đó, giá bất động sản cũng biến động không đồng đều giữa các địa phương.Trong khi hai trung tâm lớn của cả nước là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh phảichịu tác động mạnh do thăng trầm của giá bất động sản thì thị trường này tại cácthành phố khác vẫn “phẳng lặng."

Ngay cả sự biến động của thị trường bất động sản giữa Hà Nội và TP Hồ ChíMinh cũng khác nhau. Cùng thời điểm quý 2/2010, giá cả căn hộ chung cư ở Hà Nộikhông tăng nhưng vẫn đứng ở mức cao, giá đất nền tăng trung bình 30% so với cuốinăm 2009 với đỉnh sóng đổ vào khu vực phía Tây (quận Hà Đông, huyện Hoài Đức),thì giá đất nền, căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh hầu như “dậm chân tạichỗ,", giao dịch chậm.

Diễn biến giá cả khó lường, thiếu bền vững được nhận định do yếu tố “vốn" - đòntác động mạnh nhất có thể khiến thị trường nhạy cảm này chao đảo.

Nhìn lại hai quý đầu năm 2009, việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông quahỗ trợ lãi suất 4% đã góp phần tạo nên một đợt tăng giá ngắn.

Bước sang hai quý cuối năm, thị trường nghe ngóng và chờ đợi gói kích thích kinhtế có tiếp tục được triển khai nên gần như không có biến động về giao dịch vàgiá cả.

Nhưng sang đến quý 3 năm 2010, việc thắt chặt tín dụng đã khiến thị trường bấtđộng sản có dấu hiệu đình trệ về giao dịch.

Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31-7-2010 là tăng trưởng âm2,35% so với mức tăng 10,2% của cả năm 2009. Cùng đó, dư nợ cho vay xây dựng,sửa chữa, mua nhà để cũng chỉ tăng 5,47% so với con số 27,2% của năm trước. Mặtkhác, đa số các ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất khá cao, xấp xỉ 13%/năm hoặccao hơn lãi suất cho vay. Điều này cho thấy, nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô khôngổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép, khó có thể tạodựng được một thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Ngoài ra, có thể “điểm mặt" thêm hàng loạt nguy cơ tiềm ẩn dễ gây tác động xấuđến thị trường bất động sản như lừa đảo trong huy động vốn, đầu cơ đẩy giá, chậmtiến độ, thiếu thông tin.

(Theo TTXVN)