Chấn chỉnh thị trường bất động sản

Nhiều người mua đất trong khu đô thị Tân Phú Hưng chỉ để đầu cơ vì khu đô thị này chưa được cấp "sổ đỏ" nên chưa thể xây dựng. Ảnh: Thành Chung

Thời gian qua xảy ra tình trạng giá đất ở tại các địa phương trên địa bàn tỉnh tăng phi mã. Thị trường bất động sản tăng nóng chủ yếu do "cò" đất mua đi bán lại với nhau để đầu cơ.

Giá đất tăng chủ yếu do đầu cơ

Năm 2021 và những tháng đầu năm 2022, các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở các địa phương trong tỉnh diễn ra rất nóng. Số lượng hồ sơ bán ra thường gấp từ 10-30 lần số lượng tài sản đấu giá. Các cuộc đấu giá trở thành ngày hội của các "cò" đất. Kết thúc các cuộc đấu giá, các "cò" đất dựng ô, lập bàn giao dịch ngay tại những lô đất vừa trúng đấu giá để bán. Số tiền các "cò" đất thu được từ các cuộc đấu giá khá lớn.

Cuộc chơi của các "cò" đất từ huyện này, sang huyện khác kéo dài nhiều năm qua đã biến những khu đất ở vùng quê chỉ vài năm trước, giá từ 4-5 triệu đồng/m2 thì nay giá bị đội lên vài chục triệu đồng/m2. Song, số người xây nhà trên những lô đất trúng đấu giá rất ít, thậm chí có những khu dân cư đấu giá được vài năm nhưng đến nay chỉ là bãi đất hoang.

Đất ở tại các địa phương bị đẩy giá lên cao nhất là những nơi có tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội như Bình Giang, Cẩm Giàng, Gia Lộc, Nam Sách... hoặc những địa phương còn ít quỹ đất để đấu giá như Thanh Hà. Giữa năm 2022, một cuộc đấu giá đất ở thị trấn Gia Lộc, giá lô góc, mặt đường liên huyện bị đẩy lên gần 60 triệu đồng/m2, gấp hơn 3 lần giá khởi điểm. Cuộc đấu giá hồi đầu năm 2022 ở xã Bình Xuyên (Bình Giang), giá khởi điểm hơn 4 triệu đồng/m2 bị đẩy lên hơn 20 triệu đồng/m2. Trục đường liên xã Hồng Lạc - Tân Việt (Thanh Hà) đấu giá đầu năm 2022, có lô bị đẩy lên gần 40 triệu đồng/m2, gấp gần 3 lần giá khởi điểm...

Đất dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư cũng tăng giá mạnh. Dự án khu đô thị Ecorivers năm 2020, giá phổ biến từ 25-35 triệu đồng/m2 (đã bao gồm nhà thô). Sau "cú bắt tay" giữa chủ đầu tư dự án với một số ngân hàng đã khiến giá đất tăng chóng mặt. Khách hàng mua đất trong dự án được ân hạn nợ gốc 2 năm, miễn 1 năm lãi suất. Thời điểm cao nhất, giá đất trong khu đô thị này từ 60-150 triệu đồng/m2, tăng từ 2,5-4 lần chỉ sau 2 năm...

Các "cò" đất lập bàn giao dịch ngay tại khu đất vừa trúng đấu giá tại một buổi đấu giá đất ở huyện Bình Giang hồi giữa năm 2022

"Bốc thuốc chữa bệnh"

Để lành mạnh thị trường đất ở, Nhà nước cần thực hiện đồng bộ các chính sách. Đối với đất ở do Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá quyền sử dụng đất: Thứ nhất, cần xây dựng mức giá khởi điểm tiệm cận với giá trị thị trường. Thứ hai, rút ngắn thời gian nộp tiền sử dụng đất.

Thời gian qua, việc quyết định giá khởi điểm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất chưa theo kịp biến động thị trường bất động sản. Giá khởi điểm để tổ chức đấu giá luôn đi sau giá thị trường. Các quyết định giá khởi điểm ban hành cuối năm 2021 và đầu năm 2022 thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến giá trúng cao hơn 2-4 lần giá khởi điểm.

Theo quy định, tiền đặt trước (tiền "cọc") bằng 20% giá khởi điểm. Một số cuộc đấu giá đất đầu năm 2022, có nơi giá khởi điểm chỉ từ 3,5-4 triệu đồng/m2, cá biệt có nơi giá khởi điểm 1 triệu đồng/m2. Như vậy, một lô đất diện tích 100 m2, tiền "cọc" chỉ 20 triệu đồng. Người trúng đấu giá nộp 50% giá trị lô đất trong 30 ngày kể từ khi cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền sử dụng đất. 50% giá trị còn lại hoàn thành trong 60 ngày tiếp theo. Với 2 yếu tố trên, chỉ cần 100 triệu đồng, một người đều có thể đi buôn đất, dẫn đến tình trạng nhà nhà đi buôn đất, người người đi buôn đất. Người trúng đấu giá 1 lô đất, trong vòng 3 tháng, nếu bán được sẽ thu về số tiền chênh lệch khá lớn, ngược lại chỉ mất tiền "cọc" không lớn.

Từ giữa năm 2022 đến nay, giá khởi điểm đấu giá đất tăng rất cao do các cơ quan làm giá chưa xác định được đâu là giá thị trường có khả năng thanh khoản, đâu là giá bị các "cò" đất thổi lên nên đã ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá. Các cuộc đấu giá đất có ít người mua dẫn đến tình trạng bỏ "cọc" diễn ra ở một số nơi.

Các năm trước, huyện Bình Giang luôn dẫn đầu tỉnh về thu ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng đất nhưng vài tháng trở lại đây, nhiều cuộc đấu giá có rất ít người tham gia. Những lô đất đấu giá thành công, tỷ lệ bỏ "cọc" nhiều. Từ đầu năm đến nay, giá trị các lô đất khách hàng bỏ "cọc" ở Bình Giang lên đến 700 tỷ đồng. Tại TP Hải Dương, quyết định mức giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư phía nam đường Việt Hòa, phường Việt Hòa quá cao. Vị trí lô đẹp có mức giá khởi điểm 38,5 triệu đồng/m2, thấp nhất 28,5 triệu đồng/m2 nên cuộc đấu giá 45 lô đất đầu tháng 10 vừa qua chỉ bán được 2 lô.

Để khắc phục tình trạng trên cần đồng bộ đưa ra 2 giải pháp. Đó là, đưa mức giá khởi điểm tiệm cận với giá trị thị trường, qua đó tăng tiền "cọc" và rút ngắn thời gian nộp tiền sử dụng đất xuống 10-15 ngày. Mặc dù từ giữa năm 2022, UBND tỉnh quy định rút ngắn thời gian nộp tiền sử dụng đất từ 90 ngày như trước còn 30 ngày nhưng vẫn quá dài bởi người có nhu cầu mua đất để ở họ đều chuẩn bị sẵn tài chính. Thời gian nộp tiền sử dụng đất kéo dài như hiện nay là kẽ hở cho "cò" đất hoạt động. Để tránh tình trạng bỏ "cọc", cần có quy định những người tham gia đấu giá đất phải chứng minh được lượng tiền mặt hoặc tiền bảo lãnh của ngân hàng bằng giá trị lô đất mà họ đấu giá. Khi đó, người trúng đấu giá không nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cơ quan chức năng sẽ tịch thu số tiền bảo lãnh.

Khi chuyển nhượng, giá trị lô đất được ghi trong hợp đồng giữa người mua và người bán thường rất thấp để giảm tiền nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ với tổng cộng 2,5% giá trị lô đất. Theo phương pháp tính thuế khi chuyển nhượng hiện nay, trường hợp giá trị lô đất ghi trong hợp đồng thấp hơn giá áp theo khung của Nhà nước thì cơ quan thuế sẽ áp theo khung và ngược lại. Tuy nhiên, cả 2 mức giá này đều thấp hơn rất nhiều so với mức trúng đấu giá. Do vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cơ quan thuế cần lấy giá trị lô đất trúng đấu giá làm cơ sở tính các loại thuế phải nộp.

SỸ THẮNG