Tránh lạm dụng điều chỉnh quy hoạch chi tiết sử dụng đất

Lô đất thuộc Khu biệt thự cao cấp Đỉnh Long (TP Hải Dương) ban đầu được quy hoạch làm đất giáo dục nhưng sau đó được chuyển đổi sang đất thương mại - dịch vụ, đất ở. Ảnh: TC

Hiện nay, Chính phủ đang lấy ý kiến nhân dân vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 1 trong 9 vấn đề trọng tâm được lấy ý kiến là việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại điều 71 của dự thảo luật. Vấn đề này lâu nay dư luận Hải Dương rất quan tâm.

Theo dự thảo luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh do biến đổi bất thường của tình hình kinh tế - xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện hoặc do phát triển của khoa học - công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất...

Quy định này quá rộng, thiếu cụ thể và dễ bị "vận dụng". Thời gian qua, hầu hết các dự án khu dân cư, khu đô thị tại Hải Dương đều điều chỉnh quy hoạch chi tiết ít nhất 1 lần so với quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt ban đầu, cá biệt nhiều dự án điều chỉnh quy hoạch chi tiết từ 6-7 lần.

Tình trạng điều chỉnh quy hoạch từ đất giáo dục, đất xây khách sạn, đất làm chợ... sang đất ở; việc chia nhỏ đất được quy hoạch xây nhà biệt thự sang đất ở xây nhà liền kề không còn là hiếm mà diễn ra phổ biến, dẫn đến quy hoạch chi tiết 1/500 ban đầu rất bài bản với đầy đủ các tiện ích như trường học, chợ dân sinh... nhưng sau vài năm, người dân không còn nhận ra quy hoạch ban đầu. Lý do để các chủ đầu tư đề nghị cơ quan chức năng điều chỉnh quy hoạch rất thuyết phục, đại loại như khu đô thị không đủ quy mô về dân số nên việc xây trường, xây chợ không phù hợp, gây lãng phí; nhu cầu của người dân ít quan tâm đến các lô đất lớn xây nhà biệt thự mà quan tâm đến các ô đất nhỏ xây nhà liền kề, phù hợp với túi tiền hơn...

Việc điều chỉnh quy hoạch từ đất thương mại dịch vụ, đất công cộng sang đất ở trên địa bàn tỉnh cơ bản bảo đảm đúng pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, cũng có một số dự án sau khi điều chỉnh khiến người dân bức xúc, dư luận đặt ra nhiều câu hỏi về tính minh bạch trong trình tự đầu tư. 3 lô đất rộng hơn 3,3 ha trong khu biệt thự cao cấp Đỉnh Long (TP Hải Dương) ban đầu được quy hoạch làm đất giáo dục từ cấp mầm non đến THCS. Tuy nhiên, sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, đến nay mới chỉ có 1 lô xây dựng trường mầm non, 1 lô còn bỏ cỏ, lô có vị trí đắc địa bám đường Trường Chinh đã được chuyển mục đích sang đất ở với các căn nhà thương mại, nhà biệt thự, nhà liền kề mọc lên. Khu đất rộng hơn 6.000 m2 ở khu đô thị làng Việt kiều Âu Việt (TP Hải Dương) ban đầu được quy hoạch xây khách sạn nhưng hiện nay đã được điều chỉnh sang đất ở. Dự án khu dân cư, dịch vụ, công nghiệp Ái Quốc (TP Hải Dương) theo quy hoạch chi tiết 1/500 ban đầu có nhiều lô đất được quy hoạch xây nhà biệt thự nhưng sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, các lô đất này đã được chia nhỏ ra thành những lô đất ở liền kề, có giá trị cao hơn, dễ thanh khoản hơn...

Mặc dù khi điều chỉnh từ đất xây khách sạn, đất xây biệt thự... sang đất xây nhà ở liền kề, chủ đầu tư phải nộp số tiền chênh lệch cho mục đích sử dụng mới, song số tiền chênh lệch này lại do Nhà nước áp giá. Nếu quy hoạch các khu đất này với mục đích ngay từ ban đầu, chủ đầu tư sẽ phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định. Việc này minh bạch hơn, mang lại nhiều tiền sử dụng đất hơn cho ngân sách. Phát biểu tại một cuộc họp HĐND tỉnh mới đây, một đại biểu thốt lên rằng nếu quy hoạch khu dân cư, khu đô thị mà điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhiều lần, người dân sẽ đặt ra câu hỏi hay có lợi ích nhóm trong việc điều chỉnh quy hoạch.

Quy hoạch đô thị, quy hoạch các dự án không phải là bất biến trong bối cảnh đô thị hóa nhanh như hiện nay. Tuy nhiên, để tránh lạm dụng điều chỉnh quy hoạch chi tiết sử dụng đất, dự thảo Luật Đất đai 2023 (sửa đổi) cần quy định rõ việc quy hoạch sử dụng đất phải bảo đảm tầm nhìn dài hạn, hạn chế tối đa việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết, làm lợi cho chủ đầu tư. Quy hoạch chỉ được điều chỉnh khi thực sự cần thiết, trên cơ sở phù hợp yêu cầu thực tế xã hội.

PHƯƠNG LINH