Làm thế nào để chia thửa đất mua chung khi có việc muốn bán?

TRẦN LÂM (Tứ Kỳ)

Trả lời: Theo quy định của pháp luật thì hai người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nghĩa là mỗi người đều có quyền sở hữu ngang nhau đối với quyền sử dụng đất đó (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Đối với trường hợp một chủ sở hữu muốn chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật đất đai 2013.

Theo quy định này thì trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Theo đó, trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Liên quan đến vấn đề này, sẽ có hai trường hợp có thể xảy ra: Trường hợp thửa đất hai người cùng đứng tên đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của pháp luật. Khi đó, người sử dụng có thể làm các thủ tục tách thửa, cấp Giấy chứng nhận và chuyển nhượng phần đất mình có quyền sử dụng. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục này vẫn cần sự đồng ý của người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp thửa đất không thể tách thửa do không đủ điều kiện theo quy định, thì người sử dụng đất muốn chuyển nhượng bắt buộc phải có sự đồng ý của người còn lại.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì khi 1 chủ sử dụng muốn chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình bắt buộc phải có sự đồng ý của đồng sở hữu (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác). Nếu hai bên không thể thống nhất và phát sinh tranh chấp thì có thể yêu cầu UBND xã giải quyết. Trường hợp không thể giải quyết ở ủy ban nhân dân cấp xã, người sử dụng có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Việc hai hoặc nhiều người cùng góp tiền mua chung 1 thửa đất không còn hiếm gặp hiện nay. Nhiều người cho rằng, khi mua chung đất với người khác thì mình chỉ bỏ ra một nửa số tiền nhưng có thể đồng sở hữu mảnh đất – lợi ích mà ai cũng mong muốn. Tuy nhiên, lợi ích thì luôn song hành với rủi ro, và trường hợp này cũng không ngoại lệ.

Bởi lẽ, khi bạn là đồng sở hữu với người khác đồng nghĩa với việc khi bạn muốn thực hiện mọi giao dịch liên quan đến thửa đất đều cần có sự đồng ý của các đồng sở hữu. Bạn không phải là người toàn quyền quyết định mặc dù là chủ sử dụng hợp pháp. Và trường hợp trên là một ví dụ điển hình khi có mâu thuẫn với 1 trong số các đồng sở hữu thì việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng là không thể, trừ khi có quyết định của tòa án. Do đó, để tránh những trường hợp khó xử lý nếu phát sinh mâu thuẫn, người sử dụng đất cần lưu ý những vấn đề sau khi mua chung đất với người khác:

Tìm hiểu thông tin thửa đất: người sử dụng đất, tình trạng pháp lý, quy hoạch thửa đất, giao dịch đảm bảo,…

Khi góp vốn các bên nên góp chung số vốn bằng nhau. Ví dụ: Anh A và anh B mua chung thửa đất có giá chuyển nhượng là 3 tỷ. Trường hợp này cả A và B cùng nên góp số tiền bằng nhau, mỗi người 1,5 tỷ; không nên để ai góp phần lớn hơn hay nhỏ hơn. Trường hợp không góp số tiền bằng nhau thì sẽ có khả năng người góp phần ít vẫn sử dụng một nửa diện tích thửa đất, có khả năng gây ra mâu thuẫn.

Khi mua các đồng sở hữu nên có văn bản thỏa thuận liên quan đến số tiền mỗi bên thanh toán, phần diện tích đất mỗi bên được sử dụng (xác định ranh giới, mốc giới),…

Những lưu ý trên chỉ góp phần giúp người sử dụng đất hạn chế nhiều nhất có thể những tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất có điều kiện vẫn nên tự mình mua và đứng tên 1 thửa đất riêng lẻ.