Thị trường bất động sản hiện nay tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi phân khúc bình dân rất ít. Nhà đất phần lớn do người mua đầu tư, đầu cơ, người có nhu cầu để ở thực sự thì rất khó tiếp cận.
Thị trường bất động sản đang thiếu phân khúc bình dân dành cho người có thu nhập thấp. Trong ảnh: Công trình nhà ở xã hội ở phường Nhị Châu (TP Hải Dương) đang bàn giao cho người mua
Lệch pha cung - cầu
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tại Hội nghị tín dụng cho bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức tháng 2 vừa qua cho thấy phân khúc bất động sản cao cấp hiện chiếm trên 80% nhưng lại là "sân chơi" của chỉ 20% dân số, gồm những người có tiền mua để ở, số còn lại mua để đầu tư, đầu cơ. Trong khi 20% còn lại là phân khúc trung cấp và bình dân nhưng lại dành cho 80% dân số là những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.
Trên địa bàn tỉnh hiện có hàng chục dự án khu dân cư, khu đô thị với diện tích quy hoạch hàng nghìn ha. Các sản phẩm chủ yếu là đất nền, số ít dự án xây nhà thô nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, rất ít phân khúc giá bình dân dành cho người thu nhập thấp có nhu cầu mua để ở. Các dự án khu đô thị phía đông, phía tây, phía nam TP Hải Dương, Tân Phú Hưng, Ecorivers... với tổng diện tích quy hoạch hơn 2.000 ha, chủ yếu là phân khúc cao cấp, nhà ở thấp tầng, đất nền có giá từ 25-150 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Các dự án đất ở tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại trên địa bàn tỉnh cũng có giá từ 18-60 triệu đồng/m2, tương đương trên 1 tỷ đồng/lô đất.
Theo tính toán của nhiều chuyên gia kinh tế, sau khi trừ chi phí cho nhu cầu sinh hoạt thiết yếu hằng tháng, người dân chỉ dành 32% tổng thu nhập còn lại để tích lũy. Với thu nhập bình quân đầu người của tỉnh năm 2022 là 86,9 triệu đồng, để mua được căn nhà hoặc lô đất nền có giá 1 tỷ đồng, người dân phải tích lũy trong 30-40 năm. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, phân khúc nhà đất giá khoảng 1 tỷ đồng rất ít. Trên địa bàn tỉnh chưa có dự án phát triển đất nền cho người thu nhập thấp mà chỉ có một số dự án nhà ở xã hội tập trung ở TP Hải Dương nhưng rất hạn chế. Theo quyết định số 74/QĐ-UBND ngày 13.1.2023 của UBND tỉnh về việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn năm 2023-2025 và kế hoạch phát triển nhà ở năm 2023 trên địa bàn tỉnh, tỷ lệ xây nhà ở thương mại trên nền tại các khu đô thị mới chiếm 79%, trong khi nhà ở xã hội chỉ chiếm 2%. Điều đó cho thấy phân khúc giá bình dân dành cho người thu nhập làm công ăn lương rất ít. Phần lớn người dân có nhu cầu mua nhà đất để ở rất khó tiếp cận khi giá tăng cao.
Tích lũy dân cư giảm, lãi suất cao
Yếu tố lệch pha cung - cầu không mới nhưng đã tích tụ thời gian dài. Thời gian qua, tích lũy của người dân giảm, hồ sơ pháp lý dự án vướng mắc kéo dài và lãi suất cho vay cao là những cú bồi mạnh làm cho thị trường bất động sản trầm lắng.
Theo Tổng cục Thống kê, tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý I.2023 tăng 3,32% (kế hoạch 5,6%) so với cùng kỳ năm trước, mức gần thấp nhất trong các quý đầu năm trong 13 năm qua. Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là lĩnh vực công nghiệp và xây dựng quý I giảm 0,4% - đây là cấu phần chiếm tỷ trọng lớn với gần 36% trong phương pháp tính GDP, qua đó làm giảm 4,76% vào mức tăng trưởng chung toàn nền kinh tế. Báo cáo cũng cho thấy quý I, số doanh nghiệp rời khỏi thị trường nhiều hơn số doanh nghiệp thành lập mới. Trong quý I, mặc dù Việt Nam vẫn xuất siêu hơn 4 tỷ USD nhưng hoạt động xuất nhập khẩu đều giảm cho thấy lực cầu thị trường quốc tế giảm do chính sách tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát của nhiều nền kinh tế thế giới, dẫn đến sức mua giảm, kéo theo đơn hàng giảm, việc làm ít, thu nhập của người dân giảm theo.
Một yếu tố tác động rất lớn lên thị trường bất động sản là thị trường chứng khoán. Khi chứng khoán tăng cao, nhiều nhà đầu tư "chốt lời" để đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, sau khi VN-Index đạt đỉnh vào tháng 1.2022 với hơn 1.528 điểm, thị trường chứng khoán Việt Nam gặp rất nhiều sóng gió, có thời điểm VN-Index xuống dưới 1.000 điểm, tương đương mức giảm hơn 40%. Thời gian qua, thị trường có hồi phục nhưng chưa đáng kể và vẫn dùng dằng ở vùng 1.060 điểm. Yếu tố cốt lõi để thị trường phát triển bền vững là hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn. Nhà đầu tư tài chính làm ăn không thuận lợi sẽ không có tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Yếu tố lãi vay ngân hàng cũng đang gây khó khăn cho thị trường bất động sản. Mặc dù room tín dụng những tháng đầu năm 2023 khá dồi dào nhưng mục đích của Ngân hàng Nhà nước rất rõ ràng khi "nắn" dòng tiền vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, giúp tăng trưởng GDP bền vững. Riêng lĩnh vực đầu tư bất động sản đang được các ngân hàng kiểm soát chặt. Hầu hết ngân hàng khi giải ngân cho vay đầu tư bất động sản, ngoài tài sản thế chấp, phải chứng minh nguồn thu nhập hằng tháng nhằm bảo đảm người vay luôn duy trì được dòng tiền ổn định.
Trừ gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ dành cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chuẩn bị triển khai, mức lãi suất cho vay mua bất động sản hiện nay đang được nhiều ngân hàng áp dụng theo hình thức thả nổi theo lãi suất huy động cộng thêm 3-3,5%/năm. Vietcombank Hải Dương cho vay mua đất dự án khu dân cư phía tây thị trấn Nam Sách với lãi suất cố định từ 10,2 - 14%/năm, tùy từng kỳ hạn, thời gian vay tối đa 10 năm. Techcombank và một số ngân hàng áp dụng lãi suất cho vay mua bất động sản khoảng 12-13%/năm... Với mức lãi suất cao cộng với thị trường gần như không có thanh khoản, rất ít người dám mạo hiểm đầu tư vào bất động sản giai đoạn hiện nay.
Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản khó khăn kéo dài. Phân tích của Công ty CP Chứng khoán VNDIRECT cho thấy chỉ số giá nhà trên thu nhập bình quân đầu người đối với căn hộ trung cấp đang tiệm cận với thời kỳ khủng hoảng nhất của thị trường bất động sản giai đoạn 2011-2013. Nguyên nhân là do giá nhà đất vẫn cao trong khi thu nhập của người dân thấp đi.
Theo nhiều văn phòng bất động sản ở Hải Dương, thời điểm này thanh khoản rất chậm, chỉ có những người có tiền nhàn rỗi "săn" nhà đất giá rẻ để đầu tư dài hạn hoặc những người có nhu cầu thật mua để ở, gần như không có khách hàng đầu cơ "lướt sóng".
------------------------------------------
Kỳ sau: Tạo xung lực mới
PHƯƠNG LINH
>>>Gỡ khó cho thị trường bất động sản: Bài 1 - Hết thời "lướt sóng ăn chênh"