Cú sốc Condotel

Tổ hợp dự án Cocobay tại phường Hòa Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng

Hiện các dự án condotel đang gặp khó khăn, nhiều dự án có nguy cơ đổ vỡ nếu Nhà nước không nhanh chóng ban hành quy định cụ thể về loại hình bất động sản mới mẻ này.

Nguy cơ đổ vỡ hàng loạt

Ông T.K.H. (TP Đà Nẵng) cho biết gia đình ông có mua một căn hộ condotel tại dự án Cocobay theo hình thức đóng tiền theo tiến độ dự án. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm, đến thời hạn bàn giao căn hộ thì chủ đầu tư bảo rằng không thể bàn giao vì căn hộ xây chưa xong.

"Khi gia đình gửi thư yêu cầu chủ đầu tư có phương án giải quyết thì họ không chịu đưa ra bất cứ giải pháp nào. Chúng tôi yêu cầu trả lại tiền thì họ phớt lờ. Khi làm việc, một đại diện của Cocobay cho biết họ chỉ trả lại tiền gốc và trừ thêm của chúng tôi một số tiền mà họ gọi là chi phí môi giới. Nhưng đến nay chờ mãi họ vẫn chưa có động thái chi trả tiền mà gia đình tôi đã đóng" - ông H. nói.

Ông Võ Văn Cường, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Đà Nẵng cho hay gần đây các dự án condotel phát triển rất mạnh ở Đà Nẵng. 

Thế nhưng, thực tế các chủ đầu tư không có đủ nguồn vốn lớn để triển khai nên huy động các nguồn từ khách hàng dưới hình thức như: người mua (chủ căn hộ) ủy quyền cho chủ đầu tư kinh doanh dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng các căn hộ nghỉ dưỡng - du lịch này và cam kết tỉ lệ lãi hằng năm cho chủ căn hộ (thường từ 8-15%/năm).

"Hiện Luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa có quy định cụ thể về mua bán, chuyển nhượng condotel, nhất là điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel hình thành trong tương lai, bảo lãnh đối với hoạt động mua bán. Đây là các vướng mắc vô cùng lớn khiến các dự án condotel có nguy cơ đổ vỡ nếu không được tháo gỡ về mặt chính sách" - ông Cường nói.

Luật sư Lê Cao (Công ty luật FDVN) cho rằng qua việc chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng phát đi thông báo thừa nhận không thể thực hiện cam kết chi trả lợi nhuận 12% cho khách hàng cho thấy những cảnh báo về bất trắc, rủi ro mà khách hàng có thể mắc phải khi đầu tư vào loại hình condotel đã trở thành sự thật.

Theo ông Cao, hiện các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch căn hộ condotel cũng như văn bản quy định về hoạt động giao dịch giữa nhà đầu tư và khách hàng đều chưa có. Các giao dịch chuyển nhượng, mua bán trên thực tế được hình thành theo sự đồng thuận giữa các bên trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện của pháp luật dân sự là chủ yếu.

"Do đó, khi có sự "bẻ kèo" của chủ đầu tư, thường các điều khoản thỏa thuận trong các hợp đồng với chủ đầu tư ẩn chứa rất nhiều rủi ro đối với khách hàng, nếu khách hàng kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp thì phần thắng không phải khi nào cũng đứng về phía họ" - ông Cao nói.

Khách sạn, căn hộ Bavico - một dự án condotel tai tiếng ở Nha Trang

Nơi "sa lầy", nơi vẫn vô tư mua bán

Không chỉ Đà Nẵng, tại Khánh Hòa cũng phát triển ồ ạt loại hình condotel trong vài năm gần đây và hiện nhà đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước đều đang "sa lầy".

Ông T., một người mua căn hộ condotel tại dự án khách sạn và căn hộ Bavico của Công ty TNHH sản xuất - thương mại - dịch vụ Bạch Việt (TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa), cho biết năm 2015, chủ đầu tư dự án này kêu gọi các nhà đầu tư mua căn hộ du lịch tại dự án với giá từ 900 triệu đồng đến hơn 2 tỉ đồng/căn, cam kết mức lợi nhuận hằng năm 15%. 

"Khi chúng tôi đóng tiền mua căn hộ là đóng một lần vào năm 2016, chủ đầu tư "chơi đẹp" bằng cách trừ trước 15% lợi nhuận căn hộ của năm đầu tiên làm ai nấy đều phấn khởi. Tuy nhiên, những năm sau đó thì họ đưa ra đủ lý do để không trả lợi nhuận như cam kết. Chúng tôi nhiều lần phản đối tập thể nhưng ông Đinh Tiến Sử - tổng giám đốc công ty - trốn mất và vừa qua đã bị khởi tố, truy nã vì "lừa đảo, chiếm đoạt tài sản". Chúng tôi giờ như ngồi trên lửa, không biết làm thế nào lấy lại tiền đã mua condotel ở đây" - ông T. trần tình. 

Theo tìm hiểu của phóng viên, thời gian qua, hàng trăm nhà đầu tư condotel ở dự án Bavico đã đến chiếm giữ các căn hộ mà họ đã mua, người thì ở lại như nhà riêng, người khóa cửa không cho kinh doanh...

Còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, cũng có khá nhiều dự án condotel, trong đó tập trung nhiều ở TP Vũng Tàu, huyện Đất Đỏ và Xuyên Mộc. Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, đến thời điểm này, hầu hết các dự án condotel ở tỉnh này vẫn chưa ra được "sổ hồng" cho khách hàng. So với các địa phương khác như Nha Trang, Đà Nẵng thì Bà Rịa - Vũng Tàu "đi sau" về mô hình condotel. Đến nay có hàng chục dự án condotel ở tỉnh này, trong đó chủ yếu chỉ mới hoàn thiện, chuẩn bị vận hành.

Trong khi đó, dù phát triển muộn hơn các nơi khác nhưng Phú Quốc (Kiên Giang) hiện đang rất sôi động. Sáng 26-11, được một người chuyên mua bán bất động sản giới thiệu, PV Tuổi Trẻ gọi vào máy của bà T. (ngụ thị trấn Dương Đông, huyện Phú Quốc) để hỏi mua căn hộ gần resort N. ở khu vực Bãi Trường, xã Dương Tơ.

Bà T. hào hứng cho biết có rất nhiều loại căn hộ, biệt thự từ "bình dân" khoảng 2 tỉ đồng/căn tới sang chảnh 17-20 tỉ đồng/căn đều có.

"Giao dịch nghiêm chỉnh, đóng thuế đầy đủ, bên chị lo hết giấy tờ cho em. Cam kết lợi nhuận đầu tư 9%/năm", bà T. cam kết.

Trái với những lời "có cánh" của bà T., ông Nguyễn Thanh Tùng - trưởng Ban quản lý Khu kinh tế Phú Quốc - khẳng định hiện tại chưa có cơ sở pháp lý cho việc đầu tư condotel. Do đó, các giao dịch nếu có chỉ đơn thuần là thỏa thuận riêng giữa nhà đầu tư với chủ đầu tư các dự án.

"Chúng tôi khẳng định trên đảo Phú Quốc không hề có bất kỳ dự án condotel nào được cấp phép cả. Nhà nước chỉ cấp phép đầu tư cho các dự án xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp, trong đó có thể có căn hộ cao tầng, biệt thự biển, căn hộ biệt lập... nhưng đều là dự án du lịch, chứ không phải 1 loại sản phẩm bất động sản", ông Tùng nói.

Quá nhiều vướng mắc

Theo Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, các dự án condotel phát triển tại Việt Nam chủ yếu tập trung tại các đô thị ven biển, có thế mạnh về du lịch như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... 

Tại Đà Nẵng, các dự án condotel bắt đầu phát triển mạnh mẽ từ năm 2016, tính đến nay đã có 9 dự án được cấp phép xây dựng với khoảng 9.300 căn, trong đó các dự án có quy mô lớn như: khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (1.969 căn), Ánh Dương - Soleil (3.252 căn), Condo1 & Condo2 thuộc dự án Ariyana (1.440 căn), Condotel Ngô Quyền Đà Nẵng (864 căn), Hòa Bình Xanh Đà Nẵng (768 căn), tháp CT3 & CT7 thuộc dự án Đà Nẵng Times Square (591 căn)... Hầu hết các dự án này đã được cấp phép theo hình thức căn hộ lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở.

Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho biết do đây là loại hình bất động sản mới tại Việt Nam, pháp luật chưa quy định cụ thể về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nên cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn gặp rất nhiều khó khăn trong công tác thiết kế, thẩm tra, thẩm định, phê duyệt các dự án condotel.

Ngoài ra, theo Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, hiện nay các chủ sở hữu căn hộ condotel ký hợp đồng cho chủ đầu tư thuê lại để quản lý, vận hành, khai thác và phân chia lợi nhuận. 

Tuy nhiên đây chỉ là thỏa thuận dân sự, trên thực tế đã phát sinh rất nhiều tranh chấp giữa các chủ sở hữu và chủ đầu tư, dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu căn hộ condotel muốn chấm dứt hợp đồng cho thuê lại đối với chủ đầu tư để tự cho thuê hoặc để ở tại căn hộ. 

Trong trường hợp căn hộ condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài sẽ không khác gì căn hộ chung cư, khó có thể yêu cầu chủ sở hữu không được ở tại căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận.

Điều này phát sinh nguy cơ hình thành đơn vị cư trú, gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực triển khai dự án. Đây chính là khó khăn lớn nhất trong công tác quản lý nhà nước đối với loại hình condotel.

Khách được nhân viên mời đến tư vấn sở hữu căn hộ condotel của Cocobay Đà Nẵng tại văn phòng ở quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh

3 phương án giải thoát bế tắc

Theo LS Trương Anh Tú - Đoàn luật sư TP Hà Nội, có 3 phương án để "giải thoát" cho tình trạng bế tắc của condotel tại Việt Nam hiện nay. Một là chính quyền xem xét dự án nào nằm trong khu vực có thể điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi thành đất ở thì chuyển và buộc chủ dự án phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho Nhà nước chứ không phải thu thêm tiền của người mua căn hộ.

Giải pháp 2, nếu tiếp tục là khách sạn thì phải chuyển đổi hợp đồng mua bán thành hợp đồng thuê căn hộ theo vòng đời dự án.

Giải pháp 3 là "sòng phẳng luật mà làm", chủ căn hộ kiện chủ đầu tư dự án ra tòa yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do giao dịch lừa dối và nhầm lẫn. Chủ đầu tư dự án phải trả tiền lại cho người mua căn hộ và lấy lại căn hộ đó để kinh doanh khách sạn. Nếu thấy thiệt hại do chủ trương của bên cho thực hiện dự án gây ra thì chủ dự án làm việc với chủ thể đó và không thỏa thuận được thì phải kiện ra tòa để xử lý.

Theo Tuổi trẻ